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沈阳房价还将温和上涨■本报记者石立飞摄
晨报讯（记者邢世伟）今年上半年沈城商品住宅平均每平方米价格比去年增长28元，达到了3138元/平方米，其中郊区涨幅最为明显。
根据沈阳市房地产研究所的最新统计数字，由于中小户型日趋成为购房主流，沈阳市民购买的商品住宅户型面积均值下降至95.13平方米。
商品住宅同比增长28元/m2
昨日，沈阳市房地产开发协会初步统计的数字显示，今年上半年，沈阳市商品房（除商品住宅外还包括写字楼、门市房、酒店式公寓等商务用房）均价为每平方米3351元，比去年同期增长0.8％。其中商品住宅均价每平方米3138元，与去年同期相比只增长了28元。
“这意味着在政府调控的影响下，沈城房价目前正处于平稳运行并略有上升的健康上涨时期。”沈阳市房地产开发协会秘书长郭正学描述当前沈城房产市场的发展态势。
此外，根据沈阳市房地产开发协会的统计，今年上半年沈阳市商品住宅的平均销售面积为95.13平方米。
对此，沈阳市房地产研究所一位资深专家分析，这个数字和2005年相比有所下降。这主要是因为在政府调控的影响下，今年开发商新建住宅中中小户型所占比例较大，造成市民购买中小户型的交易数额有所上升。“这意味着目前房产市场供需错位的矛盾正逐渐缓解。”该专家说。
二手房交易量略有下降
另一个市民比较关注的现象是，与2005年同期相比，今年上半年沈阳市二手房的交易量略有下降。
沈阳市房地产研究所所长范翰章告诉记者，这主要是受到今年6月起实施的“国六条”影响：对个人购买住房不足2年的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这促使拥有房屋不足2年的市民宁愿将房屋出租2年后再转手交易，这部分人群对二手房交易市场的影响较大。
范翰章表示，不过由于沈房产市场投机行为较少，“国六条”对于增量房的冲击不大。
“2005年沈阳市自住型住房占全部的85％，投资型住房约为12％，炒房比重只占3％。今年自住房比例更是上升至90％，这说明市民的购房需求都较为实际。而‘国六条’主要是针对房价涨幅过快，投机行为频繁的地区进行约束，而沈阳并不存在这样的情况。”
郊区住宅涨幅最快
沈阳市房地产开发协会相关负责人介绍，目前沈阳市的房价走势呈发散性态势。和平、沈河等中心城区的房价涨幅较缓，铁西、大东等一环至二环城区房价涨幅中等，于洪、沈北等位于市郊的城区增长速度最快。
对于这个现象，该负责人分析，这主要是由于一环内核心城区普遍房源较少，且住宅价位相对较高，一些楼盘甚至已经达到了每平方米五六千元，不会再出现较大的上涨空间。
此外，2006年上半年，年收入3~6万元和年收入1~3万元的家庭成为沈城购房者的“主力军”，分别占购房者的40％和30％左右。而位于一环至二环中间地带的城区因为近两年新建大盘增多，加之交通和地理位置方便，今年上半年相当一部分“主力军”选择在这里置业，推动了地区房价的上涨。
另外，由于于洪、东陵、沈北新区等市郊地区以前的房价相对较低，上涨空间较大，加之近年来很多市民热衷于在郊区购房，因此目前郊区住宅的价格普遍上升幅度较大。
房市预测
沈房价下半年约涨5％
60~100平方米的户型将继续受宠
来自沈阳市房地产研究所的预测显示，今年下半年沈城商品住宅均价升幅约为5％，其中60~100平方米的户型将继续受宠。
沈阳市房地产研究所所长范翰章认为，2006年下半年沈阳房价将继续呈温和上涨。根据最新测算，今年下半年沈阳市由城市化、拆迁、结婚等带来的刚性商品住宅需求将达到620万~650万平方米，而因改善住房条件带来的柔性需求为920万~1000万平方米，其中60％的市民对60~100平方米的二居室住房更为看好。
从成本角度来说，这是由于沈开发商房产开发平均利润率约为15％，与长三角、珠三角等房产过热城市出现的房产暴利相比，沈城房产开发商利润空间较小。
由于居民对高房价的承受能力有限，政府出台的一系列宏观调控措施将逐渐有效制约房价上涨过快的趋势。
沈阳市房地产研究所所长范翰章综合判断，预测今年下半年沈城房价将仍然呈现温和上涨趋势，商品住宅均价升幅约为5％，60~100平方米的户型将继续受宠。本报记者邢世伟
房市聚焦
沈城房市两大特点
■房屋空置率减小
截止到2005年底，沈阳市空置房屋面积为240万平方米，其中商品房空置面积150万平方米，空置一年以上商品房的空置率为10.6％。今年上半年，这个数字已下降至9.3％，并处于逐步下降的趋势。
沈阳市房地产研究所相关负责人表示，沈阳市房屋空置主要属于结构性空置，但空置总量和空置率均在合理区间。
■外埠开发商占据多数
根据沈阳市房地产研究所的统计，目前外埠开发商来沈投资房产市场已经占到土地交易量的60％，而在近期沈阳市房产销售排名中，前30名楼盘中有12名是外埠开发商的楼盘。本报记者邢世伟
房市现象
市民持币待购等降价
受“国六条”的政策影响，从6月份至今，沈城一些准购房者中出现了持币待购的现象。
近日，记者对20位准备在两年内买房的购房者进行抽样调查时发现，20位受调查者中有8位选择了持币待购。
家住沈阳市和平区的陈女士告诉记者，他儿子准备在近两年内结婚，她打算在今年给儿子买套100平方米左右的婚房。
但“国六条”出台后，她和丈夫觉得在政府的调控下房价很可能在这两年内降价，因此原来的买房计划暂时“搁浅”。
陈女士的购房观点得到了一些中产人士的支持。
沈阳市某大型企业的高级管理人员冯先生认为，即使购房者持币待购不会对短期内房价降低产生影响，但很可能促使房地产商以买房赠送阁楼等方式进行促销，这样得到实惠的仍然是购房者。
对此，沈阳市房地产研究所所长范翰章分析，“国六条”对沈阳房地产市场在短期内不会有大的冲击，因此房价在短期内下降不太可能，不过房地产商促销仍有可能。
此外，对于刚刚参加工作想买房的年轻人，范翰章希望他们购房时不要“一步到位”给父母增添负担，可以采取先租房，再买小房，最后购买大房的梯级消费方式，这样自己和家人负担都会有所减轻。本报记者邢世伟
