市民可直接查询宗地标准价格
近日，顺德区发布了《关于公布实施顺德区2007年国有土地使用权基准地价的通知》，其中规定“基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示”，此举标志着顺德区的基准地价评估已进入一个更为精细的“网格化”时代。
发展催生基准地价更新
“近几年来，随着经济社会发展和城镇建设的不断推进，顺德区城镇建设用地范围和地价水平均发生了很大变化，现行2003年版基准地价标准已经不能适应城镇建设和土地市场发展的要求。”佛山市国土资源局顺德分局相关科室负责人表示。
原顺德市人民政府于1997年首次制定并公布过顺德城镇国有土地使用权基准地价，并于2000年及2003年分别对基准地价进行了更新。“而随着物价指数的不断上涨和2006—2007年房地产市场的迅猛发展，基准地价水平已明显低于土地市场价格水平。”
据悉，由于行政区划调整和城市规模的不断扩大，城市中心区和建成区发生了很大变化，城市部分繁华区域出现了明显转移，导致2003年基准地价部分区域与市场价严重脱离，部分重点建设区域尚未编制基准地价。
另外，2003年基准地价区段划分较粗，现在来看，已难以准确反映不同地段及地块的地价差异。为进一步加强土地资源管理，防止国有土地资产流失，保证顺德土地级别与基准地价体系适合城市建设和土地市场发展的需要，佛山市国土资源局顺德分局于2006年4月开始着手开展顺德区城镇土地基准地价更新工作。经佛山市国土资源局验收，报经佛山市人民政府批准后，上月顺德区政府正式发文公布2007年顺德区网格点基准地价。
新基准地价表现形式
本次更新成果包括顺德区各用途级别基准地价、区段基准地价以及网格点基准地价，并将顺德区辖区内商业、住宅、工业三类土地用途(土地使用年限分别为40年、70年、50年)分别划分为5、5、4个级别确定级别基准地价及各个级别基准地价的地域范围。
“顺德区此次基准地价更新工作，引入了一种新的基准地价表现形式，即网格点基准地价。”据介绍，基准地价的表现形式通常有级别价(宏观层次)、区片价、路线价(中观层次)和网格点基准地价(微观层次)等类型。基准地价的不同表现形式是社会不同发展阶段的产物，体现了社会发展的进步。
无论是级别价还是区片价，都只是对城市中地价水平相当的一定区域进行评价，确定该区域的平均地价作为级别价或区片价，而由于区域的范围相对较大，其反映的地价水平也比较粗略，无法直接地、准确地计算具体宗地的标定地价。“目前我国大部分城市均采用中观层次的基准地价表现形式，包括顺德区2003年(含)以前的基准地价均采用此形式。”
而随着科学技术的发展，人们应用地理信息系统(GIS)、网络技术等现代信息化技术，将大地测量理论中的数字高程模型(DEM模型)引用到基准地价评估理论中，建立了一套行之有效的数字化基准地价评估技术体系，网格点基准地价也因此应运而生。
动态监测定期公布变化情况
“网格点基准地价评估，通俗地说，是将确定评估区域范围内的土地分割成一个个虚拟的小方格。”据悉，理论上这个小方格可以达到无限小，因地域大小或范围的不同，一般采用300m×300m、100m×100m或50m×50m的范围(顺德区根据自身实际采用300m×300m的范围)，每个方格的中心点都赋有一定的土地价值，使地价信息与地理信息有机融合，并应用信息系统对这些土地价值进行数字化管理。将全区的网格点基准地价信息集结在一起就形成了一幅顺德的“数字地价地形图”。
如果仅用网格点基准地价来命名顺德此次基准地价更新成果并不很全面，这次基准地价更新还有一项最重要的创新，即融入了地价动态监测的内容，所以说顺德现在建立起的是一套动态网格点基准地价体系，而不仅是简单的、静态的基准地价评估标准及文本资料。
动态网格点基准地价体系是指基于数字高程模型(DEM模型)技术建立的、采用地价动态监测技术即时更新城镇网格点基准地价的基准地价评估技术体系。“具体地说，在首次建立数字化网格点基准地价后，我们在城市规划区域内设置地价控制点(标准宗地)，通过定时对地价控制点的评估，及时利用计算机技术计算区域地价变化幅度，进而调整网格点基准地价。”
从理论上说，这种更新是随时可以完成的，但实际应用中，因人力、物力、财力的投入情况和实际需要以及国家规定的基准地价审批公布体制，不可能做到随时更新，但可以建立定期更新制度，在半年或一年内更新基准地价，同时，利用地价动态监测，定期公布地价变化情况。
市民可直接查询宗地标准价格
目前，顺德区已逐步建立了地价控制体系，覆盖了整个顺德区辖区内现有建设用地及“十一五”规划中规划为建设用地的范围，共包含约2060个地价控制点。
动态网格点基准地价体系的建立，不仅可有效地减少基准地价更新研究的工作量和时间，提高工作效率，而且有利于加快基准地价的更新频率，缩短更新周期，更好地保持基准地价的现势性，保证基准地价真实、准确地反映市场地价水平。
“网格点基准地价的公布应用以及通过人性化的应用系统，可以较大幅度地提高地价评估确认的工作效率，缩短办文时限，同时，也使广大市民了解具体地块的大致土地价格成为可能。”该负责人表示。
在即将制作的网格点基准地价对外查询系统中，市民可以利用掌握的宗地图号码，直接查询具体宗地的标准价格(由系统计算)，并根据市民实际了解的临路数量、临路宽度进行大致修正即可计算单家独户用地的大致土地价格，对公寓房产来说，经查询得到的标准地价即为房产的大致楼面地价。
本报记者温子娟
名词解释
基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上的法定最高使用年期土地使用权区域平均价格。基准地价主要反映各类均质区域(包括级别)的国有土地使用权平均价格的总体水平及变化趋势。
基准地价更新是指在土地条件和市场环境发生重大变化的情况下，依靠完整的技术体系对土地级别和基准地价水平进行重新评价和测算的过程。
