常青花园业主“收权”事件引发各方关注，本报记者调查发现——
车库、电梯、绿地、道路等小区内公共设施、公建配套设施归谁所有？公共空间的经营收益如何分配？对这些问题，不论是现行的《物业管理条例》，还是刚刚通过的《物权法》，都已做出了明确规定。然而近日围绕着常青花园业主“收权”事件的争论引发了各方关注。
记者昨日走访发现，多数小区的公共空间处置权仍牢牢把握在开发商或物业公司手中，经营收益更是一本模糊账。而众多市民对此懵懂不知。
本报记者徐靓丽王晴黄蓓蕾
武汉物权现状调查
业主最关注“公共空间被占”
自1995年物业管理进入武汉以来，如今已发展至700多家物业管理公司。相关数据表明，截至2006年底，武汉市享受物业管理的总建筑面积为7000万平方米，其中住宅小区985个，约5400万平方米(不包括5个远城区)，约占全市总住宅面积的50％左右。市区近180万人享受物业管理服务，约54万余户。
武汉业主管理委员会副主任叶其光介绍，目前武汉市有近400个小区设有业主委员会，其中武昌区较多。
记者随机调查发现，对于所在小区公共设施的产权归属，参与调查的30位不同小区居民中半数表示不知情。有些居民是第一次听说；34％居民不清楚小区公共产权应归谁；半数业主十分关注自身权益是否受到侵犯。
近70％的业主表示所在小区的公共设施存在物业对外出租行为，44％业主不知道这些公共设施出租所得收益应归谁。
调查显示，众多业主对“公共产权”了解甚少，但53％的业主表示，要尽力去争取对小区公共设施管理权。业主最关注小区公有空间被占问题。
连日来，记者走访了武汉市一些小区，发现公共空间被侵权现象十分普遍。
常青花园>>
公共空间被侵占多数业主懵懂不知
据业主胡先生介绍，常青花园目前所有公共地方张贴的广告的广告费都由开发商收取。“小区外围的墙壁和小区内的广告牌随处可见，还有停车场，屋顶上拉出的广告横幅，都侵占了业主的地方，但没有给业主一分钱。”
昨日，记者走进常青花园27村，看到公共绿地上插着一块电视栏目介绍的广告牌，屋顶四周也挂着很多楼盘广告。“广告商经过管委会的同意并缴纳广告费后就可以张贴广告，没有经过业主的同意。”胡先生说，这些广告的张贴不但没有经过业主同意，其中的广告收益也没有归还业主。“他们甚至没有一份明白的清单，至少应该向业主汇报一下每年的广告收益。”
常青花园一区业主委员会委员周奶奶告诉记者，一些普通业主并不知道这些广告收入应该归业主所有，因此没有人向开发商和物业索要。他们希望开发商能够给他们一份清楚的广告收入清单，让每个业主了解整个小区的广告收入情况，另外，这些公共部位的所属权应该尽快由物业移交给业委会。“这些公用部位应该属于业主所有，那么所得的收入利益也应该归业主所有。”
新世界康居物业公司张经理昨日表示，目前这些物业方面愿意按照规定将这些共同部分实行承接验收，也欢迎居民依法取得自己的权益，他们不做过多表态。
常青花园开发商新世界康居物业公司副总经理沈小惠介绍，开发商方面已经开始进行验收承接的前期工作，等到承接日期定下以后，会为居民提供所有相关资料。至于，常青花园每年具体的广告收入，目前不方便透露。
泰合百花小区>>
公用绿地、车库产权未明晰
昨日上午，记者走进武汉市经济开发区泰合百花公园小区看到，小区内配套有各种停车场，公用绿地和花园。记者随意问及几名居民，却都告知不清楚这些公共设施和场地的产权的归属权如何。
“我的购房合同上没有写明公用停车场的归属权，小区内的绿地和花园也没有说明属于谁所有。”业主刘先生听到记者的询问，查看了自己的购房合同，上面没有写明公用绿地以及车库等公共场合的产权归属权。刘先生表示，自己对公共产权的归属问题并不了解，也没有接触过相关法律。“就是让交多少管理费，就交多少管理费，也没管什么公用绿地出租收益是归谁。”
和刘先生情况不同，业主方女士对公共设施的归属权有一些了解。“我们小区还未成立业主委员会，这些公共产权目前都应该属开发商所有，物业公司代为管理，等小区成立业主委员会后才应该开始移交。”方女士说，目前小区的业主委员会正在筹备，但由于大多数业主对公共产权不是很了解，业委会成立以后也不知道应该有什么样的移交手续。“哪些是应该从开发商手上移交出来的，哪些是不用移交的，我们都不太了解。”
武汉泰合房地产开发有限公司的工作人员表示，由于相关负责人不在，无法做出解释。
风华天城小区>>
地下车库“被迫”闲置，广告牌随处可见
