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专题策划:祝慧
文/表:记者林琳、实习生祁广菲
新政缩小炒楼空间
近日，中原地产研究部公布数据表示，2005年6月1日至今，房地产市场投资额下降了7%，市场投资客渐少，总体利润也有所下跌。不过，有行家表示，长线投资仍是房地产投资的重要方式，也逐渐成为家庭理财的方案之一，仍有一定投资空间。
市场销售量明显下降
“新政出台后，房地产市场销售量明显下降，买楼炒楼空间小了许多。最近的楼价堪称自1998年以来的最高点，大家期望值都很大，但楼价持续端平，整个市场都处于犹豫中，据了解7月的交易量就比6月下降了四成。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。
据悉，去年6月1日、今年7月1日，有关政策陆续出台，市场两度受到影响（见下表），主要表现为：买入方贷款成本增加；营业税增加、交易期限延长，转让成本增长；个人所得税增收成交价的1%或买卖差额的20%。
中原地产研究部瞿中奇表示，按目前政策，买入物业再卖出，物业增值15%才能保本，增值30%才能有可观的回报，但想短期内顺利转手，并增值30%，难度较大，所以投资客渐少。
有关政策对房地产投资的影响
政策阶段影响
加息 买入 借贷炒楼，成本增加
营业税 卖出 转让成本增加
个人所得税 收益 收益金额减少
通过长线投资理财
不过，也有投资者认为，在此之前有的投资者用最少的首期同时按揭数套住宅，然后短期内炒卖，达到利润最大化的结果，而政策的出台令这些业主“措手不及”，很可能采取在政策实行前抢先“抛盘”的做法，自己就可能“捡到便宜”了。
一位长期进行房地产投资的黄先生还表示，政策出台给了他一些投资上的指引：“我现在更加关注大面积住宅，看好它未来更有升值空间，而且重点也放在长线收租上，不考虑短炒短卖了。”长线投资的收益依然稳定令部分投资者改变了投资的策略。买楼放租甚至逐渐成为许多普通家庭的理财方式之一。
地产投资亮点点评
同创卓越房地产投资总经理赵卓文
住宅投资大户型
普通住宅
90m2以下的住宅，虽然价位中低，但利润空间比较小、回报低。
大户型住宅
广州目前自有住房率超过90％，主要是住宅升级消费，因而大户型住宅比较有升值的潜力。受政策影响，90m2以上的大户型的住宅将会减少供应量，从面积上计算，市场份额大概只有30％，从套数上计算就更少了，很可能只在20％之内。按照政策，90m2以下和以上的住宅比例将持续在“二八开”的比例，因而大户型住宅的投资利润更大。
商铺市场尚未到高潮期
商铺市场比较平稳，目前处于良性循环中。不过我个人认为，目前商铺市场至今尚未达到高潮。估计2007年~2008年，一些刺激性因素或者整体规划出台，如地铁的大规模开通等，很可能引发更多投资机会。
大型购物中心
这类型商铺主要集中在越秀区，但尚未达到投资高潮，因而现在的投资需要有良好的判断，需要从发展商的管理能力、经营能力，以及路段现状、有没有领头的专卖店等各种综合因素来考虑发展潜力。另外，购物中心的商铺是否已全部出售、发展商是否已撤出，也需要考虑。天河城、正佳广场就是比较成功的案例，而荔湾广场、火车东站的中泰广场就比较难有好的回报。
各分区商铺：
我个人比较看好番禺华南板块，虽然目前商铺尚未完全成熟，但发展潜力无限，目前入市基本都有不小的利润空间。而特殊地段商铺中，最典型的是地铁上盖商铺。
5个回报率高于7%的板块
从市场观察，市区大部分板块的出租回报率有所下降，主要是因为楼价上升较快，但租金变化不大。那么什么板块才值得普通投资者作长线投资？据中原统计数据，与去年同期相比，回报率增加并达到7%或以上的板块有5个：
（注：各板块买卖热点楼盘不一定也是租赁热点楼盘，两个市场的样本楼盘不一定完全相同，所以回报率与实际有一定误差。）
回报率达到7%或以上的板块
板块回报率上升 目前回报率
东风西板块 5.3% 8.6%
前进路板块 25%7%
珠江新城板块- 8%
淘金地段- 7.3%
新港西板块 - 7.2%
东风西板块
投资
案例
楼盘面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元)回报率
嘉和苑 89 8300005200 7.5%
目前二手住宅均价7515元/平方米，租赁均价53.5元/平方米，出租回报率达到8.6% ，与去年同期相比上升1.1%。
东风西路毗连繁华的东风路商务圈，近流花路交易会，生活配套齐全， 是省、市政府及其下属机构的聚集地，众多金融机构也分布于此。再加上扩路、修建增步桥、桃园大桥，水泥厂搬迁等重大利好，使得区域内的形象不断提高。
前进路板块
投资
案例
楼盘面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元) 回报率
海逸花园 60 3420002600 9%
兰亭颖苑 76 6000003000 6%
蓝色快线 39 265000 1600 7.2%
二手住宅均价约4496元/平方米，租赁均价25.8元/平方米，出租回报率达7%，去年同期仅为5.5%左右。
该板块的租客以附近经商的生意人和公司白领为主，因为前进路邻近商业旺地江南大道和江南西，而且到天河，五羊新城等写字楼快捷方便。另外，这里商业发达，有家乐福、好又多等超市及万国广场。今后还将有摩登百货、广百新一城，江南西地下商城等多个大型商场开业。
淘金路板块
投资
案例
楼盘 面积( m2) 买卖总价(元) 月租(元） 回报率
淘金家园85 740000 4300 6.8%
富力御龙庭86 7700004500 7%
富力御龙庭130 1300000 8000 7.3%
波尔多庄园78 647000 3500 6.5%
邻近的环市路商圈是广州最先兴起的商务区之一，云集了众多高级写字楼及星级酒店。该区域的商业设施、餐饮娱乐、交通网络等已十分成熟完善，吸引了庞大的白领群体居住。
目前淘金路板块的二手住宅均价为6365元/平方米，租赁均价是38.3元/平方米，投资回报率为7.3%。
新港西板块
投资
案例
楼盘面积( m2)买卖总价(元) 月租(元) 回报率
富景花园35 260000 1800 8.3%
双子星城 29 310000 2000 7.7%;
富力千禧花园29 220000 1500 8%
租赁市场一向十分活跃，这得益于布匹市场和各大专院校，租客的人群较广。据中原地产新港西分行的负责人介绍，只要放租的价格合理，一两天内租出去绝不成问题。目前新港西路板块的二手住宅均价为5632元/平方米，租赁均价33.7元/平方米，出租回报率是7.2%。
行内人士分析，目前该板块租价不算太高，仍有上升空间，今后回报率不可小觑。
珠江新城
投资
案例
楼盘面积(m2) 买卖总价(元) 月租(元) 回报率
南国花园 6051000024005.6%
保利香槟花园90 98000050006.1%
目前二手住宅的均价为9000元/平方米，租赁均价55元/平方米，出租投资回报率7%左右。据中原地产南国花园的分行经理介绍，现时珠江新城的租客多为公司的中高层管理者和外籍人士。未来珠江的配套设施投入使用后，将大大提高其居住环境的质量，其租值也将更上一层楼。
