租给业主？卖给业主？供业主免费使用？小区车库的命运多由开发商主宰，但业主对此并不认同
近日，因为车库收费突然增加，省城凯旋大地小区的业主和开发商闹起了矛盾，经过几个回合的“斗争”，问题的焦点都集中到了车库的产权到底归谁上。
凯旋大地事件并非个例。如今，买车的人越来越多了，可是往哪儿停车成了有车一族的头疼事，拥有一个车库或者车位也成了一件奢侈的事。9月3日，本报记者兵分几路对省城几个商品房小区的车库产权状况进行了调查。
记者采访中发现，省城很多小区的车库、车位不能完全为居民所用，开发商出租车库、圈定车位的现象屡见不鲜，由于没有合适的停车位，小区里汽车乱停、乱放现象层出不穷。究其原因，就是小区车库的产权不明。开发商和业主，公说公有理，婆说婆有理，大多都拿不出法律认可的“证明”。
典型调查一凯旋大地小区车库收费翻番业主不满开发商
凯旋大地小区，位于太原云路街西口，有500多户居民，是山西云长房地产发展公司开发的一个高档商品房小区。今年8月之前，它还是一个非常平静的小区。
8月16日，一纸公告打破了小区的平静。云长房地产公司在《公告》中称，由于小区会所入不敷出，该公司将地下车库的管理委托给其管理，以其管理费收入的节余部分补贴会所费用。该公司一位高管向记者证实，小区会所是由云长公司管理的。其实，这份公告的真正意思是:原来的地下车库业主基本是免费使用，每月只交120元的管理费，由于物业公司管理不好，于是他们收回了管理权，9月1日后，每个车库每个月要收100元的管理费和300元的租金。此外，据小区业主委员会主任王龙生讲，除了车位的收费变成了每月400元外，开发商还以每车位8万元的价钱向业主出售。目前，经过协调，开发商已暂不收取车位租赁费，只按每月120元收取车位管理费。
9月3日，记者在该小区看到，本来是居民活动空间的小区路面上，停放了不少车辆，但在几个楼座的地下车库内，至少还有一半的空车位。这些空车位都上着锁。
从目前情况来看，凯旋大地的车库风波，焦点集中在车库的归属权上，业主和开发商都在极力争取车库的产权。以王龙生为代表的业主方认为，当初购房时，购房合同中并未明确说明地下车库产权归属，但地下车库作为公摊面积，业主在购房时是交纳了费用的。而山西云长房地产发展公司一位姓吉的副总经理表示，小区的地下车库理所当然归开发商所有，车库的相关手续都有，现在只剩下办产权了，公司正在加紧办理车库的产权证。
典型调查二五龙花园车位使用全免费
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2004年7月，省城市民杨先生在五龙口街五龙花园购买了一套商品房。杨先生介绍，如同小区绿化、照明设施一样，该小区的停车位属于本小区的配套设施，居民中的有车族占用车位一直是无偿的，小区物业从未向停车业主收过任何费用。随着有车族的逐渐增加，他们小区的车位也越来越紧张。
今年，杨先生有了购车打算，于是他对小区车位紧张的情况关注起来，以前，他从未在意过小区的车位所有权问题，而且，他与开发商签订的购房合同中并未涉及车位、车库的使用与所有权问题，“免费停车位不够，势必会引发业主与业主、业主与物业公司的矛盾。接下来肯定就是有车的业主通过付费来争取车位的使用权。”那么业主和开发商谁更有资格出租或出售这些车位呢，杨先生个人认为，开发商在售卖楼盘时并未向业主明确车位的所有权。作为商品房的配套附属设施，小区的车位应该归业主全体所有，如若作为经营开发应征得业主同意，所收费用也应用于小区的物业维护。
杨先生所住小区的开发公司售楼部称，小区地上停车位的使用权属于全体业主所有，现在暂归业主无偿使用。但国家即将出台的政策将明确商品房车位的所有权、使用年限，该小区车位的所有权归谁暂时是个未知数，他们目前不能下结论。
典型调查三中辐院小区仅有几个车库全都卖给业主
