福田区位于深圳经济特区中部，辖区面积78.8平方公里，与香港仅一河之隔。这里商业发达，人口稠密，尤其是流动人口数量庞大。据统计，全区现有人口150万，其中103万是流动人口；这里地理位置优越，是寸土寸金的置业经商绝佳地段，土地利用率很高，全区出租屋共有35万套，其中15个城中村有出租屋17万套间。庞大的流动人口和数量众多的出租屋，给福田区人口和出租屋管理带来了巨大的压力，成为摆在出租屋管理者面前的一道难题。
面对这种情况，福田区出租屋综合管理办公室领导班子和全体干部知难而进，积极探索，勇于实践，奋力创新，在机关建设及出租屋管理体制、管理手段等方面创造性地开展工作，探索出一条“依托街道和社区、主管部门指导协调、相关职能部门各司其职、条块结合、以块为主”的具有福田特色的出租屋综合管理新路子。
创新机关建设 为提高出租屋管理水平创造条件
出租屋和流动人口管理是令许多城市管理者头疼的问题。深圳市有位领导曾经形象地说，管好了出租屋，才有一方安宁；管不好出租屋，将隐患无穷。福田区出租屋综合管理办公室领导班子清醒地认识到，出租屋和外来人口管理一直是城市管理的难点，也是社会治安的重点，必须认真加以解决。经过分析和研究，班子成员形成了共识：打铁先得本身硬，要想解决这个难点重点，必须自身先过硬。他们决定从创新机关建设入手，深入实施“责任风暴”、“治庸计划”，全面加强领导班子和队伍建设。
基于这种共识，他们以务实、求实、落实“三实”为原则，以民主集中制建设为核心，从建规立矩、明确责任、规范决策程序三个方面创新领导班子建设。
建规立矩。没有规矩，不成方圆。领导班子旗帜鲜明地立下规矩：班子成员要讲团结，不准拉帮结派，不得搞个人主义和自由主义；班子成员要做好表率，要求一般干部做到的，班子成员要先做到；班子成员要顾全大局，摆正位置，自觉维护班子形象。
明确责任，规范决策程序。按照民主集中制原则和重大事项议事规范要求，建立健全了重大问题议事规范，实行了周例会、月小结、季总结等一系列例会制度，进一步规范了领导班子对重大事项的决策行为。今年以来，他们在人员招聘、干部提拔任免和经费开支、固定资产采购等方面都坚持做到了集体研究、民主决策。
在队伍建设方面，组织开展了以治浮、治奢、治懒、治庸和倡和谐、倡正气、倡责任、倡廉洁为内容的“四治四倡”活动，强化干部队伍的责任意识。按照科室职责和岗位要求，对每个科室、每个工作岗位的责任进行了分解细化，进一步明确了科室责任和岗位职责，建立了科室与科室之间，科室负责人与一般工作人员之间层层负责的责任体系，实现了责任主体明确化，科室责任法定化，岗位责任具体化，层级管理清晰化，责任链条无缝化。与此同时，还规定凡是因工作失职造成损失的，责任人要对所造成的损失“买单”。通过这些措施，使干部队伍的责任意识进一步增强，工作落实率明显提高。
通过狠抓机关建设创新，形成了一个和谐干事的领导班子，锻造了一支勤政务实的干部队伍，为全面提升福田区出租屋综合管理水平创造了先决条件。
创新管理体制 为提高出租屋管理水平打下基础
103万的流动人口、31万套的出租屋，而全区出租屋管理干部只有20人。面对差距如此悬殊的一组数字，只有创新管理体制，才能走出困境。福田区出租屋综合管理办公室不断总结实践经验，创造了“依托街道和社区、主管部门指导协调、相关职能部门各司其职、条块结合、以块为主”的具有福田特色的出租屋综合管理新体制。
依托街道和社区。管理体制创新，最重要的是管理模式创新。福田区依托街道和社区，创立了出租屋“旅业式”和“物业式”的新管理模式，从而把流动人口和出租屋管理的各项措施真正落到实处。
出租屋“旅业式”管理，就是像管理旅店一样管理出租屋。主要是通过建立电子防控系统、设立信息服务平台、组建楼管员队伍、建立出租屋管理联动机制，把强制性管理与服务性管理有机地结合起来，按照“出租有责，承租守法”的原则，落实出租人和承租人的责任与义务，做到租住人员“来有登记，走有注销”，最终达到出租屋案件下降、税费上升的目的。
