【南京日报报道】南京日报记者叶凤珍实习生党菲司琳娜
编者按：商业是一个现代化、国际化大都市的活力所在，是一个城市经济活跃程度的晴雨表。南京作为江苏省的省会、长三角的副中心，面朝苏南，背依广阔的苏北、安徽腹地，商业市场受到政府有关部门以及社会大众的密切关注。
南京的传统商业格局十分明晰——主要以新街口、湖南路、夫子庙为中心，形成了三个商业集中区，而随着城市化的进程以及“一城三区”战略的实施，江宁、江北（包括浦口与六合）、建邺三个区域的商业用房可售面积在100万平方米左右，占全市可售商业用房近供应量的2／3，从而形成了新的商业热点区域。
对消费者而言，究竟购买什么样的商铺，才能尽可能地降低风险，获取长期稳定的投资回报？
对开发商而言，开发什么样的产品、开展什么样的营销，才能更对市场的“胃口”？
本报商业地产工作室与网尚机构合作，共同举办了2006南京大型商铺投资价值论坛，以准确分析目前南京商业地产的发展现状，发现目前南京商业地产的“机会点”，为商铺投资者、商业地产开发者提供投资参考意见。
东南大学物业管理研究所所长、教授黄安永：
投资商铺要“八看”
研究商铺是否具有真正的投资有价值，不能简单地看人口规模、地段等，必须综合考虑多种因素，才能形成准确的判断。在商铺投资过程中，以下八大因素具有重要的参考意义：
第一、要看潜力——包括城市的发展潜力，也包括区域的经济潜力。
第二、做任何事情不要忘了跟政府，投资商铺一定要看规划，看城市的规划、项目的规划。南京的城市规划很明确，一城三区，一城为河西新城，三区有仙林、东山、包括江宁。这说明有政府的扶持，江宁的发展前景乐观。
第三、看项目，商铺投资的项目一定要有准确的定位、包括产品和地理定位。
第四、看环境，商业不同于居住，居住需要人少的地方，这样会感觉到舒适，感觉到有生活品质。
第五、看运作，也就是看商业开发的运作管理水平和实力。
第六、看价格，商铺的价格要可行、适度，要留空间给业主，同样也不能过于夸张地承诺给业主。例如盐城某商铺，他一开始向业主承诺每年返租8％，真正返租时却变成了5％，到年底又变成了2．5％，这对于楼盘后期的销售、二手市场等都极为不利。
第七、看人气。
最后，商业的发展要有一个培育期，例如金鹰与新百，在持续经营了五年以后才形成具有特色的高档商场。
东南大学房地产研究所所长、教授李启明：
餐饮独大，江宁商业业态需要完善
对于居住来讲，生活配套设施、教育、园林、景观等比较重要。对于商业来讲，交通的成熟度最重要，从这个角度来看，江宁已经达到了一定的程度。
另外，投资商铺要特别考虑到人口因素。人口的规模对商圈的形成和商铺的价值影响非常重要。虽然与交通的成熟度相比，人口因素相对比较薄弱，但随着入住率的上升和将军路周边社区的逐步成熟，江宁未来人气会越来越旺。商圈的成熟需要一个过程，商业业态是不断递进的，超市、餐饮、菜场，娱乐、教育、休闲会随着人口的增长而逐渐引进和完善。但是江宁商业的发展目前存在一个很大的缺陷，商业面积比较分散，没有形成品牌，没有形成特色。在不同的经营部类中，餐饮业发展比较充分，也获得了市民的认可，但是像教育、文娱、通讯等居民的主要消费品，目前都还不成熟。
地铁一号南延线开通以后，对周边商业有支撑作用，但短期内，作用可能并不很明显，因为，目前南京地铁线只是单线，仅仅解决了地面交通堵塞的问题，没有和周边的商业结合在一起。但日本一些城市，还有香港，地铁建成后，沿线的商业曾经出现100％、200％这样的增长速度，南京地铁交通一旦成网以后，沿线的地铁物业价值可能会翻番。
