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不知是有意还是巧合，就在东莞房地产新政实施的前三天，东莞本土一家叫新中银的发展商扔下了一颗“炸弹”。四环路板块的新中银·金色华庭开盘抛出了每平方米3400元的低价，是“炒作”还是“新政”产生了效力，引来业界和市民的关注。
策划：周春生
文/图 记者 赵斌 周春生 汪绍文、实习生 程博
在敏感地段抛出敏感价格
新楼开盘开出同地段今年最低价
7月29日上午，新中银·金色华庭冒雨开盘，但丝毫没有影响当天售楼的人气，记者在现场看到，购房者下定争先恐后。据悉，该楼盘发售均价为3800元/平方米，最低价格为3400元/平方米。价格一经公开，立即给东莞地产界一个不小的震动，因为这个价格已经是去年东莞城区楼价的水平。不但很多购房者前往下定，很多业界人士也前往打探虚实。
如果金色华庭处于一个偏远的地段，人们也许不会觉得奇怪，但新中银·金色华庭处于太过敏感的地段，抛出了太过敏感的价格，过去三年多来，四环路地产板块一直是东莞地产最热的地段，在不到2公里的圈内，分别分布着光大、中信、宏远、金地等众多地产巨头的楼盘。而最让人关注的是，在紧邻新中银·金色华庭的几个楼盘，光大景湖春晓的价格是5800元/平方米，金地格林小城的价格是5000元/平方米左右，未来世界花园的价格是4800元/平方米左右，也就是说，新中银·金色华庭开盘开出了2006年四环路板块的最低价，比它旁边的楼盘少了1000元/平方米左右，而令人纳闷的是，新中银的楼盘品质与它旁边的未来世界花园等不相上下。
数据显示
东莞楼价今年一直在涨
进入2006年以来，东莞的楼价一直在涨，而新中银所在的四环路板块则是消费者关注的涨价焦点。首先涨价的就是新中银旁边的景湖春晓。最初开盘之际，景湖春晓的价格约在4000元/平方米左右，然后一路狂飙到5800元/平方米，更有甚者，有的楼价五一黄金周一个星期之间就涨了500元/平方米。涨价成了今年上半年的主旋律。
从东莞市房地产业协会公布的第二季度房地产预警信息的统计数据看来，与今年一季度相比，二季度住宅销售均价又涨了488元/平方米。而记者在各大楼盘调查发现，除个别楼盘低于预期，大部分楼盘价格延续了这种上涨趋势。
“均价3800元/平方米！低于区域楼盘平均价。”这一价格，是否将是新政下楼市价格变化的信号呢？是该楼盘有意炒作的噱头还是一颗真正的低价炸弹？记者围绕此展开了深入采访。
售楼小姐：
开盘当天两房小户型售罄
当天，记者随广州日报东莞新闻及东莞搜房网看房团来到金色华庭售楼中心已经是下午2时多。售楼现场人头攒动，售楼小姐因为咨询顾客太多，根本顾不上一一解答顾客的疑问，负责楼盘讲解的销售人员不得不举起话筒介绍楼盘信息。
位于售楼现场的一块销售牌匾上，贴满了小红点，售楼小姐告诉记者，凡是贴红点的楼层，都是已经卖出的房屋。代理金色华庭的瑞峰置业投资顾问有限公司策划师李洪森说，此次金色华庭的开盘均价是3800元/平方米，这个价格比该区域楼盘均价要低，所以，开盘当天两房户型就已经售罄，整体成交量则接近70％。
记者在现场采访了一位正在登记购房的客户，他告诉记者，他看中一套价格在3600元/平方米左右的房屋，选择该处楼盘，主要是价格便宜并有升值空间。“这种价格在这样的地段实在是太便宜了，以后肯定会涨。”顾客兴致勃勃地向记者勾画置业前景。
代理商说法：
为以后楼价预留上涨空间
