无产权登记记录才属首次置业
广州市国土房管局负责人昨对申购限价房政策逐一释疑，称销售对象和最高限价可能每年调整
申购限价房的门槛为什么是家庭年收入不超过20万元？限价房会不会让某些有能耐的人“优先购买”？广州市国土房管局副局长黄文波昨天对此一一加以解释，并表示已制定多项政策，如再购商品房的限价房业主将被回购原物业等，防止限价房成“富人房”和“腐败房”。他还透露，有可能每年根据实际情况对限价房销售对象、最高销售价格加以调整。
■热点连线
本报讯 昨天下午，广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波表示，由于目前难以全面掌握市场反应和供求关系，限价房的建设规模和销售对象在政策试行期内不会一下子大规模铺开，以免对房地产市场造成冲击。
黄文波说，限价房的管理原则是“长期政策、灵活措施”。他解释说，限价房是广州市多层次住房体系的组成部分，既有别于以政府主导为原则的住房保障政策，也有别于以市场调节为主导的其他商品住宅政策。
黄文波表示，在市场经济条件下，政府推行限价房政策应当坚持适度、合理干预的原则，在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快、供应结构不合理的情况下，应适当扩大限价房销售对象，增加限价房供应规模；反之则要加以控制。
黄文波说，“首次置业”是本次限价房销售标准的核心内容，因为首次置业是住房市场的刚性需求和有效需求，以之为销售对象不仅有利于维护社会稳定，还有利于抑制投机性需求，规范市场秩序和抑制房价。
他介绍，因此《广州限价商品住宅销售管理办法(试行)》(下称《办法》)只包含了原则性规定，而《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》(下称《标准》)则有可能每年根据实际情况加以调整。
门槛为何是家庭年收入20万？
■权威答疑
昨天下午，市房管局有关负责人介绍，这一标准的出台经过了精细测算。他说，这个标准不仅基本能排除高收入家庭投资性的购买，也符合中等收入家庭的实际。
根据2006年《广州年鉴》，2005年广州市中等偏上家庭的年可支配收入为7.3万—12.2万元，若按10％左右的年收入增长率来测算，2008年，广州市中等偏上家庭的年可支配收入应为9.7万—17万元，折算为税前收入为11万—19万元。20万元的收入线基本能符合当前中等收入家庭的收入上限。
六招并举防限价房成“腐败房”
■政策解读
户型属自住型非改善型
《办法》规定，限价房的套型建设面积不得超过90平方米。据介绍，90平方米户型属于自住型户型，不属改善型，它高于廉租住房(50平方米以下)和经济适用住房(60平方米左右)的基本居住需求标准，基本能满足中等收入家庭的自住型需求，排除了部分富裕家庭购买此类住房改善住房条件的可能。此外，申购者“男性须年满25周岁，女性须年满23周岁”的年龄规定也限制了富人投资的可能，因为在现实中，男25岁、女23岁已达晚婚标准，富人的子女在此年龄段多已购置住房，无法满足“首次置业”的条件。
收入门槛将富人排除在外
根据限价房的相关政策，2007年和2008年申购限价房收入条件的限定在家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年收入不超过10万元。据介绍，20万元的收入线基本符合广州市当前中等收入家庭的收入上限，将高收入家庭排除在外，防止其投资性购买。
限价房上市要补差价
限价房的购买者实际享受了住房公共福利优惠，为防止其利用公共福利谋取利益，《办法》的相关规定抑制投机性需求的购房者进入限价房市场。《办法》规定，购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让；5年后，购房者若出租或转让限价房，须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70％计收。
业主再买商品房 政府回购限价房
已购限价房者再次购置或拥有住宅物业，很容易让公众怀疑申购者是否属于中等收入阶层，其申购时是否存在投机意愿。《办法》规定，限价房业主5年内再次置业前，必须以原销售价格回购给政府，或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。
剩余房源政府优先收购
限价房的开发企业公开销售两年后仍有剩余住宅的，为避免资源闲置，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发企业申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置商品住宅。同时，规定开发建设单位应全额补缴政府的优惠让利，从利益上斩断开发建设单位“捂盘惜售”的动机。
无登记记录属首次置业
据介绍，首次置业的范围是指在广州市辖区范围内(不包括从化、增城)内没有独立套型的住宅产权登记记录，曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住房者不符合申购条件。已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，也不符合申购条件。
此外，审核首次置业要查核夫妻双方名下房产登记记录，即使以个人名义申购，但夫妻另一方曾有过住宅产权登记记录的也不符合申购条件。
专题撰文
闫业伟 张睿 穗房宣
(除署名外)
图：
简仁山 作