各式小轿车停满了楼与楼之间的空地、小区主干道两侧被汽车占领、刚进来的汽车正在“车阵”缝隙中寻觅一席之地……这是3日上午，记者在太原中辐院小区看到的一幕。“小区没有正规停车场地，车停在院子里，总是让人提心吊胆，有时回来晚了，连停车的地方都找不见。”提到停车位，车主王先生有一肚子委屈。和王先生一样，这里的有车一族都对小区的停车现状极为不满，由于没有正规停车场地，居民的私家车只好在院子里到处“打游击”。
记者从该小区物业管理公司了解到，2001年，小区内部建有为数不多的几个车库，开发商以4万元/间的身价，将这些车库卖给了少数业主。据记者了解，目前，这些车库并非都用于停车，部分买到车库的业主将车库转租，有的车库现已成了洗车、修车的经营场所。“如果车库归业主共有，开发商就没有权力将车库出售给个人，小区的车库也不会被转租为商业经营场所，小区也不会出现这种乱停乱放的现象。”王先生说。
此外，位于迎泽公园南门的公园9号，开发商对地下车位的处置也是出售或出租，并且留出机动车位供部分业主临时付费泊车。据一位业主称，他们在购房时已与开发商签订了购置车位的合同，这笔费用是9万元。
各方说法 房地产销售人员
大部分开发商并未把车库面积分摊给业主
销售过多处高档楼盘的薛小虎先生称，太原目前的情况是，大部分开发商并未把车库面积分摊给业主，开发商会把车库的使用权以出售或出租的形式转给需要车位的业主，出售车库的使用年限有的是20年，有的是30年，还有的与业主所购房屋使用年限一致是50年或70年，非常模糊。
目前，消费者对车库的需求还处于初级阶段，在车库的产权与使用年限上，还没有听说过业主与开发商、物业发生纠纷。而且消费者购买了车库的使用权后每月还得向物业再交纳上百元的车库保管费。而在北京、上海等一线城市，许多楼盘把车库的所有权都按面积公摊到业主头上，所以车库的所有权属于全体业主，而没有把车库面积公摊到业主头上的车库，其产权多数属于开发商，开发商再以买卖合同出售给业主。
律师到底归谁，主要取决于两个决定性因素
山西成诚律师事务所法律事务部副主任张秋峰律师表示，小区车库、车位所属权到底归谁，主要取决于两个决定性因素:一是车库、车位的土地使用权和相关设施的费用，是否算入了商品房的售价中;二是购房合同中的相关约定如何规定。
针对购房合同中，停车场所所属权没有任何约定的情况，张秋峰认为，从法律角度而言，如果车库、车位的土地使用权和相关设施的费用没有计入商品房房价，开发商可以保留车库、车位的所属权;如果车库、车位的土地使用权和相关设施的费用已计入房价，停车场所的所有权归业主共有。
另一位房地产专业律师王凌文表示，太原开发商向业主出售的车库，看似是向业主出售所有权，其实业主仅获得了部分权利，即使用权、占用权、收益权，却没有最关键的处置权，也就是“产权”。开发商出售车库的使用权无可厚非，但如若拥有产权的大业主一旦将车库处置转让，小业主仅能得到车库使用权受损的补偿，利益受损在所难免。
相关部门大部分商品房车库、车位都没有产权
太原市规划局用地规划处处长王建廷说，车库的产权问题比较复杂，分为多种情况，大部分商品房地下车库以及商品房小区规划的配套地上车位都没有产权，只有独立经营的车库才有产权。
太原市房地局的相关负责人称，目前，太原市小区内停车场所的所属权以业主和开发商之间的约定为准，对开发商而言，有义务让业主了解车库、车位的土地使用权和相关设施的费用是否已计入房价;业主也应提高自我保护意识，明确购房合同中具体的约定明细。
后记：小区的车库和车位到底归谁所有?令人欣喜的是，8月22日，物权法草案五次审议稿有了新“说法”:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。
我们期盼着物权法能尽快出台，尽快实施，使广大业主的权益得到真正地保护;在物权法出台之前，我们希望相关部门和开发商解决问题时多考虑考虑广大业主的权益。
采写:本报记者闫俊峰黄戎紫冰
摄影:本报记 者寇宁
(来源：山西新闻网 山西晚报网络编辑：勾天)