实行“旅业式”管理主要是做好三项工作：
1、组建楼管员队伍。楼管员队伍由出租屋业主或由业主聘请的人员组成，每栋出租屋配备一名楼管员，对出租屋实行专人管理。政府依法赋予楼管员职责和义务：协助出租屋业主依法出租、管理房屋；协助出租屋综合管理站做好出租屋租住人员的信息采集工作；协助社区民警搞好外来人口重点对象的管理。
2、健全社区防范体系。他们建立了联席会议制度、突发事件协作制度、日常工作配合制度，从而形成五员(警员、管理员、联防员、保安员、楼管员)联动、互相配合、全力协作的社区防范体系。
3、建立管理中心、服务中心和交易中心。管理中心通过中心监控系统、闭路电视监控系统，提高社区的安全防控能力；服务中心以便民服务为基础，以电子屏幕、触摸屏、宣传栏为载体，宣传出租屋管理的法律、法规、政策，免费发布中介服务信息；交易中心设在综管站，为出租人和承租人提供房屋租赁交易平台，指导租赁当事人依法签订房屋租赁合同，防止不公平的租赁行为发生。
通过“旅业式”管理，做到了对租住人员来有登记、走有注销，对出租屋底数清、情况明，使出租屋治安明显好转，刑事和治安案件大幅下降；社区治安和卫生环境明显改善，带来出租率和税费明显上升。
“物业式”管理模式是指实行物业化管理的住宅小区，由物业管理公司(管理处)依法承担出租屋和流动人口协管的责任。具体做法是：
以物业管理公司为依托，成立出租屋综合管理服务中心，其工作人员由社区工作站、街道出租屋综合管理站和物业公司抽调人员组成，实行“三员捆绑”模式，落实职责，发挥各自优势，形成合力。其次，通过出租屋管理服务中心这个平台，建立物业管理、出租屋综合管理、计生服务、租赁中介及治安管理为一体的便民服务窗口，为租赁当事人提供看房、指导租赁合同签订、租住人员信息采集登记等一站式服务，并利用电子屏幕、电脑动态管理系统，为业主免费发布房屋出租信息，有效地实施便民服务。另外，还依托物业公司保安力量，组建楼管员队伍，实行分栋包干管理，每栋出租屋配备两名楼管员，协助做好出租屋租住人员信息的采集、登记工作。
物业式管理的优势是充分利用社区资源管理出租屋。物业公司是最基层的社区管理单位，有比较完善的管理制度，能够及时掌握房屋和租住人员的变动情况，对出租屋和流动人员的管理中有着特殊的资源优势。实行“物业式”管理，能有效发挥物业管理公司对出租屋和暂住人口管理的作用，达到事半功倍的效果。
实践证明，“旅业式”和“物业式”是实现政府、物业公司、业主、租住人多方共赢的出租屋长效管理机制。目前，福田区15个城中村都不断完善出租屋“旅业式”和“物业式”管理模式，在全区各住宅小区全面推行物业式管理。
依托社区实行出租屋“旅业式”或“物业式”管理后，作为行政主管部门的区出租屋综合管理办公室的任务不是减轻了，而是比以前更重了。根据市、区“政府资源重心下移，管理权下沉的”要求，他们依法加强对基层出租屋综合管理所、站工作的指导、监督和考核。首先，完善了指导、检查、督查程序，对信息采集、信息通报反馈等工作环节进行分解细化，制定了《出租屋综合管理信息通报反馈细则》、《出租屋综合管理检查整改通知书》等业务操作规程文书，规范了检查指导的工作程序。其次，建立了每周信息录入反馈通报制度。通过检查，将每周各街道、社区的信息采集进度排名通报一次，报送区五套班子领导和各街道党工委，有效促进了信息采集工作。第三，加强跟踪督查。对信息采集不到位的，及时发出整改通知单，并对整改情况进行跟踪，发现不及时整改或整改达不到要求的，报告街道分管领导。区出租屋综合管理办公室通过这种指导、监督和考核，确保出租屋管理的各项工作在基层得到有效落实。
