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将于10月1日实施的《物权法》规定:业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》同时规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。为了不抵触物权法，北京市年内将出台的《房屋租赁管理办法》中也将删除有关禁止民宅商用的规定。民宅商用问题成了近期的热点。民宅能否商用，如何商用，在国外也是个有争议的话题。为了解决这一问题，其他国家也煞费苦心。
开并非“一刀切”
美国住宅密集地“划片”经商
在美国，如果符合政策且无人抱怨，一些民宅是可以商用的。如从事家庭托儿、私人会计、投资顾问等行业。对造成骚扰，破坏居民隐私，形成各种污染的行业，主管部门都会在营业审核时严格把关，污染大、严重扰民的将不会获批。
在住宅集中地段，为了尽量方便居民，一般会批准在街角等处，适当开设加油站、小型便利店、药房和杂货店，还有快餐馆等，让居民在住处附近就可以得到便利的服务，而不需要到较远的超级市场才能买到牛奶、药品等。这也为该地区提供了适当的就业机会。这些店面并不设在楼区之间，即使工作人员上下班，也不会打扰住户。
法国
经营项目严禁中途变更
在欧洲一些城市里，民宅商用有很长的历史。像法国的咖啡馆，爱尔兰的小酒吧，英国的旧书店，基本以家庭经营为主，不少是在两到三层的楼房里，下店上宅，既实用同时又是这些国家的传统生活方式的一部分。这些国家还把它们列在保护和鼓励范围内。
像法国对民宅商用的管理，就绝非“双刃剑”，而是让经营者、建筑物主人和附近居民都有章可循。
无论租用商业建筑或民宅，经营者都必须持有法国商业管理局的营业执照，所经营的项目必须是民用项目，并且不得中途变更。房东也必须拥有该局核发的准许出租商业用房的证书。
德国“光杆”公司视情况获准
在德国，原则上禁止事先按照住房规划得到批准的房屋商用，否则房主将会因违背建筑物使用目的而受到处罚。不过也有一些例外，即如果一家小公司申请使用住房做写字间、设计室等使用，并且这家公司没有员工，可视情况予以批准。但是，对于这些例外，还做了很多限制。
禁保障居住环境
日本商用将丧失优先抢修权
日本对民宅商用是禁止的。首先，日本充分保障住宅区域的人文环境和治安环境。其次，在日本，一旦发生意外事故和天灾，救助部门首先关心的是抢救住宅区内的生命，但是对商业区的抢修在前，以便把损失降到最低。所以如果在住宅区内经商，就会失去这项优先权。
新加坡底层用做居民健身场所
新加坡对住宅管理严格。政府明确区分“住宅式房地产”和“非住宅式房地产”。从1965年以来，新加坡建立了大量被称为“组屋”的廉租房，并在数十年间根据实际情况，连续出台了多项分配方案。这些方案规定，“组屋”的底层既不做住宅使用，也不用于商业，而是空出来用做居民的活动场所。
美国案例
□林达·格莱丝是一位注册“个体户”——她在美国的密歇根州从事相当于“猎头”辅助的工作，专门为寻找工作的人编写简历。她的工作只需一套电脑设备即可，所以她的办公室就设在家里。她不设招牌，自备停车位，而且只是一对一地接待顾客，所以并不干扰邻居的生活。这个行业，她从事了15年，与社区相安无事。
□戴维·韦拉沃基是个投资顾问。他在家里的办公室只是做些案头工作和接打电话，他本人在需要时则走出去，到顾客方便的地方与他们见面，做投资指点。韦拉沃基的个人公司没有在居住区内造成客流繁多，也没有带来卡车闹哄哄地装货卸货，他既兼顾了自己的职业，也没有破坏小区的宁静。同时由于他热心为邻里策划投资，获得了大家好评。
管严抓“入门”严打违法
美国征收环境污染费
对于城市临街居民建筑底部所开设的商店，主管部门都要求必须有独立的出入通道，必须安装防火、防盗设备，妥善安放垃圾和废物。同时管理部门还向制造噪音较大的酒吧、游戏场等场所征收环境污染费，促使这些商家使用隔音材料，采用低噪音空调设备等。
居民不举报也遭重罚
以纽约为例，居民有权监督和举报社区内任何扰民、破坏行为以及其他违法事件。如果有人在住宅里从事法规以外的和一些具有异味、噪声的行业，居民可以直接向执法部门求助，也可以告知小区管理委员会。这些人员会委婉地劝阻肇事者，然后发出警告信函，限时整改或退出。
纽约还有规定，如果业主在自己住宅区内发现了违法行为不报，也要被罚。法规和有关部门还要求业主用各种方法避免这样的事情发生，例如为住宅建筑大门加锁，安装监视摄像机，委托保安机构巡查等。
德国家庭幼儿园禁超4个孩子
在德国，一些公司可视情况进驻住宅区，但限制非常严格。例如，这样的公司虽然也接待顾客，但顾客人数必须很少(每天最多两人)，他们的业务基本上通过电话处理。
但是如果进驻公司有员工，也经常有顾客光临，或者还利用能被周围邻居听到声音的机器，则不被批准用做办公用房。
如果事先就能预料到商用会引起扰民的噪声、气味，或者常有顾客往来，也不被批准住房商用。按照这一规定，住房不能出租用来开办商店、饭馆、理发馆等。
总之，德国的规定主要是保护其他住户的利益，而且很严格。例如，一位女士在自己住房内开设一个私人幼儿园，每天只有4个孩子，但也被法院禁止，理由是“有顾客经常往来，影响邻居”。
法国收“入门费”防止违法
在租房者签约时，法国的房东一般要求预付一份押金，相当于一年租金的四分之一或一半，名为“入门费”，这笔钱会存在房东那里，在租期到时归还。
收押金的目的，是为了防止商户对建筑造成破坏，或商户拖欠房租逃逸时对自己的补偿。
商户如果对建筑物内外有装修和改变时，需要和房东协商，并且不得以牺牲其他用户和住户的利益为标准。租房的契约不得买卖和转让，防止不明租户进入建筑。
如果商户要续租、退租，要提前6个月通知房东，房东要收回资产，也要提前通知租用者，还要视具体情况，对商户在被迫搬迁时进行停业损失补偿。当然，如果租户有违法行为而被驱逐的情况除外。盖明温玉顺
