房产商91次举牌竞拍5宗土地
一宗土地拍出每亩431万元的天价
郑州土地供应紧张已是不争的事实。昨日，郑州市国土资源局公开拍卖6宗土地，众房地产商蜂拥而至。经过激烈竞拍，除郑州西郊1宗商业和金融用地流拍外，5宗住宅用地中有4宗以每亩超过226万元（均不含4％契税）的高价拍出。郑州北区的1宗64．9亩的土地更是以每亩431万元“天价”被河南建业拍得，创下了郑州地价的新记录。
“天价”土地会不会影响郑州房价的上涨？这几宗土地商品房房价今后是否会突破每平方米5000元？未来，郑州市政府将如何保障普通市民的住房需求？昨天拍卖会结束后，记者走访了相关部门。
现场记录土地拍卖会房产商“博弈”4宗土地相继拍出“天价”
昨日上午9时，郑州市国土资源局拍卖大厅里挤满了前来参加竞拍和持观望态度的开发商。整个大厅的座位只有180个，更多西装革履的房地产界人士不得不站在过道和墙角观看整个拍卖过程。
根据“国六条”的规定，此次政府挂牌出让的6宗土地，其中陇海西路南、昆仑路西的一宗土地属商业和金融用地，另外5宗土地均为住宅开发项目。
主持人首先介绍了6宗地的情况，并重申，郑州市政府明确要求，这5宗住宅开发项目，住房套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重必须达到70％以上。
拍卖首先从位于郑州市绿城路北、郑邙公路西的（2006）07号宗地开始，面积为181．6亩，起拍价3633万元，经过15轮交替竞拍后，最终竞价5033万元，每亩约27万元，最终竞得者为郑州黄河大观有限公司。
位于陇海西路南、昆仑路西的08号地为商业和金融用地，计29．4亩，起拍价4418万元。因无人竞拍，该宗土地最终流拍，未来将由郑州市土地储备中心重新挂牌出让。
位于嵩山路东、棉纺路北的（2006）09号宗地（20．7亩，起拍价为2610万元），货栈街南、107国道西的10号宗地（44．9亩，起拍价为4160万元），伏牛路西、颍河路南的11号宗地（13．9亩，起拍价为2082万元）引起了众多房地产开发商的热捧，均拍卖出起拍价两倍的价格。
记者在现场看到，9号地和10号地分别被河南建业住宅建设有限公司以5310万元（每亩约合257万元）和1．016亿元（每亩约合226万元）竞得。第11号地被河南志鹏置业有限公司以4282万元拍得，每亩地约合308万元。
拍卖会现场，每当主持人宣布成交时，场内总不断有掌声和祝贺之声响起。而一些中、小开发商及其代表，在每次报价声响起时，或不断用计算机来计算成本，或向场外的老总汇报新一轮报价的情况。
昨天上午11时左右，本次拍卖会的“明星”——被誉为本次拍卖会“地王”的南阳路东、宋砦北街（2006）12号宗地吸引了众多开发商的眼球。该宗土地面积64．9亩，起拍价为8800万元。
由于第12号地地处郑州北区，地段相对较好。河南建业、郑州新长城房地产有限公司、阳光控股有限公司旗下的美基（河南）置业有限公司三大房产商展开了一场贴身“肉搏”——8800万、1．64亿、1．7亿、2亿……当建业将价格喊至2．5亿元时，郑州新长城首先退出竞争阵营。
随后，美基置业将价格走至2．66亿元。看到这个竞价后，河南建业报价人士陈胜利拿起了手机与外部通话后，随即举出2．8亿元的“天价”。拍卖主持人连喊三遍“2．8亿”，但再无人报出新价格。
河南建业最终以2．8亿元竞得了64．9亩土地的使用权，每亩地价约合431万元——据记者掌握的数字，这是郑州地价迄今为止拍出的最高记录。
当天，河南建业共竞得三块土地，成为现场最大的赢家。
目睹竞拍的“盛况”，在场的房产开发商支建华说：“照这样下去，郑州的房价只会一路上涨，根本降不下来。即便有黑马从建业手里竞争到这块地（指12号地），高地价带来高成本，每平方米地价超过3000元，未来房价将卖到多少？真让人难以想像。“
算笔细账2008年郑州房价可能接近5000元？
昨天中午12时30分，土地拍卖会落下帷幕。
郑州市土地交易中心负责人称，国有土地使用权挂牌出让后，满两年未动工开发房产，政府将无偿收回土地使用权。土地开工时间为取得“建筑工程施工许可证”30日内，且动工期限自“国有土地使用权出让合同”签订之日起不超过一年；竣工时间为取得“建筑工程施工许可证”起两年内。
记者昨天从郑州市建委了解到，开发商只要各项手续齐全并竞得土地，在半年内就可以办理齐全《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等。一位房地产业内人士称，如果严格听“政府的话”，按照这5宗土地竞得的时间计算，5宗土地会在2007年底或2008年初开工，预售时间会在2008年5月～7月。等到2008年预售时，这5宗出让土地上建设的商品房房价会是多少呢？有房产商根据目前郑州市场上的建安成本、社会平均开发成本算了一笔账。
拿西区的嵩山路东、棉纺路北的第9号地来说，成交价5310万元，土地面积13768．801平方米，容积率为2．5。根据建筑面积＝土地面积×容积率的计算公式，每平方米建筑面积的土地价格成本为1543元。目前郑州市场上高层的建安成本在每平方米1200元～1500元，社会平均开发成本在600元～800元。综合计算，即使现在嵩山路东、棉纺路北的第9号地开发出商品房，每平方米的成本也将达3343元。
该房产商计算说，按照国家发改委公布的房地产开发商的利润平均在26％，2008年9月该处房产预售时，每平方米的均价保守计算在4212元，开发商报价时可能不会低于每平方米4200元。
