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连日来，记者对郑州市管城区房管局开发的南关街小区（南关街125号院和132号院）进行调查后发现，该小区在2001年前后修建过程中违背已审批规划，对设计楼层进行了加层改造，最终导致购买加层商品房的众多业主或者拿不到房产证，或者拿到了楼层自相矛盾的问题房产证，陷入进退两难的维权窘境。而在处置这一违规行为的过程中，尽管执法、城建监察等部门开出重额罚单，但至今小区规划仍未做变更，楼房仍是“违章建筑”，业主法律权益无法得到保障。
□记者李岩文李文波图
遭遇：房产证内容自相矛盾
“真后悔没调查清楚房源就仓促交了定金！”从上周起，郑州某公司的职员马素红夫妇陷入懊恼之中——他们刚把购房的佣金及定金5000元交给中介公司，就发现将要购买的房屋居然是违章建筑，且房产证内容自相矛盾。
6月6日上午，马素红与房主米琳琳、河南弘业房地产咨询代理有限公司郑州金家园分公司三方签订了购房合同，约定购买“南关街125号院3号楼5单元顶楼79号”房屋一处，房屋建筑面积49．76㎡，房价为151000元。
因对方证件齐全，原想着可以按照合同既定程序顺利成交，但马素红与丈夫随后实地查看却发现：所购房屋位于地面以上7楼，但拿到手的房产证上却显示该楼总层数是6层，内容自相矛盾的房产证很快让夫妇两人不安起来。
与中介交涉未果，在马素红夫妇要求下，三方于6月6日下午签订了补充协议，明确购买的房屋位于“南关街125号院3号楼5单元7楼79号”，而非“顶层79号”。出于谨慎，两人在交房款之前又与附近的南关街132号院一些业主进行了接触。令他们吃惊的是，该院一些7楼业主的房产证也与125号院一样，写的是“顶层”，与楼层总数6层不符。
马素红夫妇随后咨询郑州市规划部门后了解到，南关街125号院、132号院所有楼盘竟全为私自加盖的违章建筑。律师随后也告诉他们，按照有关规定，违章建筑难以办理房产证，购买后如遇买卖、拆迁等情况，权益也得不到保障。这时，夫妇两人才如梦方醒，后悔未调查清楚就仓促交出定金。
小区：违反规划审批搞“加层”
6月10日上午，对南关街125号院、132号院存在的这一问题，记者来到郑州市规划局档案查询室进行了查询。
原始档案显示，在建设之初，南关街125号院、132号院的共用名是“南关街小区”，建设单位是管城区房管局。郑州市规划局2002年5月30日下发的“（2002）郑城规建管许字第【0221】号建设工程规划许可证”是小区唯一取得的规划许可证。
该文件的附件（1）指明，南关街小区共规划建设楼盘8幢，其中，1～7号楼规划总层数全部为6层，规划建筑面积2471．10㎡~7551．00㎡不等，8号楼规划为3层，规划建筑面积945．00㎡。在许可证随附的建筑规划红线图里，南关街小区的这些规划层数也被明确标注。许可证同时注明，建设单位不得擅自更改规划许可内容。
但记者发现，南关街小区所有楼盘都进行了加建。对比规划红线图可以发现，南关街125号院4幢楼中，一幢规划为3层幼儿园的楼建成了4层，其余3幢规划为6层的住宅楼建成后实际是8层（含地下室一层）。南关街132号院则有3幢楼加建为7层，另有一幢加上地下室也达到8层。
对此问题，郑州市规划局有关负责人明确表示，南关街小区8幢楼均违反了规划审批，且未办理规划变更手续，按照有关规定，全部为违章建筑。同时，因未纳入规划审批及红线图，加建楼层如遇拆迁将得不到任何补偿，奉劝市民不要购
买。
对于部分加建房屋业主已办下房产证的情况，该负责人表示难以理解：“没有规划审批和红线图，房管局凭什么发放房产证？”
据了解，郑州市规划局一直在关注南关街小区存在的违规加建楼层问题。今年1月15日，该局向社会公布了2006年8～12月份的市区违法建设统计情况。其中擅自变更规划、改变建筑用途的小区名单中，管城区南关街小区赫然在列。
