【龙虎网报道】9月5日，备受关注的南京颐和路公馆区拉开动迁大幕，而伴随这次动迁，颐和路公馆区如何开发成为各方关注的焦点。这片民国建筑未来以什么面貌出现在南京？
民国公馆区拆违后面临开发难题
颐和路片区是南京最集中的民国公馆区，拥有外国公使馆、名人旧居等225处民国建筑。整个公馆区保护面积为37.38公顷。
据了解，此次动迁率先启动的是第12地块，这片由江苏路与宁海路围合而成的三角形区域内，共有36幢民国别墅，项目开发面积超过3万平方米。记者在现场看到，鲜红的“拆”字已经上墙，即将被拆除的是沿街的几十家店铺和违建，这些违章建筑基本上是“文革”后搭建的，已十分破败。到今年12月31日左右，这些包裹在民国建筑外围的破旧全部拆除后，民国建筑将崭露真容。
这场声势浩大的动迁其实已酝酿多年，伴随动迁而来的该片区未来开发模式，也一直饱受争议。据悉，国内外很多公司想接手此项目，因为无论从历史价值、文化价值、建筑价值、区域经济价值，颐和路项目都属最佳。但由于这里的房屋产权情况复杂，怎么开发却是个大难题。因此，尽管先后有数套方案公布于众，最终都未能如计划按期实行。
引进“新天地”还是“总部经济”？
2004年9月，鼓楼区政府公布方案，将此片区初步定名为“老公馆”，项目由包装上海“新天地”的原班人马策划。但在今年5月，规划部门公布的《民国建筑保护规划方案》中却提出：颐和路公馆区的开发将按照“拆除为主、建设为辅”、“置换功能、改造为辅”的原则，引入总部经济、高档会所等开发项目，进行保护性开发。
不过，记者连日来多方采访南京市、鼓楼区相关部门人士及相关规划专家后，却始终未得到一个非常清晰的开发脉络。
郑晓华，南京市场城市规划编制研究中心副所长，制定颐和路保护与开发方案的最早参与者之一。她说，最早一轮研究早在1998年展开，当时形成了一份名为《保存城市的历史记忆》的报告，为此后所有开发提供了原则性参考。
郑晓华对项目此后的开发定位并不知情。但如果是引进“新天地”模式，她表示明确反对：“上海新天地靠近淮海路，本来就置身于浓厚的商业氛围中；而颐和路公馆区，氛围却十分安静，引入大量餐饮、酒吧，会破坏这里的原真性。”
刘正平，南京市城市规划编制研究中心总工程师，在今年7月南京市房管局召开的颐和路片区拆迁听证会上，则给出一个“折中方案”：将这一片区建成一个巨大的户外博物馆，“展品”就是这里每一幢民国建筑，再适当进驻一些文化、学术机构。他认为，整体保存、展示所带来的影响，将给整个城市带来无可估量的价值，还可借展览回收资金。
记者在采访鼓楼区政府相关人士时，该人士表示，政府财力有限，如果光依赖政府投入，压力很大。这位人士说，其实在上海，除了“新天地”采用商业开发模式进行历史建筑翻新之外，该市还有很多老公馆的保护也采取了商业保护的做法，政府招商，出租用于酒吧和餐饮等经营。颐和路片区开发，在保证建筑物外观不被破坏的前提下，对民国建筑内部设施与功能加以调整，将其做成辐射南京都市圈的一个主要的夜生活区，并不是不可行。
商业项目争相上马，拷问南京老建筑开发
说起民国建筑的商业开发，不得不提到“南京1912”，这里可称得上是上海“新天地”在南京一个最早的翻版。
“南京1912”总建筑面积4万平方米，主要由二十几栋民国府衙式建筑组成，其建筑融合中式和欧式风格，并注入现代时尚的商业元素。餐饮、酒吧是街区主打，开街1年多来，这里已成为南京的时尚地标。目前，街区已开始三期项目运作，计划今年11月左右交付。与此同时，“1912”开始向周边城市进行品牌扩张和复制。扬州1912和无锡1912的项目目前已进入实质操作阶段。
不过，一项有关1912餐饮经营不善的调查发布却让人顿生忧虑：“一年内已有16家店倒闭，21家做餐饮的2/3都亏。”
郑晓华认为，相较于“南京1912”，上海“新天地”有其不可比拟的优势。“依托原有的中共‘一大’会址建设，消费者多为老外，并且其开发项目由于有香港等海外资本的注入，档次比较高。而‘1912’的建筑是‘假古董’，类似主题商业一哄而上。再加上南京人的消费观念比较顽固，他们宁愿泡茶馆，多不会去泡酒吧。”
据了解，除玄武、鼓楼两区外，类似的特色商业街区还在南京其它各区酝酿上马。下关区正着手对三汊河到老河口滨江地带“十里洋场”进行规划改造。通过挖掘民国建筑资源，打造休闲、商贸的中山码头——老江口岸线。
老建筑究竟该如何开发，亟待新思路
鼓楼区相关人士称，他们其实就是希望像打造“水泊秦淮”那样，借颐和路项目打造一个文化品牌。
但问题是，利用商业形式保护老建筑，最终结果是保护了，还是适得其反？
4年前，著名作家冯骥才在谈到南京的使馆建筑保护时提出这样的观点：“进行大规模开发，钱从哪里来？开发保护‘使馆建筑’，恐怕还要找民间资本参与。”其时，冯骥才正为保护天津老街而奔走呐喊，令他最为头疼的不是人们的保护意识问题，而是囊中羞涩，无力保护，也更谈不上开发利用。
但在《老南京》一书作者叶兆言看来，对历史文物的保护开发，很容易产生借此生财的想法，这其实是对文物最大的破坏。他认为，对民国建筑的保护，拆除周围的违章建筑是好事，但千万不能把它当商品来看。
从世界范围来看，城市的老建筑区和老街区有两种保护模式，一种是原生态保护，即维持原有功能，风貌不变，成为城市里活的历史文化建筑区景观，比如苏州的老街区；另一种是现代城市再利用，即保持建筑外观风貌，内部进行新的功能定位，实现区域功能转移，云南丽江、山西平遥就属此类，这些老建筑目前已成功转型为带有旅游商业服务性质的景观。
南京的老建筑究竟该按照何种模式进行开发？目前较为普遍的观点是，在维持原生态和赋予新功能间找到一个平衡点。
