题记
一些生活在喧闹都市里的人，因向往乡村的宁静，将买房的目光投向了郊区和农村。可往往是房子到手，心里却忐忑不安起来。
专家认为，在目前的法律格局下，购房人心里忐忑不安是正常的，因为我国的《土地管理法》对城里人到乡下购房是严格禁止的，而《物权法(草案)》中关于宅基地的规定实际上延续了我国《土地管理法》中的相关规定。目前在宅基地上的建筑，不具有传统民法上的物的基本法律特征，是疑似物。
案件备忘
在现实生活中，城里人到乡下或者城乡接合部购房的事屡见不鲜，兰州人陈平和张斌就是到乡下购房一族。
乡村购房被指协议无效
2005年3月28日，陈平和兰州城乡接合部的村民刘军签订了一份卖房契约，该村的原村长当中间人。契约约定，刘军将自家宅基地上的约60平方米的三间土房、两间砖混平房以3.1万元卖给陈平。
时间不长，问题出现了。刘军的父亲知道此事后，认为房子的所有权是他的，他不愿意卖房子。为此，刘老爷子以侵犯财产权为由将儿子告上法庭。在这场父子官司中，购房人陈平成为第三人参加诉讼。
法院开庭审理了该案件。当庭，刘老爷子认为，购房人陈平是兰州城镇户口，因此，卖房契约违反了国家禁止城镇居民在农村购买宅基地的相关规定，因此其所签订的协议本身就是违法的，请求法院撤销卖房契约。陈平认为，当时在房屋交易时，刘军提交了一套其可以支配该房子的证件，因而刘老爷子所说房子属于他个人的说法不成立。自己购买的房子合同履行完整，应该受到法律保护。该案件目前还在诉讼阶段，没有最后的定论。
合同履行6月被起诉
2007年1月6日，兰州城乡接合部某村村民王兰英，将其宅基地上修建的建筑面积为85平方米的砖木结构的4间小平房，卖给城里人张斌，总价款为4.7万余元。
他们签订的宅基地买卖协议约定，从当日起，宅基地使用权与土地审批合法原始手续一并交付张斌。并约定，此后有关国家针对村民宅基地政策性收费及过户等费用问题，由张斌全部负担，与王兰英无关。可是，该协议签订并履行6个月后，王兰英要求解除协议，退回房款，但张斌不答应。目前，王兰英已委托律师向法院提起诉讼，请求法院判令该协议无效。(文中人物系化名)本报记者郝冬白
主持人：农村宅基地属于什么性质？
嘉宾(刘艺工)：《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由此可以看出，宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权，不能随意处置。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第13项规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
嘉宾(张佺仁)：《物权法(草案)》规定，宅基地使用权人经所在集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，但禁止城镇居民在农村购置宅基地。农村的宅基地是属于集体所有的，其使用权不能像城市的土地一样可以流通。《草案》中关于宅基地的规定实际上是延续了我国《土地管理法》中的相关规定，这对解决宅基地的非法使用问题有重要意义。
主持人：宅基地上建造的住房是什么性质？
嘉宾(王蓝云)：宅基地上的建房，实际上是一种“村产权”，“村产权”是一种似是而非的产权，不具有传统民法意义上的物的性质。房与地不能分离，房必须附着在土地上，因为目前农村宅基地法律属性的模糊性，也就增加了其附着物的法律属性难以界定。要使宅基地上的建筑具有法律意义上物的属性，必须解决土地的属性问题。宅基地上的房屋，只能在本村范围内进行交易，属于非常有限交易，不能进入真正的市场。城里人到乡下购房，是“领不到结婚证的婚姻”。
主持人：城里人购买农村住房最大的障碍是什么？
嘉宾(王蓝云)：农村住房属于不动产，不动产物权交易必须通过一定的方式表现出来，使外界公众知道不动产物权发生了变动。法律为防止他人对物的争夺和干涉，设立了物权的公示制度及公示方法。基于公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在，使物权法律关系得以透明。不动产物权以登记为公示方法，如果不动产的权利主体发生了变动，就应当及时地到相应的行政部门变更登记，将新的权利主体的姓名记载于登记簿上，这时，物权变动才算完成，否则，不能产生物权变动的效力。宅基地上的房屋由于没有合法的“两证”(指“房屋所有权证、土地使用证”，记者注。)，因此并不能在房产机关办理过户。城里人购买农村住房的交易，因先天就缺乏公示性，不能对其他人产生效力。
主持人：宅基地上的建筑物能全方位交易吗？
嘉宾(王蓝云)：物权的根本特征是所有权人对物权的处置权。可是，目前农村宅基地上的房屋的处置，会遇到法律障碍。因为这是有限物权，对它的处置，在身份上有一个特定限制，就是合法取得人必须是本村村民。实际上，在宅基地上的建筑，其权利人不能享有真正的物权，比如它不能抵押、很难变现，它的享有人一旦发生身份变化，比如“农转非”，这种物就和其原来的权利人自然消失。因为这个特殊的物，它不具备物的基本法律特征，似物不是物，是疑似物。
法制守望
1988年修订《土地管理法》时曾在第4条允许城镇非农村户口居民使用集体土地建住宅，结果导致了一些农业集体经济组织以及房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法在农村进行房地产开发。为此《土地管理法》在修订时将该条删除。
———何仲文《什么是宅基地使用权》
简单地禁止城镇居民到农村买房，不利于城乡之间人口的双向对流，也不是真正保护农民利益，而是在客观上让农民的一大财产变成“死产”。现在一律把宅基地的流转限于本集体内部过于绝对，也过于简单，不符合时代发展要求。
———全国人大内务司法委员会委员、中国人民大学劳动人事学院副院长郑功成城市人的房子今天想卖就可以卖，是完全产权，可以自由进入市场；农村人的房子名义上虽然说是自己的，可其对房子几乎没有处分的权利。
———著名法学家江平《物权法(草案)》在城乡二元社会结构分割的问题仍未得到合理解决之前，中国城里人和乡下人却仍有“分而治之”之痛。———全国人大常委会法工委副主任王胜明
主持人：本报记者郝冬白
嘉宾：中国法学会法理学研究会理事、兰州大学法学院教授、法学博士刘艺工
甘肃省委党校法律研究室主任、教授、律师张佺仁
甘肃佳运律师事务所主任律师王蓝云
