“新商区，新腾飞”系列报道之四
宝安新中心商业区，位于宝安新中心区内。该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。规划目标为将宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。
根据规划，该商业区功能定位为重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。规划期内，该区商业总营业面积控制在50万平方米以内，在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。其中关于商业区内地面街道不宜过宽，避免道路过宽对商业活动产生切割作用的提示引起业界关注。
【现状】
商业地产项目扎堆新区
今年4月12日，宝安区中心区三宗办公用地在深圳市土地房产交易中心成功出让，这是宝安区第一次出让商业性办公用地。容超地产以2.4亿元的成交价购得其中两宗地块，另一宗地则被骏业公司以近1.5亿元的价码收入囊中。“三宗商业性办公用地的出让，标志着宝安经济发展和城市化进程的不断深入，有利于区域投资和经营环境改善，有利于产业结构的合理调整。”深圳市国土部门发言人如此表态。
在三宗中心区商用地块成功出让的背后，既是宝安新中心区建设提速的表征，也是新区商业地产项目已成呈扎堆态势的真实写照。去年中推出的香缤广场，商业面积约4.6万平方米；港隆城商业面积高达7万平方米；鸿隆广场商业面积7万平方米，而在规划中的中心区新湖路南侧两个地铁口之间大型高档购物公园面积则达20万平方米。相关统计数据显示，近来两年内，宝安中心区将涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。
业内人士认为，宝安中心区商业地产项目开始扎堆缘于新区规划的出台，带动住宅地产发展，随之而来的是拥有较强消费能力的居住人口。据宝安中心区开发办常务副主任刘斌介绍，宝安新中心区的区域地位定局于2003年初，当时深圳市启动“一市多城，众星拱月”的城市发展计划，新区定位为城市次区域中心地位及整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心地位。规划面积达639.21公倾，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中。
拥有新安湖购物中心项目的新安湖地产总经理田德祥表示，一个新商圈能否形成，一方面要靠政府的规划，另外一方面更要靠市场本身的需求。中心区商圈已经具有比较良好的规划，而宝安老商圈中，无论是宝城还是西乡片区都存在着先天不足。这就给宝安中心区一个机会，使其成为宝安商业的重点。“随着宝安商业规划的调整和居民消费习惯的改变，小商铺会向大型商业中心改变。”这正表明众多地产商进军中心区商业的良好预期。
新区商业地产繁荣正是深圳商业地产“高烧”的一个节点，据深圳中原地产统计，2005年，深圳有近200万平方米的商业项目供应量，上半年，宝安商业地产供应量达47万平方米，占了全市的57％。2006年更是有超过100万平方米的量进入市场。但如此集中的爆发性供应，市场短期内将很难消化的预测对宝安新区这样新兴的商区带来风险。“劣势是显而易见的，规划面积较少，建设规模小；二是地处关外，缺乏商务根基；再者居住气氛太浓，不宜商务往来，从人流量上分析，新区规划人口也仅20万左右。”某本土商业顾问机构研究人士分析。
【问题】
项目业态缺调控港客热炒关外铺
根据《规划》目标，宝安新商区规划导向为开发一至两条有特色的商业街，吸引各类时尚产品的专业店集聚，提供自然、轻松的购物和休闲环境；在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。同时鼓励发展文化娱乐项目，包括影剧院、茶艺街、酒吧街。