为加强出租屋管理，进一步明确各街道、各职能部门和有关人员在出租屋综合管理中的工作职责，切实搞好出租屋综合管理工作，福田区出台了《福田区街道办事处、各相关职能部门及人员在出租屋综合管理工作中的职责》。这一制度规定，公安部门、计生部门、税务部门及消防、安监、质监、城管、文化、卫生等部门应按照各自的职能，切实履行本部门在出租屋管理方面的工作职责；各职能部门对街道办事处提供的本部门在出租屋内存在的隐患信息要负责依法处理。这些规定保证了各相关职能部门各司其职，互相配合，共同管好出租屋。
创新管理方法 为提高出租屋管理水平提供保障
福田区积极创新管理手段，用制度和法律管好出租屋。建立区、街道两级检查、督查制度。区出租屋综合管理办公室和街道出租屋综合管理所，每天都抽调专人深入各“城中村”的出租屋，对出租屋和租住人信息采集和登记工作进行抽查，促使出租屋管理员和楼管员不漏采、不漏登，从而确保采集率。这种两级检查督查制度，有效促进了信息采集工作，目前，全区出租屋和租住人员的信息采集率已达到100%。建立了出租屋案件责任倒查制度，加大对发案出租屋的责任倒查。对发生在出租屋内的刑事案件，做到发案一起，及时倒查处理一起，从严追究出租屋业主和相关责任人的责任。同时，制定实施出租屋管理员信息采集通报奖励办法，通过对发现出租屋重大隐患信息人员实施奖励，极大地促进了隐患信息的通报反馈工作。今年1-8月份，全区共通报出租屋隐患问题10829条，反馈信息10027条，通报率95%，反馈率接近94%。功有奖，过有罚，充分调动了出租屋管理员和楼管员工作的积极性，在管理工作中发挥了重要作用。
出租屋管理涉及公安、消防、税务、工商、计生、城管等多个相关部门，是个系统工程。为了使出租屋管理员采集到的出租屋及暂住人口在社会治安、消防、工商、安全、计生、文化、卫生、质监、城管等方面的隐患信息得到及时整改，福田区还建立了出租屋综合信息通报运作制度。该制度规定，对出租屋管理员发现的出租屋隐患信息，社区工作站(出租屋综合管理站)要及时填写检查通知书，报相关职能部门；通知书发出第10天后，相关职能部门未对隐患信息进行整改的，街道应向相关职能部门发出督办函，督办函发出后仍不整改的，街道应及时向区分管领导和区综治办报告，并函告区出租屋综合管理办公室；职能部门对街道办事处反馈的信息查处不力，工作失职，导致出租屋发生严重刑事案件或重大事故的，实行责任倒查，并由区、街两级维稳及综治部门按权限视情节实行“一票否决”。这些规定有效促进了出租屋各种隐患的整改，从根本上消除了出租屋内的不安全因素。
按照全市的统一要求，他们及时组建了房屋租赁执法队。不久前，执法人员依法对辖区300多套涉嫌违规出租的房屋进行执法检查，并按照《深圳经济特区房屋租赁条例》和《行政处罚法》的有关规定，对违法租赁者进行立案处罚。
除了加强面上的打击，还加大大案要案的查处力度，使违法租赁者受到震慑。今年8月，工作人员经过三个月艰苦细致的调查，排除了当事人的干扰和阻挠，终于查实深圳某实业发展公司变相出租的行为。根据当事人的申请，福田租赁局于8月25日举行了听证会，会上经过陈述、质证、辩论三个阶段，调查人就深圳某实业发展公司违反《深圳经济特区房屋租赁条例》规定进行了举证，并向听证组提出了对该公司进行百万元罚款的处罚建议。这起涉及百万元处罚金额的听证会影响很大，使违法违规者受到了震慑，一些参加听证会的业主也从中受到了警示和教育。
此外，他们运用法律及时调解租赁纠纷。为调解因房屋面积、使用功能、装修、维护等方面产生的租赁纠纷，福田区每个出租屋综合管理所都配有一名懂法律、业务精、素质高的工作人员负责这方面的工作。遇到这类纠纷，他们及时介入，向当事人宣讲法律，明确双方的权利义务，用法律法规对双方做耐心细致地调解工作，从而化解了很多社会矛盾，减轻了司法部门的压力。
加强制度建设和强化依法管理，使福田出租屋综合管理工作日益步入规范化、制度化和法制化的轨道，为全面提升管理水平提供了有力保障。
刘宝 王丽 唐玉宏 谭淑平
