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文/图张强
黄金周将至，平日里苦于没空看房的市民们要出动了，二手楼市的人气一触即发。本篇报道的记者曾在一连三篇的“地产中介”系列报道中概括性地指出：部分中介在宣传中所谓的“笋盘”多属“假货”。这究竟是为什么？让我们来听听业内人士——广州方圆地产顾问有限公司中介业务中心总监陈润娥女士的分析。她同时给欲在黄金周购置二手房的市民提出了几点保障自身权益的建议。
几大中介公司拒绝“假笋盘”
陈润娥向记者坦言，“假笋盘”宣传在行业内的确较为普遍，“人气带动生意”的营销理念，是重要原因之一。她说：“怎么把客户吸引过来？怎么挖掘潜在的客户？把客户吸引过来，然后再介绍确实存在的房源给他，一单生意没准就做成了。” 陈润娥同时指出：由于房价高企，若用真实房价作宣传，定会吓退不少潜在客户：“潜在客户们可能会想，上个月都没这么贵，怎么短短几天的工夫就涨了好几万元？”因而，部分注重眼前利益的中介公司不惜顶着舆论压力急需用“假笋盘”广告吸引眼球。
然而，采取这一营销办法的中介公司或许没有意识到：当公司给客户的第一印象是“欺骗”时，他们很难再赢得客户充分的信任。据记者了解，目前很多大地产公司都已经就虚假宣传的问题作出了内部规定，要求公司属下的员工在发布房源广告时必须反映真实信息，不得掺假；并须及时撤下已售出房源的广告。像“方圆地产顾问”还制定了相应的罚则：若有员工违规，违规人姓名和违规事实都将在公司内部网站上公布，以达到“舆论监督”的效果，并鞭策同事们引以为戒。
根本原因：业主临时变卦提价
上述原因仅为表象，根本原因还在于二手楼市的整体供求状况。供不应求的情况致使部分小规模的中介公司手头拥有的可售房源十分有限，于是，他们便只能用“假笋盘”来装点门面。
陈润娥认为，由于一手楼市比较缺乏新鲜供应，二手楼市承接了很大一部分市民的购房需求。不少业主看到眼下房价涨幅较大，便持观望态度，希望能等到自己的物业涨至某一价位时再放盘出售。
令中介行业最头疼的，是近期兴起的卖方“毁约风”。由于很多人长期看好楼市，部分业主在收取了买家的定金后宁愿承担“双倍返还”的违约义务而食言――因为，另有买家愿意出一个更高的价格，而价差高于违约金。这可害苦了买家，好不容易看中了一套房交了定金，不料对方毁约，而房价在这期间可能又涨了不少，真是有苦难言。
事实上，放盘的房源虽然偏少，但总量仍然可观；造成供求不平衡的原因主要是二手房的需求量过于旺盛。陈润娥回忆说：“在房价刚开始涨的时候，有些打算买房的市民预期房价会跌；但经过一段时间的连续上涨，这部分原先不看好楼市的市民开始改变想法，转而积极入市。一套房子放盘出来，很多人去求购。”“不过，拉动楼市大势的，还是一手楼市”。现在房价就像“海鲜价”，我们公司要求把已售出的房源信息及时撤下，以维护品牌形象。
“大中介”的收费为什么贵？
记者了解到，目前中介市场的收费标准一般都是“交易价格的3％”，但有不少“麻雀中介”为了在大公司的夹击下求得生存，把收费标准降到了“2％”。
就这一问题，陈润娥用一句话表明了自己的态度：“一分钱一分货。”她说：“大公司或许会比小公司贵一点，但大公司提供的服务相应地会比较周全。很多客户都是第一次买卖房屋，经验不是很足，对有关的法律法规也缺乏了解，一不小心就卷进纠纷里。房款的收付、交税、交楼——如果操作不规范，这些环节都很容易出现纠纷。在大公司，买卖双方如果遇到了纠纷，就可以马上投诉，公司方面通常都会尽快按照固定的流程解决纠纷。”
而小公司敢于主动降价的原因，在于其低廉的成本。那些“麻雀中介”只需租下一间小房子，雇三两个员工就可开张大吉了。而大公司往往具备严谨的组织架构，具备行政、人力资源、财务等部门；此外，各大公司在员工培训方面投入不少的财力。综合几方面的因素，哪怕小公司降低收费标准，只要经营有方，它们的投资回报率往往高于大公司。
《广周刊·置业广州》简介
《广周刊·置业广州》荟萃二手房产资讯，信息全面，浏览方便，是购房一族置业安居的必然选择。广大读者可于9月28日在天河、海珠各零售报摊获取。今期《广周刊·置业广州》将为读者推介天河区和海珠区的“真笋盘”，具体区域分别为天河区的珠江新城板块、天河公园板块、体育中心板块和员村东圃板块，以及海珠区的江南大道板块、滨江路板块、工业大道板块和新港路板块。
详情请留意9月28日（星期五）的《广州日报》。
索取热线：（020）81092665
市民如何防范被坑蒙
据记者了解，良莠不齐的中介行业存在几种常见的坑蒙市民的手段：吃差价，中介公司老板利用全权委托公证违规炒房等。更恶劣的则是部分公司和公司滥用客户对他们的信赖，携房款走佬。陈润娥提醒广大市民：“尽量把房款直接交给交易对方，不要把房款交给公司，以防万一。”
与此同时，由于中介行业门槛低、流动性大、从业人员的素质同样良莠不齐，市民在购房时要对中介公司员工提高警惕。曾有某小型中介公司的员工携客户交付的定金开溜，其所属的小公司根本没有掌握该员工的个人基本信息，买方在交付定金时没有向中介公司索要凭据，因而没法向中介公司追讨。陈润娥建议，市民在付款时若无法直接交给交易对方，则必须要求中介公司开具盖有公司印章的收据。
此外，在卖方没有完税之前，买方万万不可把所有房款都付给卖方，早前在番禺就有卖方在早早地收到房款后，利用过户手续的办理期到法院申请冻结房屋，给买方制造了天大的麻烦。在中介行业内部人士看来，签订合同并不意味着交易已经成功，完税才是交易成功的标志。
