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从某种程度上来说，步行街是一个城市商业发达的象征，全国诸多出名的步行街，如北京的西单步行街、武汉的江汉路步行街、广州的北京路、上下九步行街等。
东莞也有不少步行街。
起源于2002年的“造街运动”，让东莞的步行街像野草一样疯长。不少镇街仿佛一夜之间就造起了步行街，如南城富民商业街、东城步行街等，有的镇还有几条步行街，这在当时引起了轰动。
据统计，到去年底，东莞已建成步行街26条。曾有专家认为，在一个城市里，每100万人口只能养活一条步行街。东莞人口虽有千万之众，但是有不少人怀疑，面对数百万新莞人不高的消费能力和周边城市对东莞消费市场的“蚕食”，这么多步行街能生存下去吗?那些当年曾一时风光的步行街如今还好吗?
前不久，有关部门委托广东商学院的专家对此进行了专题调研，而一场与此有关的论坛也将召开。
[标本]
“东部第一街”昙花一现
横沥镇双龙舫步行街长1公里，街头两个龙头雕塑高高昂起，据说这便是“双龙舫”名字的来历，而街尾五头牛雕塑则作奔驰状。如今，这些龙头和牛依然挺立在步行街上，诠释着关于龙和牛的象征意义，不过在它们的象征意义荫翳下的步行街，却冷冷清清。
376间铺位仅有一二十家开业
7月21日下午5时，记者在横沥镇双龙舫步行街的街面上，几乎看不到人。这种现象，在一年半以前是无法想象的。
曾在这里开店的一位老板忘不了2007年1月20日步行街开业时的情形。那一天，横沥彩旗飘扬，一片喜气洋洋，用载歌载舞的方式庆祝两大喜事:一件喜事是一项投资据称达4亿港元的项目落户，投产后年产值可达20亿港元。另一件喜事便是致力于打造东莞东部第一街的双龙舫步行街开业。横沥镇领导称，这是该镇加快经济社会“双转型”的两个重大成果。
据资料显示，这条步行街占地面积43900平方米，总建筑面积34059平方米，总投资金额6000万元，拥有各类商铺376间。步行街设品牌专区、潮流专区、生活休闲区、欢乐天地、女士专区等八大商业街区。
按照当时的报道，双龙舫步行街开业时即有各行业的近百个著名品牌入驻。但是记者日前在这里采访时发现，这里开门营业的铺位不过一二十家，多集中在一号楼，有服装店、饰品店、餐饮店、相片冲印店。此外，2号楼—8号楼有几家餐厅和烧烤店，而6号楼一楼的几个铺位则是横沥城市综合执法分局的办公场所。
一号楼一楼的一家服装店老板说，该楼二楼的情形“惨不忍睹”。在他的指引下，记者来到了一号楼的二楼，这里光线暗淡，40个铺位只有7个铺位开门，包括一个照相馆、一个冲印店、一个食品店、两个女式服装店、一家餐厅以及物业管理公司的办公室，不超过10个人，且都是店铺的店员，或闲聊，或趴在桌子上睡觉。其他的铺位都是关着门，有的是空的，有的还放有一些商品，不少店铺门上贴着“转让”的字样。
“在步行街只有伤心的回忆”
说起在双龙舫步行街投资的经历，重庆来的王小姐很是激动。王小姐来东莞七八年了，2006年12月的一天她逛街时看到双龙舫步行街有很多铺位，就租了一号楼二楼的一间，用来开鞋店，铺位建筑面积有34平方米，每月租金达3000元。这个铺位花了她十多万，包括2万元的押金、3.6万元的装修以及货款。2007年春节前6天，王小姐的店面开张了，第一个月还能卖两三千元，但是过年后根本就没有生意。在几次要求管理处降低房租无果后，她的店“五一”后就没开过了。据她说，她前后亏了11万多元，押金也没得退。
任小姐在进入双龙舫步行街之前，已经有三四年的服装生意经验。她认为，双龙舫步行街有很大的市场，投资就意味着盈利，于是叫上姐姐帮忙，投资了10多万元开了两家服装店。没想到春节过后不久，生意冷清，没赚到钱还欠了10多万元的债。如今，任小姐在华润超市附近重新开起了服装店。
石小姐说她的店面没有王小姐和任小姐的大，投入也没她们多，只亏了5万多元。
大家都走了，只有少数几家还在坚守。一号楼一楼一家仍在营业的服装店老板说，他原本有两个铺位，一楼二楼都有一个，但是生意很差，去年已经亏了20多万，他只好将二楼的铺位退掉了，否则每月的租金等费用就要六七千元。去年商家们闹过罢市之后，管理处将一楼的租金打了六折。
而记者看到，一号楼那里还挂有大大的标语，上面写着二楼每平方米租金只要10元，而且免租半年。王小姐说，就是不要钱她也不会去了。
今年6月，任小姐收到了物业管理公司发来的一封信，说只要交齐之前拖欠的租金，店铺就可以以半年免月租的优惠得以重新开张。任小姐说，在步行街只有伤心的回忆。
[解剖]
管理差租金高商家“难顶”
一个在步行街上开服装店的老板说，从去年四五月以来，这条步行街上几乎就没什么人，看了让人伤心。那么，这条号称要打造“东莞第一步行街”的步行街为何会落得让人伤心的地步?