如果是这次拍卖会上最热门的“地王”，成交价2．8亿元，土地面积43288．8平方米，容积率2，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的成本在5034元。2008年9月该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6342元，开发商报价时应不会低于6500元。
该房产商认为，按照郑州市房管局公布的今年10月份的郑房指数，商品房住宅销售均价为每平方米3355元，较去年同期上涨20％（未扣除地价和物价上涨指数）。若按照此增幅计算，2008年郑州商品房住宅均价可能会在每平方米4831元，保守计算商品房住宅均价将不会突破5000元大关。但他不否认，一些位置环境好、大品牌的房地产均价会突破5000元。
市民困惑明天我们能否买得起房房价再涨买房不如租房
河南建业董事长胡葆森11月18日在2006年郑州房地产博览会“房地产名盘名家与新闻媒体见面会”上说过，“郑州市12月份将挂牌出让6宗土地，如果每亩地地价成本在270万元以上，开发商就不可能盖出每平方米均价在3500元以下的房子”。
这次5宗土地中有2宗土地每亩竞得价在270万元以上。有业内人士认为，这个拍卖结果的出现，如果政府不采取措施“惠民”，再加上如果碰上开发商“捂地”（曾出现过房地产开发商拿到地后，捂个半年一年，预售时间如果往后推半年，每平方米的房价最少会多涨三五百元），未来郑州房价的上涨将是不可避免的。
昨天，居住在西区的刘女士听到众多土地拍出“激动人心”高价的消息后说：“有什么办法呢？虽然‘国六条’规定，住宅开发项目，住房套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重必须达到70％以上。可现在把房价炒上去了，原先可以买120平方米的钱，现在只能买90平方米。”
准备2008年结婚买房的朱先生算了一笔账：如果2008年高层均价每平方米5000元，一套120平方米的房子，纯房款就要60万元，加上双气、契税、物业维修基金等费用约为3．5万元，整个算下来就是63．5万元。住宅产权是70年，算下来，我住的房子每月的费用是750元，如果是按揭不是一次付清，房子每月的费用就是1000元。我25岁买房子，最多也就住35年要换房子。如果按揭来算，住35年每月的费用就是2000元。换了房子还要掏钱买房子。现在这样一算，我觉得如果买不起房，干脆就租房住算了。
郑州房管局将向中低收入者推出限价商品房
房地产开发商将房价上涨的原因归结为地价决定房价，地价上涨逼迫房价只能上涨。地价和房价究竟是什么关系呢？房价和地价到底谁决定谁？昨天，郑州市国土资源局相关人士接受了记者采访。
他说，土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足，一定程度上推动了区域地价上涨。房地产开发的高利润率吸引各行业纷纷进入房地产业，这加剧了对土地的需求。地价在房价中所占的比例是有限的，而且地价本身是稳中有升，远远低于房价上涨的速度。而房地产开发商为了追求更高的利润，倾向于开发中高档商品房，再加上房地产炒作的推波助澜，推动了房价的进一步上涨，进而带动了地价的上涨。
郑州市房管局局长王广国曾表示，目前，郑州市市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、中等收入和高收入，相应的住房供应层次依次为廉租住房及周转住房、经济适用住房、普通商品住房（含限价商品住房）和其他商品住房。今后，郑州市会逐步将人均住房小于12平方米的低保家庭概念向低收入家庭概念过渡。
他说，经济适用住房主要对应中低收入家庭，就是年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入两倍的家庭。有些家庭买经济适用住房不符合条件，买普通商品房又买不起。限价商品房正是处于普通商品房和经济适用住房之间的“夹心层”。周转住房是为一些特殊群体而准备的，主要解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群的临时性住房困难。
据郑州市房管局称，今年将加大住房保障力度，重点对廉租住房降低门槛，将覆盖率从千分之几提高到2％以上，保障家庭提高到2万户。经济适用住房今年计划开建60万平方米，实际上今年批了75万平方米，期望经济适用住房的覆盖率能够达到10％。余下的中低收入群体，将通过推出限价商品房来满足购房需求，限价商品房与收入没关系，只要市民名下没有房产都可以购买，房价享受同地段房价的80％。郑州市首个12万平方米的限价商品房的选址将在长江路南、大学路东。
链接
郑州地价屡被刷新
●2004年4月26日思达集团以5．91亿元的高价夺得位于郑州市花园路和东风路431．2亩土地的使用权，每亩约137万元。当时，该地因总量和总价被称为郑州“地王”。目前思达集团的中原国际数码港蓝堡湾正在建设中，每平方米计划售价8500元。
●2006年6月28日郑州拍卖（2006）04、05号地，西区电缆厂的一块地拍到每亩225万元，业界首次惊叹西区出现“天价”地。
●2006年11月3日河南鑫苑置业以8330万元的天价，每亩成交价259万元（不含契税）拍得位于郑州市桐柏路与朱屯路交叉口面积32．247亩的土地，打破郑州西区地价最高记录。
□记者栾姗
