本报北京9月4日讯 记者陈煜儒 通讯员冯嘉林 多年前遗留的小区公建配套用房是否属于法律意义上的“物业管理用房”？业主委员会能否依照《物业管理条例》收回这类配套用房及其既得收益？9月1日，江苏省苏州市沧浪区人民法院开庭审理了这一小区用房纠纷。
福星小区建成于1999年，当时开发商为了让施工人员居住，修建了现在争议的房屋———福星小区管理中心。小区建成后，物业公司进驻，该房屋便作为小区的配套设施，由物业公司进行着管理和收益。2004年12月10日，房产开发商将该建筑移交给了当地街道使用，仍由原物业公司管理。2005年9月5日，小区第二届业主委员会发通知告知物业公司，终止物业管理合同。物业公司于9月30日正式撤离。争议的房产仍保持了现状。关于这项房产的归属，虽经房管部门的调解，但争议依旧。于是，今年8月14日，小区业主委员会向苏州沧浪区法院提起诉讼，要求归还房屋并返还其占用时段获得的租金收益。
小区业主委员会认为，小区附属配套设施费已计算在了房价中，且公共设施维修使用的是小区维修基金。争议的房产也从未出售过。因此该争议房产及出租所获收益都属于业主所有。开发商说，争议的房产是开发商在转制前自筹资金建造的，是用国家资金建造的公建配套用房，其面积超过了国家关于物业用房面积的规定，并不属于物业用房的范畴，业主们要求返还缺乏法律依据，且业主们也没有证据证明争议房屋已记入了房屋总价。同时，因为业主没有交物业费的习惯，所以讼争房屋的收益一直以来均在弥补物业管理费和维修争议房屋。
目前该案仍在审理之中。
从此案可以充分看出小区物业关系的现实复杂性。《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。依照以上两项法律条文，小区中的配套共用设施毫无疑问是属于小区业主的。但现实状况却千差万别，类似本案中争议的房产，其投资、建造、使用等均发生在《物业管理条例》出台之前，其规格、手续等又均不符合相关物业管理用房的规定。如此一来，应当如何认定它们的性质，如何判定它们的归属，在没有相应规定之前，只能依靠司法机关根据法理来判决。