多家商户曾停市
曾在这里经商的多位人士讲述了这条步行街由热到冷的过程:
双龙舫步行街建成之初，吸引了很多商家入驻。一位曾在此开店的商家说，当时的人气很旺，一号楼的铺位基本上都租完了，二号楼和三号楼的很多铺位也已经租出去。商家们交了一两万元不等的押金，还预交了一个月的房租。
2007年1月20日步行街开业，1月20日至2月20日期间，大部分商家的铺位在装修，管理处免除了在此期间的租金。由于在春节前陆续开业，加上因步行街开业而聚集的人气，第一个月的生意还不错。石小姐在一号楼的二楼开了一家鞋店，面积有20平方米，开业的那个月她的营业额达七八千元。
但是2007年春节之后，生意一落千丈。王小姐说，根本就没有生意。不少铺位每月的营业额只有两三千元，不足以支付租金、管理费、水电费、空调费等费用。石小姐抱怨说:“一个月只卖了两三千块，哪里还有钱交房租?”
2007年3月，自认为不堪重负的商家们找到管理处，希望管理处能降低租金或者免租一定的时间，等生意慢慢好起来后再补缴，但是据说遭到了拒绝。由于商家们没有缴纳2月20日至3月20日的相关费用，管理处便扣留了预收的房租，并从4月份起对未交费用的商铺进行停电、锁门。
到了2007年4月底，眼看着“五一”黄金周就要到了，原本打算在“五一”期间做点生意的商家见管理处没有让步的意思，便集体停市。曾在这里做生意的任小姐回忆说，在公司停电的日子里，店主多次与公司谈判，还特派出一个跟老板关系较好的鞋店老板跟公司谈，最终都是无功而返。“一谈就是几个钟，但店铺每次都被敷衍过去。后来，就集体搬走了，再继续下去亏损会更多。”最后一次集体谈判后，几十家店铺在一个星期内陆陆续续搬走。“没想到，这一关就再也没有开门了。”王小姐说。另有人表示，一号楼二楼的商家在半小时内全关门了，但这种说法没有得到证实。
后来，商家们去店里搬东西，管理处的保安不让搬，商家后来只好报警，警察来了才让搬走。今年5月，管理处给王小姐发来律师函，要求她缴纳租金等相关费用，否则就自行解除一签三年的合同。记者在一号楼的二楼看到，不少商铺门上贴有管理处的催款通知单，金额从2万元到5万元不等。
对于商家们因生意差、租金贵而停市的说法，记者从双龙坊租赁中心得到了证实。
物业管理差成投诉的另一个焦点
步行街的物业管理差，成为商家们投诉的另一个焦点。
任小姐的服装店在一号楼的最里面，离电梯有一段距离，地理位置不算好。据她介绍，加上水电费、物业管理费，50平方米的店铺一个月要支付5000元左右。按照物业管理的要求，背靠大街一侧的店铺安装中央空调，对面的店铺由店主自己安装空调，安装费、空调购买费全由店主承担。任小姐还说，每个月的用电量都超出他们的想象。“电表转得不正常，都不让看表，电表都被统一锁在柜子里。”
任小姐称，除了用电费用不明，在管理上也存在着很大的缺陷，店铺内的财物频频被盗却没人理。任小姐说，有一次，隔壁的店铺锁上了三把U型锁，第二天一看，店内柜台的财物仍被洗劫一空。
王小姐也说，有一次她的女儿病了，她带女儿去打针，让姐姐帮忙看店，不料姐姐的包不见了，里面的财物和证件统统丢失。她们去找管理处，管理处称不可能专门请一个保安站在她门口。
对于当初的经营和管理，隶属于横沥镇房地产公司的横沥镇双龙舫租赁中心的工作人员讲述了事情的原委。