南京大学商学院博士后李程骅：
江宁地区存在很大的区域优势
江宁地区存在很大的区域优势。过去，南京主城区人和江宁人购物都会去麦德龙，因为麦德龙刚好处于南京商圈与江宁商圈的边缘，成为南京主城和江宁区域的消费界限。江宁的东山老商区、河定桥、开发区现在已经形成一个大商圈，商圈方圆几平方公里内往往会形成一个商业原点，这个原点不仅仅具备较大的业态规模，更具备强大的消费影响力，中高阶层的人群往往会进入此地消费高端产品，并且这些消费群体可以带动、改变消费的方式。从未来发展趋势来看，因为所处的节点，河定桥地区具有代表整个江宁消费统领性的优势——开发区的居民有车一族占据多数，可以驱车前去消费；河定桥附近居民也可以凭借地铁的优势，前往购物——这个原点的消费潜力很大。但是，在江宁大商圈，应该摒弃传统大卖场的概念，因为江宁区域高端消费的店铺很稀缺，因此在河定桥板块，旗舰名店的定位有很大的优势。
南京网尚房地产研究机构主任李智：
长三角，南京商业消费总额仅次上海
建设部对商业比较重视，不只是南京，其他城市都出现了商业地产大规模地开发的现象，在这个基础上，针对南京商业现状、规划的论题，网尚机构做了一个分析。
首先，从商业现状来看，2005年南京商业消费总额在长三角16个城市里面名列第二，在全国15大城市中排名第6。统计显示，南京商业服务网点大概有9万多个，其中营业面积在2000平方米以上的商业网点有3万多个，1万平米以上的商业网点有117个。主城中基本形成以新街口为核心，以湖南路为副中心的成熟商圈。岔路口、东山是新崛起的商圈。政府未来的远景规划准备打造两个市级商业中心，一是新街口，这是核心，六个市级商业副中心，包括湖南路、夫子庙、中央门、江宁新市区、浦口新市区、仙林新市区，以及27个地区级商业中心，预计到2007年，南京的消费零售总额将达1000亿，总营业面积将达到816万平方米。
其次，从商业发展特征来看，第一，人均可支配收入显示出南京商业发展总体环境乐观，增长将会引起新一轮消费热潮的兴起。第二，对周边城市的辐射力不断增强，据统计，在以南京为中心的一小时都市圈里，南京商品零售总额在整个商圈的占比在40％左右，也就是说，在一小时都市圈里，周边中小城市的很多消费者都到南京购物，而且这一趋势还会不断增强。又一统计资料显示，节假日期间，南京外地客户比重达到40％以上，有时甚至达到60％。第三，连锁商业，知名企业如麦德龙、易初莲花、欧尚、沃尔马持续引进。2004年底，南京城区里连锁总店达23家，连锁门面店3007家，营业面积266万平方米。第四，政府对商业比较重视，2005年南京出台了《加快发展服务业的行动纲领意见》，明确了十大现代服务业重点项目总投入将达400亿，其中有园区和聚集区。
不过，目前南京商业地产存在一些问题：第一，规划比较薄弱。有的开发商是被逼走上商业开发的路子，虽然对商业不太了解，但拿到地以后只能做商业。另外政府对商业的布点，在规划引导上还缺乏整体的考虑。第二，招商引资需要进一步深入，有的开发商认为政府在商业招商方面支持力度不够，对城市的品牌宣传不够。第三，地产商的经营管理水平有待提高。一些房地产开发商可能不懂商业运行规律，这就给招商工作带来很大的风险。
南京广合不动产总经理张治国：
功能决定商铺价值