疑问一：罚了款违章建筑就合法了？
6月12日下午，记者就此事到管城区房管局进行采访。该局行政办公室一位工作人员说，南关街小区是他们局的二级单位南关房管所一手操作开发，与他们无关，他们也不了解情况。记者询问审批文件标明建设单位是管城区房管局而非南关房管所时，这位工作人员解释是由于南关房管所没有开发资质，不得已挂了他们的名号。
这位工作人员还表示，“要了解南关街小区的开发情况，只能找南关房管所”。
“小区建设目前已不存在违规的地方，完全合法。”6月13日上午，南关房管所党支部书记韩梅接受本报记者采访时这样说，她还出示了建设南关街小区的相关文件，包括建设工程规划许可证、建设施工许可证、郑州市执法局下发的行政处罚决定书、郑州市城建监察支队的通报等。
记者注意到，韩梅提供的建设工程规划许可证与郑州市规划局的留档文件一致，1～7号楼均审批为6层，8号楼审批为3层。而由郑州市建委在2002年7月17日下发的建设工程施工许可证（编号410102200207170101）显示，南关街小区1～4号楼总建设规模为18866．6㎡，合同价格856万元。该文件备注栏用打印字体注明：“均为砖混6层：1号楼7551㎡，2号楼4062㎡，3号楼3915㎡，4号楼3337㎡。”但在这些打印文字下边，又被加写了以下手写体文字：“砖混6层＋跃层：1号楼增加65㎡，4号楼增加67．8㎡。砖混7层：1号楼8635㎡，2号楼4169㎡，3号楼4189㎡，4号楼4074㎡，总建筑面积21058㎡。”
郑州市建委同日下发的另一份建设工程施工许可证（编号410102200207170201）显示，南关街小区5～8号楼的建设规模为12490．8㎡，合同价格690万元。备注一栏显示，“砖混6层的：5号楼面积2471．1㎡，6号楼面积3460．8㎡，7号楼面积5613．9㎡，8号楼砖混3层，面积945㎡。”在这些打印文字下方，也加了手写体文字：“砖混6层＋跃层：5号楼增加面积94．4㎡，6号楼增加94．95平方米，7号楼增加57．7㎡。砖混7层：5号楼2870㎡，6号楼4055㎡，7号楼6642㎡，8号楼945㎡（砖混3层），总建筑面积14512㎡。”
韩梅称，这些手写的文字是在郑州市执法局、郑州市城建监察支队等部门对楼层“加建”处罚后，他们找到建委补填的。对于小区规划许可证尚未变更，相关建筑仍为非法建筑的说法，韩梅称，“有了相关职能部门的处罚及建委建设工程许可证的这些补充，小区的违规加建问题已经消除，不用再去变更规划”。
而对当初为什么进行楼房加层的原因，韩梅解释说当时考虑到安排拆迁户可能不够，另外，也要偿还小区开发之前的借款。
记者了解到，仅南关街125号院，顶层和地下室业主就有60多户，加上132号院的业主，“加层”牵涉的业主总数超过了100户。“就算有100套房子，每套卖5万，他们多挣了四五百万元钱，我们却连房产证都拿不到。”一位业主对记者说。
疑问二：违章建筑性质为啥变不了？
据了解，从2001年开始，按照有关部门危旧房改造的要求，管城区房管局开始着手建设南关街小区，并办理了相关建设手续，规划用地17．48亩（全部为政府划拨土地），规划总面积31357．40㎡。2002年7月，小区开工。次年10月，业主开始入住。
2002年10月11日，郑州市房管局向管城区房管局印发了《对小区回迁安置后剩余房屋如何出售的批复（郑房地权【2002】33号）》，同意管城区房管局将回迁安置后剩下的1～4号楼，5号、6号楼各一半住宅共计建筑面积为20369．62㎡的房屋按商品房对外出售。
2003年9月15日，小区基本完工之际，郑州市执法局向管城区房管局下达了行政处罚决定书（［郑执法］罚款字【2003】第2042号）。