据其介绍，双龙舫步行街由横沥镇政府和一家香港公司合作开发。项目投入使用后，按相应的资金投入比例，香港老板获得了其中1、4、5这三栋楼的所有权。2007年1月末，步行街的主体建设已基本完成。此前，1、2、3号楼已经开始对外招商，带着美好的憧憬，100多位商家也已迅速进驻纷纷抢占有利位置。
营运初期，1、2、3号楼的管理统一由香港公司方面引入的物业管理公司负责。后来，由于在租金和管理方面与商家存在分歧，致使矛盾逐步升级，甚至引发商家的集体罢市。“初期对店面的管理确实有些混乱，单从外表看，街面的卫生条件就比较差，我们也收到了不少商户和顾客关于街面管理不善的投诉。”租赁中心的工作人员说。
于是，横沥镇政府收回了对2、3号楼的管理权，并由自己的物业管理公司参与管理。如今，双龙舫步行街的8栋楼分属于两个“东家”。
“他们跟我们不是一起的，整条街是分属于两个部门的。1、4、5号楼的产权是属于香港老板的，管理也由他们引入的物业管理公司来负责。其他楼面的铺位则是属于我们横沥镇政府的，营销和管理由我们自己的租赁和物业管理公司负责。”双龙舫租赁中心的工作人员介绍说。
一条街两家管双龙舫里游“双龙”
横沥镇房地产公司和香港公司分别在双龙舫步行街设有营销中心和物业管理机构，分别开展步行街各楼层的营销和管理工作。香港公司的营销中心设在3号楼，而隶属于横沥镇房地产公司的“横沥镇双龙坊租赁中心”则在6号楼。
双方在招商上甚至暗打“价格战”。1号楼打出了“10元/m2
/月超低价靓铺招租”的大幅招商广告，与成片空置的铺位一样醒目。
而由“横沥镇双龙坊租赁中心”负责的铺位一层楼面每平米每月的租金是
50元，相比于香港公司的铺位每月每平米要少20元，而二层的价格则要高出5元。租赁中心的工作人员说:“我们的价格都是政府制定的，上面怎么定我们就怎么做，没有跟香港公司的定价做对比。”
一分为二的经营管理模式，是否会影响整个步行街的规划布局?对此，该工作人员不置可否。但从目前的情况看，双龙坊步行街启建时所规划的八大专业商业街区的功能划分还未见雏形。
■产业观察
步行街不宜重开发营销轻规划管理
在东莞的商业步行街如雨后春笋般出现之后，质疑和诟病声便开始纷至沓来。作为住宅地产的附属配套产品，被同步催生出来的步行街，在开发商们看到其与住宅地产同样有利可图时，迅速被演变成一种潮流。目前，散布于东莞各镇街的“看上去很美”的商业步行街，无不在楼盘的环抱之中。而其命运则如同襁褓中的婴儿一样，自其出生时起便一直在嗷嗷待哺。
区别于传统商业步行街“先市后街”的积累式成长历程，东莞的商业步行街大多走的是“先街后市”的突变之路。
可以说，东莞步行街的开发建设，从一开始便呈现出较大的盲目性和趋利化特征。“筑巢引凤”的工业发展模式，被引入到步行街的发展策略之中。然而，已激发出热情的开发商和政府，看到的是步行街的商品属性和名片效应，并赋予其浓厚的商品和政治含义，却忽略了其作为公共产品的基本属性和意义。有开发欠管理、重营销轻规划的矛盾逐渐凸现出来，致使步行街备受诟病。
然而，步行街并不只是纯粹的商品，与公共道路相类似，步行街开发应该立足于其作为公共产品的特性。公共产品重在满足大众需求，投入开发必须突破商品思维给合各方因素统筹考虑，同时还要融入已有的和未来的规划配套之中。
正如广东商学院流通经济研究所王先庆教授所言，在公共机构的引导下，推动东莞步行街向专业街、特色街转型，在管理上按照公共设施的管理引入职业化的标准将是破解步行街发展瓶颈的当务之急。只有这样，被市场化行动催生出来的步行街才不会被市场所舍弃。
撰文/摄影本报记者