商业最终的使用功能就是其价值所在，一个商铺具备什么样的价值？实际上是由其使用功能来决定。比如超市，满足了周边人的需要，就具备了使用功能，而由于超市本身是具有使用功能的，所以商业价值就能够体现出来。很多超市配有租赁物业，租金也很高。按照目的不同，购买商铺的客户可以分成两类：一类客户是买来自用，一类客户是买来投资的，这种客户买来投资之后，由谁来经营？什么样的经营模式与这个商业模式吻合？都是值得我们深思熟虑的问题，总之不管大商业还是小商业，最终价值的实现在于其使用功能，所以开发商第一点一定要考虑使用功能。
南京银坤地产经济有限公司副总经理邰亚青：
河定桥商圈交通成熟，社区不成熟
河定桥是自江宁进出南京主城的门户，即江宁重点的出入口，这里不仅是一号线南延线河定桥站的站点所在，同时还是地铁三号线预留的换乘点，同时还是亚洲最大的火车站——南京火车南站的所在地，另外，江宁几大主要干道秦淮路、中新路等都经过河定桥，这样的地理优势决定了河定桥商圈未来的人流量。除了地理位置的优势以外，河定桥周边的社区众多——在秦淮河北边不远处是南方花园，目前人群有1．5万人左右，秦淮河以南有水月秦淮，未来入住人口预计有7000人左右，上元大街对面是金王府，可居住1．3万人左右，在未来，河定桥区域的人口加起来大概有8万－10万人，这些人将是河定桥商圈的固定消费人群。目前，这些小区正在建设过程当中。然而，正是因为社区不成熟，所以其前期的进入门槛低，后期能分享到的升值空间更大，这也是一般人“投资只投五成熟”的原因。在河定桥商圈，建筑面积近10万平方米的欧尚超市已经进驻，预计今年就将开业，与这种“定海神针”的大型卖场互补，一些大型的建材、通讯、银行、美容美发、餐饮等具有形象展示功能的门面店非常适宜进入。
南京好美家装潢建材有限公司项目经理孙培峻：
河定桥符合建材超市选址条件
好美家装潢建材有限公司成立于1998年，是一家全国性专业连锁超市公司，隶属于中国最大的商业集团——百联集团，也是中国第一家引进欧式风格的装潢建材超市。
南京江东店是好美家在全国已建的第21家超市门店，位于南京河西江东北路382号，拥有3层共20000多平方米营业面积。企业进入南京之前经过一番详细的调研，之所以选择江东北路，是因为这里的经济发展比较成熟，而且河西发展比较快，住宅发展有一个时间的顺序和空间。
现在，经过两年的运作，我们发现，南京住宅市场快速发展，为如好美家这样的建材企业提供了巨大的发展机遇，好美家也有进一步拓展的打算。目前，我们已经对南京所有的区域，包括江宁进行了调研。但是因为我们建材超市对建筑、硬件配套、交通辐射性等要求都比较高。
蓝岸·亲水湾花园地铁商铺投资者：
河定桥商圈发展空间大
我们是江宁人，感觉河定桥是一个中心地带。江宁人对河定桥有特别的偏爱，因为毕竟我们对这里知根知底，南京主城区市民也许没有这个概念，不知道河定桥是干什么的，可能觉得岔路口比河定桥好，他们不知道河定桥以前是从江宁进出南京的必经之地。我们自己感觉河定桥合适，就买了。
我买的是蓝岸·亲水湾花园的商铺，主要考虑经营，第一，该项目靠近江宁开发区，周边企业比较多，停车比较方便，有比较稳定的客户群。第二，我认为这里发展空间比较大。
链接：
河定桥在售商铺搜索
在河定桥商圈，目前在售商铺较少，近期位于江宁上元大街的蓝岸·亲水湾花园推出了南京罕见的大户型沿街商铺，建筑面积共计8000多平方米，一二层连卖，其中一层层高4．8米，二层层高3．6米，划分成21间商铺，每一间商铺的面积基本上在370—380平方米之间，最大面积达400平方米，已经有部分建材、卫浴商家进驻，现近期有商业银行、电器连锁等也有意进入。南京日报记者童明
(编辑小娜)