“小区的车库收费太高，业主都不愿停在里面，整个地下车库一辆车都没有，全是空着的。”住在风华天城的万先生指着自家楼下的地下车库说，风华天城小区的车库每个月都要收取80元的管理费和200元的车位费，和周围的小区相比实在过高，“我们都不愿意交，车库就这么空着”。
记者在风华天城的地下停车库看到，偌大的停车场约20多个车位都空着，每隔一个车位上面都放置了一块“私人车位”的牌子，却没有车停在里面。走到小区的大门处，一条长廊上面摆放了多幅广告牌，两边加起来约有10块左右。小区每栋楼房下面都有一块约30平方米的空地，空地上摆放了很多长椅。
“这些广告牌的收益没有给过我们，我们也不太清楚这些费用归谁所有。”业主陈小姐路过，指着广告牌说道，“这条走廊上的广告设置没有和我们说过，也没有经过我们的同意，广告收入是多少也从来没有向业主们公布过。”陈小姐表示，除了路边的广告牌收入，开发商也没有向他们表明那些有长椅的空地的产权归谁所有。“现在这些空地是供业主休息的，不知道产权是不是属于我们，如果以后这片空地要出租作为娱乐室，是不是应该经过业主的同意，收益也是否应该归业主所有。”
风华天城物业一熊姓负责人表示“地下车库的所有权在开发商那里，任何物业公司来管理，开发商要收取的那一部分费用肯定会收取”。熊先生表示，真正的停车管理费实际上只有80元/月， 200元的车位费是替开发商代收的。
风华天城的营销中心一工作人员表示，他们只负责完善售后服务。而风华天城开发商办公室接待处一接待员则告诉记者，他们只负责售后服务，负责人不在，无法解答。
信息不对称是业主的致命伤
湖北威德律师事务所律师吴良涛
吴良涛认为，目前的产权之争，对于业主而言难度相当大，对业主最不利的一点在于业主与开发商之间的信息不对称。
“首先，业主对产权的了解不如开发商多；其次，业主一般是个人抗衡开发商，力量有限；最重要的，对于小区的产权，业主了解的信息远比不上开发商掌握的信息。”吴良涛解释，开发商在开发某个楼盘的时候，一般会先办理大土地证，这些在规划局是有案可查的，在这个规划里面，产权是谁的就应该是谁的。
对于公共设施到底有多少应该算在均摊里面，业主在购房之初就应该注意看清购房合同。房屋面积的测算是有标准的，公摊面积的比例也会有说明。一般而言，公用面积多，房价也会相应高一些，业主在购房的时候要注意看清这些东西。而公共设施到底有多大比例应该算在公摊里面，其实在购房的时候就应该有一个明确的约定，而业主往往会忽视这些问题，等到想要维权的时候，就会遇到比较大的困难。
另外，如果说业主在购房一段时间以后，提出要查产权，就个人而言，要付出一定的精力，对于单个的个体而言，是很不划算的。一旦通过业主委员会，就会比较方便，而且对个人而言也不用投入那么多的精力。
由于提供规划图在制度上并没有要求，因此只要业主没有提，一般开发商不会很明确地向业主展示。业主看到的，往往只是一些购房的宣传材料，这些材料和真正的规划是有区别的，业主往往会把宣传当做是规划，因此，业主在购房时，最好要求开发商出示小区规划，这样也有利于维护自己的利益。
应尽快成立业委会，便于集体维权
“想要维护业主的公共产权，没有业主委员会，单靠业主个人的力量，维权的力量会很不均衡。”吴良涛解释，即使出现物业侵权的行为，作为业主的单个人是无法与之抗衡的。
10月1日即将实施的《物权法》中第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”一些社区面临公有面积收益被侵占问题没有得到解决。而根本的原因又归结为很多社区没有成立业委会。
“收权”行为需规范
湖北今天律师事务所律师王万雄
“业主的权利意识在觉醒，但行使权利切不可盲目。”王万雄指出。
根据《物权法》的规定，业主有权选择物业管理公司，也可自己管理其物业。物业权包括所有权、处分权、收益权等，王万雄认为：“这一规定充分体现了物权的特点，全面保护了业主的自主权。”
但是小区物业越来越复杂化，其所涉及的权利主体具有多元性，对物业的管理需要专业化、科学化和制度化。从目前的情况来看，业主委员会要自行管理物业具有相当的难度。
《物权法》给予了业委会一定的社会主体地位，依法代表业主行使权利，作为小区自治的一种表现形式，这种权利应被尊重。但这并不一定意味着非将公共空间处置权压回手里自己去经营不可。关键是，不管由谁来管理，都应做到公开透明，一定要警惕“收权”演化为小集团之争。