“规划导向已说明该区域商业地产项目已经存在业态定位不细、欠准的问题，这正是需要以后改进的。”深圳高胜商业地产顾问机构一位不愿具名的研究员表示，随着深圳经济社会的发展和城市化进程的加快，城市大中型商业网点建设仍将处于一个较快的发展时期，商业网点的总体规划细化和业态调控将是重中之重，项目间不能相互拉开差距、档次，同质化的后果是消费人群的萎缩。
深圳市世方物业咨询有限公司总经理张平曾表示，宝安中心区商业除购物公园规划和贯通尚都、丽晶国际的步行街的设想相对成熟之外，其他商城和街铺的规划应该说缺乏商业统筹和针对性的招商考虑；其次则是20余万平方米的购物公园将形成超市、百货、餐饮、休闲、娱乐的中心点，其业态定位和商家的引进，无疑将影响周边商城的招商，比如一旦购物公园引进了沃尔玛、家乐福之类的超市，其他超市将不会轻易进驻附近的商业裙楼。
让人担忧的正是在目前的新区商业形态中，大多采用商住两用模式，这样导致街铺占的比例相当高。业内对于街铺的看法是，街铺其实是一种比较低层次的商业地产，在国外和中国香港等比较发达的地区，这种街铺很少见，因为这种商业形态集约化程度比较低，抗风险能力比较差，所以它的发展潜力也是很小的。相对来说，纯粹的商业地产项目开发有专业的市场研究和经营程序，抗风险能力强。
给关外商业地产朝良性发展蒙上一层阴影的还有挥之不去“港资炒卖”行为。近年来龙岗中心城市附近商铺开发所出现的一系列问题，除了开发商盲目跟风以外，不少港人利用富裕资金炒卖商铺也是不少商铺惨淡经营甚至倒闭的一大原因。“近来港人国内买铺成风，由以往港人占商铺总成交量的20％，演变成目前激增至逾一半以上。”业内的这种说法或许有夸张成分，但也并非空穴来风。
相对于香港动辄上千万的炒铺资金，深圳炒铺的成本要低很多，且投资潜力很大。东门、华强北等地商铺现时租金每平方米约1100多元，相比全国如广州北京路铺租每平方米达3000多元比较，仍有大幅折让；再加上深圳居民平均工资较广州高，所以深圳铺租仍有很大的上升空间。在深圳关内住宅、商铺价格居高不下的前提下，港人不得不考虑其接盘风险，而类似宝安新区发展前景被人看好、政府规划先期着陆等原因，逐渐成为港客商铺炒卖首选。
【对策】
政府引导需加强商圈定位在区域
“去年已开始推出的宝安中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。”富智商业顾问机构在一份报告中提及，宝安新区多数开发商因首次介入大规模的商业项目，有的采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。
在不少开发商看来，政府部门应该加强引导，提前介入，区级规划部门可邀请商业部门共同成立中心区商业网点规划与协调小组，负责协调各个商业项目的业态规划、大型商家引进等工作，从总体上予以充分考虑，力使中心区商业成为宝安商业真正的升级版，不论在规模、品类、经营模式上，还是在商业聚集效应上，都要与“深圳西岸”相符。
张平表示，为了避免宝安中心区其他商业项目的招商和经营风险，政府有必要将宝安中心区购物公园提前实施规划和招商，形成一个相对的定局，而其他商业项目可以进行互补性的定位和招商。此外，宝安中心区的商业规划应注意商业建筑形态的多样化，包括摩尔、购物公园、地面商业步行街、地铁地下步行商业街等，寻求可以及时性经营的商业定位。鉴于前宝安中心区人气不旺的局面，已经落成的商业项目应该寻求及时性经营商业定位，这些包括以便利超市、社区服务、社区文化、社区健康等为主体的社区型商业业态，特色餐饮、休闲、娱乐业态，以及订单交易的各类主题专业商城定位。
在不少业内人士看来，从整个城市发展战略看，新中心区尽管定位为城市次区域中心，但对中心区间商业的辐射范围不要过于乐观，其目标消费群应该为中心区内的居住人员和工作人员，其次是从新安、西乡来中心区办事或购物的人员。宝安中心区不同于福田CBD中央商务区，拥有众多写字楼白领、星级酒店商务人士、会展中心客流等丰富的消费源。