该决定书说，管城区房管局擅自改变许可证原批内容，分别将1号、4～7号住宅楼批6层建7层，总加建面积为3474㎡，有询问笔录、勘验笔录、现场检查为证。最后，决定书以管城区房管局违反《河南省〈城市规划法〉实施办法》第35条第一款规定为由，罚款52116元。
2004年3月8日，郑州市城建监察支队向管城区房管局下达了《郑州市违法建设项目处理结果通报》（郑建监字［2004］第03号），认定南关街小区擅自超面积施工，要求管城区房管局“写出检查，补办有关手续”。
城建监察支队也对有关单位开出了罚单，韩梅及南关房管所的田工程师均证实说“罚过”，且称数额很高。至于具体数字，两人均表示“由财务人员负责，我们不清楚”，未予透露。
6月14日下午，记者就罚款数额及南关街小区为何被处罚后至今仍是“违章建筑”的问题致电郑州市城建监察支队求证，一位负责人表示“应该罚过”。至于数额及其他问题，该负责人称查询业务部门后尽快回电，但直到记者昨日发稿时，一直没有音信。
尽管在小区建成后数年间，有关部门对其违规行为进行了处罚，但“罚款交了，违规情况却没有得到改变”。
一位熟知房地产市场运作规律的知情人士表示，许多楼层加建违章现象在被罚款之后都处于一种维持原状的状态，因为考虑到技术、安全问题以及责任风险，规划部门“不会愿意”更改原有规划，违章建筑的性质也就不会发生改变。这位人士同时表示，对此，有关部门有以罚代管的嫌疑，并可能会从罚款中获得收益。
疑问三：自相矛盾的房产证从何而来？
按照规定，申领房产证应当具备建设工程规划许可证及红线图，而南关街小区的顶层、底层至今未纳入规划审批及红线图范围，仍是法律意义上的违章建筑，市房管局为何下发了房产证？
6月14日下午，郑州市房管局政策研究室副主任郭世昌接受记者采访时表示，正规、有效的房产证不应该有自相矛盾的现象，如果南关街小区一些顶层业主的房产证问题属实，那么这些房产证“应该有违规的地方”。
郭世昌说，房产证的申领过程是一项严谨的法律程序，申领人应当具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等手续，如果南关街小区存在的违章加建问题属实，那么它的建设单位管城区房管局要想申办下房产证，就必须到规划部门办理规划变更手续，改变小区建筑的违法性质。
对这些内容自相矛盾的房产证确实存在的问题，郭世昌表示将联系有关部门，进一步调查落实。
业主：半生积蓄买房权益无法保障
记者了解到，即便是这种内容自相矛盾的房产证，目前南关街小区顶层和地下室也只有少数业主拿到了手里。对此，许多业主非常担忧。
“买房花的钱都是半辈子的心血，可买了好几年了，现在还没拿到房产证！”南关街125号院7号楼数位不愿透露姓名的业主认为，小区迟迟未能下发房产证的症结，主要是盖楼时的违规建设问题。但在问题处理过程中，“许多职能部门都获得了罚款，问题却没有得到解决，业主成了唯一的受害方”。
作为小区公认的热心人士，南关街125号院业主委员会主任姚全孝曾多次组织业主进行维权，但因种种原因，至今收效甚微。
“现在很多顶层、底层的业主都矛盾死了，住也不是，想卖也不好卖！”姚全孝说。
就此问题，法学博士、河南省国基律师事务所律师任成宇受访时表示，南关街小区顶层及负一层的业主，在房屋买卖、拆迁补偿等方面的合法权益已经受到了侵犯。“在房屋仍是违章建筑的前提下，房产证又自相矛盾，这样的房产证是没有法律效力的。”
任律师同时认为，管城区房管局将违规商品房对外出售，涉嫌欺诈；郑州市房管局发放问题房产证，涉嫌违规。小区业主完全可以通过诉讼进行维权。
线索提供关先生
南关街小区顶楼业主的房产证上“顶层”（实为7楼）与“房屋总层数6”矛盾
南关街小区的楼房明显并非6层