业界人士呼吁，政府相关部门应当尽快修改相关政策，对所有权进行确定。《物权法》即将实施，这为理顺物业管理市场、促进小区和谐提供了很好的内外部环境。
公共设施产权问卷调查
1.你对自己所在小区公共设施的产权归属清楚吗？
A不清楚50%
B 想问，也不知道该问谁34%
C 没必要弄清楚，反正是公共的16%
2.你认为所有小区公共设施产权要移交给业主有必要吗？
A 有50%
B 没有3%
C 无所谓47%
3.你认为你所在的小区哪些设施产权应属业主所有？
A 健身设施、绿地、车库、外围墙壁等公共部分产权都应该属于业主所有 50%
B 除了房屋以外的一切产权都归开发商所有6%
C 不清楚44%
4.你所在的小区是否存在公共设施对外出租的情况？
A 有少部分出租63%
B 大部分都租出去了6%
C 没有31%
5.你认为公共设施的租金应该交由谁管理？
A 开发商3%B 业主委员会30%
C 共同管理23%D 不清楚44%
6.你是否会主动争取对小区公共设施管理的权利？
A 肯定会争取自己的合法权利53%
B 不会，感觉没有多少必要16%
C 无所谓31%
■常青花园“收权”冲击波
发起人坦言
力促改选
并非想当“官”
昨日，维权发起者张毅告诉记者，他们当天下午来到武汉市房产管理局物管处，向处长王举辉咨询了有关公共产权移交问题的相关事宜。
“王处长告诉我们，公共产权移交程序复杂。”另一位维权发起者邹奶奶说，王处长又给他们了一份关于业委会成立相关事宜的房管局130号文件，他们打算完整的学习一下。
“我们绝对没有想自己当选业委会主任的意思，只是想为业主争回自己的权利。”维权发起者周维珍告诉记者，有很多业主误会他们的意图，甚至有人认为他们就是为了自己当选新的业委会主任才极力促使业委会改选。“我今天接了不少电话，不断解释。事实上，我们一开始就只是想为业主争取利益，拿回被侵占的利益。”
昨晚，维权发起者们将自己的维权实录整理成文字贴到网上，邀请更多业主参与到监督队伍中来。“我们打算贴到各种常青花园的论坛里，包括亿房、家住常青等。将两份房产局发送的文件也一并贴上去，让广大业主们了解物权法的实质。”维权代表张毅表示，由于张贴通告的形式效果不理想，他们就想到了利用网络的资源让更多业主了解到产权移交的内容和意义。
业主质疑
中心花园产权归属
昨日，有多名读者打进本报热线和记者电话，反映常青花园产权归属问题。其中家住小区13村的陈先生提出了对中心花园产权归属的质疑。
“当初购房的时候，开发商大肆宣传小区将有大型的花园，我们才买的房子，现在说这产权属于开发商所有，不是公共设施，似乎站不住脚。”面对新世界康居公司主任的解释，陈先生感到不解，开发商建设如此大规模的中心花园其目的就应该是为全体居民服务，那么产权就应该归业主所有，应该和这次其他公共产权一起移交。“小区内的花园、篮球场、网球场等都应该是配套设施，配套设施的产权就应该属于业主共同所有。”陈先生表示，中心花园现在产权不但不属于业主所有，开发商还将其承包给商家，并向业主收取入场费，这很不合理。
住在四区的刘女士也告诉记者，他们当初购买房子时，规划图纸上就已经画出中心花园作为一个卖点，如果知道中心花园不是公共场所，篮球场等娱乐场地还需收入场费，他们一定不会购房。“我们认为应该将中心花园的产权一并移交到业委会手上。”
对此，湖北威德律师事务所律师吴良涛解释，如果业主对此有质疑，最妥当的办法就是要求开发商出示小区最初的规划图，开发商是有这个义务的。如果说开发商不愿意，也可以到相关的规划部门要求查阅规划图。通过规划图可以明确地看出中心花园的产权到底是属于谁的。
名词解释
“建筑物区分所有权”：是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。
相关链接
美丽园业主赢回广告费：2005年12月15日，北京美丽园业委会在北京市一中院拿到“美丽园业委会诉鸿铭物业物业费纠纷案”的终审判决书，该判决书支持了业委会13项诉讼中的12项，挤出了小区物业费中的水分。在业委会提出的诉讼请求中，就包括要求物业返还电梯广告的收益。这一请求得到了法院的支持。
“我们的物权法”
明日话题
谁动了我的公共维修基金？
你知道自己交纳了多少公共维修基金吗？你知道公共维修也是应该归全体业主所有吗？你知道自己所在小区的公共维修基金都用在何处了吗？
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