楼盘的销售代理公司瑞峰置业总经理陈强说，不只是一个短期开盘的炒作，这300多套都是在这个均价范围。陈强告诉记者，该其他楼盘的价格也是金色华庭的定价的一个参照系数，比如金地格林小城，从品牌、环境等角度来说，它的价位至少要比金色华庭高，目前，格林小城的均价大致在4500元/平方米左右，所以金色华庭3800元/平方米的价格是可以被开发商和消费者双方共同接受的。
此外，陈强告诉记者，近来针对房地产市场的政策频频出台，特别是十五条细则发布后，对消费者心理影响是非常大的，新政导致二手房市场不活跃，新盘销售中认筹等形式也被叫停，这一系列的变化，都要考虑到消费者的接受程度。所以，此间开盘的新房，应着重考虑政策带来的市场敏感期，应采取稳定的策略，价格不宜开得太高，保持一种低开高走的形式，为以后二期、三期预留价格上涨的空间。
杨晓峰：
会让其他开发商有压力
汇诚地产东莞营运总监杨晓峰对于金色华庭的开盘定价认为，这一价格的推出，在市场上比较占优势，会让其他的开发商觉得有压力。对于行业来讲，能让行业有保持理性价格的考虑要素，是促进一手房市场平和发展的理性行为。
对于此价格是否会对二手房市场造成影响，杨晓峰认为，一手房价格稳固，那么对于二手房来说是好事，如果一手房价格上扬过快或者有下跌现象，会造成三级市场的较大动荡，反而是价格稳固对二手房销售最有帮助。
杨晓峰认为，金色华庭的这一价格，给市场敲响了警钟，也利于一些二手房业主在出售房屋时更为理性。
冷宗柱：
低价入市给过热的楼市浇冷水
为多家楼盘做过代理的蚂蚁广告总经理冷宗柱谈及金色华庭低价入市时表示，这一事件在房地产业内具有典型意义，称得上是2006年东莞楼市的标志性事件，3800元/平方米开盘均价的推出，无疑是给当前过热的楼市浇了一盆冷水，使得开发商们有一个清醒的过程，在一定程度上起到牵制作用，即使其他房产开发商要推动价格上涨，也会顾及金色华庭的这一价格而不会有很大的上涨幅度。
但是，冷宗柱也认为，此次金色华庭推出的价格还不足以引发东莞楼市的价格战，缺乏打价格战的必要条件。因为楼盘的出货量有限，开发商的影响力不够，还撼动不了整个市场。而开发商以较低的价格入市，从营销角度分析，是一个很好的选择。首先，是开发商考虑要重新树立品牌；其次，以价格因素来提高楼盘的关注度；再次，也便于开发商蓄势，使得后期推出楼盘有上浮空间。
梁军：
发展商可能是为了资金回笼
对于金色华庭推出3800元/平方米的楼盘均价，同样位于东莞大道的世纪城副总经理梁军表示，这样的价格不会对周边楼盘造成过多的影响，也不会引发东莞楼市的价格战。
因为各楼盘的档次不同，定位不同，追求的目标消费群体也有所差异。此次金色华庭的开盘定价自然有它的原因，可能是受新政影响为了加快开发速度，也可能是为了尽快回笼资金，盘活土地，以便土地增值，这也是一种开发模式。
同时梁军告诉记者，位于南城区的众多楼盘，包括世纪城国际公馆，金地格林小城以及未来世界花园，它们虽然都有各自的细分客户群，但是这一区块的土地增值是各家都受益的，如果土地被闲置，那么要缴纳一笔不菲的土地闲置金，而且对于很多开发商来说，土地的储备是依靠银行资金来运作的，如何在最短的时间内充分利用土地就是帮开发商节约成本，这样看来金色华庭的策略符合市场运作模式。
但同时还要看到楼盘的摊货量大不大，是否有充足的房屋来冲击市场。一般开发商都是采用低开高走的定价策略，所以，最终楼盘的均价应该从销售周期来核定，此外，楼盘素质也是影响楼价的重要因素。
