白纸黑字的合同，房屋开发商却置之不理，依然独断专行，让一个家庭苦等了一年半才拿到属于自己的新房。业主是精明的生意人，尽管拿到了房子却咽不下这口气，愤然与开发商对簿公堂，开发商最终将为自己的霸道行为付出6万元的经济代价。
案件回放：遥遥无期的交房
2005年初，家住张家港基层乡镇的个体工商户展某准备在市区安家落户，经过全家人精挑细选，看中了某房地产开发公司在市杨舍镇万红5村开发的楼盘，当年1月11日，全家人兴高采烈来到房产公司，投下了全家最大一笔投资，以70余万元金额预订了一套150多平方米的商品房，同时花10万元购买一块汽车地下车位的使用权。按照合同约定，展于当月15日前支付了7.5万元预付款，另有50万元还是展到银行贷款交纳的，余下的就是全家人兴奋的等待和美好生活的蓝图。
按照合同，房屋应在2005年10月30日交付。但让展家人失望的是，等到应该交房的日子，展家并没有收到交房的通知。展也向其他人打听，据说是房屋还没有得到房管部门的审核，展某虽然不满，但他心里笃定，因为合同第九条约定：“逾期超过30日后……，买收人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买收人支付已交房价款万分之四的违约金”。而且合同第十一条交接中还约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买收人办理交付手续。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买收人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。时间拖得越长，房产公司支付的违约金远远超过了银行贷款的利息，他又不缺房子住，而且商品房还在涨价，做生意的展某心里一本账算得很清楚。
同年12月30日，房产管理局向该公司制发了《商品房交付使用通知书》，其中包括展预订的那套商品房。但让人奇怪的是，房产公司仍然没有交付房子的意思。2006年9月11日，房产公司通知展某又签订了1份商品房买卖合同，内容与2005年1月11日签订合同基本一致，内容仍为原告向被告购买305室及自行车库和地下车位，商品房及自行车库的单价同双方于2005年1月11日签订的商品房买卖合同中一致，交房日期仍为2005年10月30日前，只是在《合同补充协议》中明确代收代交费用为24322元。
合同签订后，展家人又开始巴望着拿钥匙住新房子，但又一次失望而归。房产公司只要钱，就是不交房。直到2007年3月20日，展某突然收到房产公司的一份催款通知，展被告知房产公司已多次电话通知，但其未办理结账，故要求展在接到通知后10日内办理结算交接手续，交纳房款53862元及代收代交费用20568元，逾期1个月后视为展自动放弃购房。
展某接到通知后当然十分气愤，明明是房产公司的责任，却倒打一耙，当即针锋相对也向房产公司发了一份书面通知，告知房产公司，其《催款通知》不符合合同约定，根据合同，只有在接到书面交房通知的情况下才能办理余款的结算，而且余款不属于房款，房产公司应承担逾期交房的违约责任。为了不给房产公司留下话柄，展某于同年3月26日交付了全部款项74463元。而房产公司得寸进尺于4月3日再次书面通知展领取房产证并办理贷款抵押手续，凭该手续领取钥匙及办理移交。展某又积极协助房产公司代办了房产证。
法庭激辩：余款是否属于房款
2007年4月6日，展家终于拿到了属于自己的房子。但房产公司的霸道做法让他忍无可忍，于是一纸诉状将房产公司告上了法庭，认为房产公司未按合同约定时间交房，要求房产公司承担522天逾期交房的违约金156600元。
被告房产公司觉得也很冤，房屋实际面积测量后才签订了2006年9月11日的商品房买卖正式合同，实际就是向展催款的证明。而且根据合同约定，展某应在交房前将房款、代收代交费用一并结清，即约定了债务履行的先后顺序。但实际上展某在约定的交房时间前尚有部分房款及代收代交费用未给付。根据我国合同法中关于先履行抗辩权的规定，在展某未结清房款及相关代收代交费用前，其有权拒绝履行交房义务，并不构成违约，故希望法院驳回展某的诉讼请求。
双方在法庭上对余款是否属于房款及房产公司提出的先履行抗辩权进行了激烈的辩论。虽然谁都不服谁，但房产公司对自己的主张底气不足，也发现其在合同履行中存在一定的问题，表示如果法院审理后认为其构成违约，原告对因被告逾期交房造成的损失未提供证据证实，由于约定的违约金过高，希望法院进行调整。
法院裁决：开发商赔偿违约金6万
张家港人民法院近日对此案作出了裁决。法院审理认为，双方在二份合同第四条中均明确本合同总价款由商品房（含自行车库）总价款，代收代交费用及地下车位使用权费三部分组成。在当事人未明确约定合同中“房款”是包括商品房价款（含自行车库）、地下车位使用权费的情况下，即将“房款”理解为商品房价款及地下车位使用权费显失妥当，且该条款是被告提供的格式条款，在存在歧义情况下应作出对其不利的解释，因此，对“房款”仅应理解为商品房价款，故被告以原告未付清全部款项，其有权拒绝履行交房义务的理由不能成立。
退一步而言，即使被告对“房款”的理解成立，即在原告付清全部款项前，被告有权主张先履行抗辩，对其行使范围也是有限制的，应与原告未付款的金额相对应。本案中，虽然被告认为商品房与自行车库的交付是不可分离的观点按照有关规定是成立的，但商品房及车位使用权的交付是可以分离的，且双方发生交易的主要目的是买卖商品房，在原告已付款项超过商品房价款、仅有7万多元款项未付情况下，即使被告向原告交付商品房及附属的自行车库，被告的后履行权利还是足以得到保障的，并且还可以追究原告相应的违约责任。由此可见，被告在原告付清全部款项前不交付房屋也是不当行使先履行抗辩权。上述两方面均表明被告对原告已给付的房款部分未履行相应的义务，已构成违约。
关于被告提出违约金过高的主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”虽然原告就其实际损失未提供证据证实，但其损失无论按被告逾期交房期间房屋租金计算还是按已付款项的贷款利息计算，其主张的违约金156600元远超过损失的30%，确属双方约定的违约金过高情形，故本院根据被告的请求予以调整。依法一审判决被告张家港市某房地产开发公司给付原告展某逾期交房违约金6万元。陈祥 施沈东 彭昊