“《规划》对于主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民的界定，实际上是比较明晰地确定该商业区以满足区域消费为目标。”深圳高胜商业地产顾问机构营销总监王爱广接受采访时表示，宝安商圈相关配套较为滞后，积累人气需要时间，只宜做区域性商业。
在多数开发商缺乏商业物业开发经验这个共性问题上，开发商应着力组建商业管理团队，为自营模式提供更好的服务，为商业物业的整体增值创造条件。这方面鸿隆地产无疑先行一步，旗下鸿隆商业管理有限公司于2001年3月成立，目前已成长为一家专业从事商业物业的策划定位、商场筹建、项目招商、宣传推广、商业管理，并提供全面化、系统化、专业化的商业物业经营管理服务机构。
商圈新热点
鸿隆广场
位处宝安老城区，这里是80万人口的聚居中心。项目南侧是宝安惟一的五星级酒店——恒丰海悦酒店。东侧是西乡会堂，而近期拍卖的招商和华侨城联手的尖岗山大型高尚住宅项目离鸿隆广场仅5分钟车程。周边不仅人流量大，而且拥有非常强的消费能力。该项目建筑面积近17万平方米，其中约7万平方米为商业用途，还有7.2万平方米为创新式公寓。商业项目将是一个集休闲、娱乐、餐饮、购物功能于一体的大型购物中心。
港隆城购物中心
是宝安目前规模最大的高端商城，建筑面积高达7万平方米，地下两层，地面五层，是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的大型体验式购物中心。一、二层为品牌名店与时尚主题百货；三层为精品生活超市、时尚家居、数码、电子产品；四、五层为大型的国际影视城，大型高档酒楼、娱乐项目、中西餐饮；地下车场有近千个车位。港隆城购物中心将挑战传统的商业业态规划，引进先进的商业经营理念，将该项目打造成为集休闲、娱乐、餐饮、购物功能于一体的大型时尚体验式购物商场。
香缤广场
位于宝安区宝城8区，建安路与新圳路交汇处。香缤广场由6栋31层高层建筑组成，总建筑面积约17万平方米。包括住宅和商业两部分，是宝城今年罕见的大型高档商住物业。其中地下负一层至地面4层为商业裙楼，5层架空层为大型空中园林，部分面积为小区会所，6楼以上为高尚住宅。香缤广场商业面积约4.6万平方米，有着国际化标准的规划。目前已经引进了家乐福、麦当劳和免税名店等著名品牌商家，这里将成为集休闲、购物、娱乐为一体的“深圳西部顶级国际购物社区”，是宝安目前唯一的都市ShoppingMall。
正中商业广场
正中商业广场处于深圳市目前最具升值潜力的宝安新中心区，位于新湖路与新安西路交汇处，项目与地铁1号线出关后的第一站—新安西路站无缝连接，在本购物中心与地铁站设置无缝连接出口和阳光地铁中庭。正中商业广场计划建成一个现代商业和高级公寓相结合的综合体，打造成整个宝安商业区的形象标志。
占地面积：20688平方米。容积率：6。计容积率建筑面积：12万平方米。预计建公寓三栋，公寓面积68271平方米，占55％左右，面积大于商业面积，24层(不含商业裙楼)，每层900平方米，每层15－18户，小户型为主。地上商业五层，每层约10000平方米。商业总建筑面积约为7.5万平方米—8万平方米。
中心区购物公园(拟建)
拟建购物公园位于宝安中心区新湖路南侧两大地铁出口间，占地面积达20万平方米，初步定位为集购物、饮食、休闲于一体的大型高档购物公园。这是政府为增强宝安中心区产业功能的又一重大举措。“建成后的购物公园紧邻规划中的五星级酒店、宝安书城等，将沿地铁1号延长线勾勒出一条商业黄金线。”拟建的购物公园位于宝安中心区新湖路南侧两大地铁出口间，是典型的地铁上盖商业项目。
西岸新天地
位于宝安中心区行政中心侧、深圳第三商圈核心，紧邻规划中的地铁口，周围高尚住宅区云集，可瞬间聚集“第六富人区”17万高端消费群，擎引最强劲的消费原动力。其整体规划为国际大师手笔，格调高雅、时尚；70年独立产权、6米超高店面、96％高实用率，保证了后续商业经营的长远发展，创富西岸。
系列报道策划／统筹佘慧萍陶然
本版撰文本报记者黄伟
图：
宝安新中心区就是围绕着宝安新区委周边的区域。何俊摄
宝安中心区现在还比较开阔，道路规划得很大气、宽敞。何俊摄
