聚焦深圳中航多元化经营模式
中航地产“团队作战”形成独特模式
吴光权总裁大展蓝图：要将中航苑扮靓成“万商之都”、“国际街区”，建成国际化的示范区域
本报记者蓝岸
深南中路，天虹商场背后，10多个打桩机轰鸣而立。深圳中航斥资70亿元的中航苑整体改造工程正在如火如荼地建设。深圳第三高标志性建筑——中航广场工地一派繁忙。指着热火朝天的工地，深圳中航总裁吴光权大展蓝图：“我们要将中航苑扮靓成‘万商之都’、‘国际街区’的中航城，建成国际化的示范区域。”
借中航苑改造东风，中航地产又一举拿下观澜中航城项目，在深圳建设第二个“中航城”。吴光权欣慰地说，中航地产已悄然完成其“城市区域运营商”的定位，建立起独特的中航地产模式。这就是，像运作产业矩阵一样运作地产，将旗下地产、酒店、商场、物业管理等诸多品牌优势整合起来，形成强大的自有品牌“产业矩阵”，整体带动区域开发，提升区域的物业价值。如今，这一模式已迈开全国性扩张步伐，在长沙、南京、武汉、成都、新疆等地攻城略地。
区域经营铸造中航地产模式
“刚开始，中航地产只是担当中航苑建设和服务的配角。近两年，借助中航苑改造带来的资产增值机遇，深圳中航大力整合相关资产和业务，一举将地产提升为核心产业之一。”中航地产总经理肖临骏说。
“当初来深圳发展很需要资金，但我们没有将地产物业卖出去来换资金，地产基本都为实业服务，自主经营或引进区内需要的配套产业。”肖临骏表示，正是中航苑业权统一，并从一开始确立了区域经营的思想，才使它成为华强北功能改造的龙头片区。上世纪90年代初，中航苑率先发起功能改造，实现从工厂向商业区的转变。当时，上步工业区出租率非常高，很多人对厂房改成商业楼宇不理解。就是在这种背景下，深圳中航率先将飞亚达工厂和宿舍搬出中航苑，将小区10万余平方米厂房全部改成商用楼宇，吸引了众多商家和高端白领进驻。
中航苑带动了华强北片区的改造，为华强北成为商业旺区立下了汗马功劳。
多年的苦心经营和成功转换，使中航苑成了国内地产界区域运营的榜样。中航地产先后开发建设了中航苑内的格兰云天大酒店、上海宾馆、航苑大厦、航都大厦等项目，积累了从住宅、公寓到办公楼、商业、酒店等房地产业态的丰富开发经验。同时，中航地产与深圳中航集团旗下的天虹商场、上海宾馆、格兰云天大酒店、中航物业等建立了特有的“品牌呼应关系”。这些品牌资源大大夯实了中航地产的底蕴。
业内人士评价指出，某种程度上，中航苑代表了深圳的城市精神——以开拓创新求得超越发展；演绎了深圳的城市变迁——从工业区到商贸综合小区、再到国际街区的步履。20年磨一剑，中航地产也到了把核心竞争优势转化为生产力的时候了。
目前，中航地产拥有的不仅是简单复合优势品牌资源，而是一个强大的产业网络矩阵，推动地产开发经营的上下游产业整合，持续提升着核心竞争力，并形成了独特的“中航地产模式”——以商业地产开发为龙头，以资本纽带最大化整合相关资源和关联品牌，带动区域开发。
走出去拓展空间滚动发展
“中航地产模式的形成，使我们发展房地产业底蕴十足。这个模式是我们独有，只有自己才能复制，别人想学也很难学来。”中航地产负责人表示，要证明这个模式的价值，只有照此走出去，将它发扬光大、不断扩充其内容。为此，该公司将眼光投向了观澜。中航青睐观澜良好的自然景观资源和城市次中心的价值潜力。
2003年9月至2004年底，观澜前三块出让用地均被中航地产收入囊中。总计逾20万平方米的土地、逾30万平方米的建筑面积，成为中航地产打造“观澜中航城”的雏形。这为深圳中航在观澜的区域开发和远景规划提供了极佳平台。借鉴中航地产模式，深圳中航旗下的天虹商场、格兰云天等品牌资源陆续进驻园区，将住宅和商业、酒店联合起来，实现区域综合开发经营，营建集多种功能于一身的“最适合人居的卫星城综合住区”，这相当于再造一个“深圳中航城”。
在中航地产的强力推动下，观澜地产价值在短短3年间迅速攀升，楼面地价从2003年每平方米1559.32元，增至去的2646.54元。据悉，中航·格澜郡一期公开发售被一抢而空，中航地产模式首次走出去便大获成功。
谈起观澜中航城的成功运营，肖临骏如数家珍。他说，观澜中航城浓缩了中航地产20多年在住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等产品形态的开发经验。而天虹、格兰云天、中航物业等强势品牌组成的巨大产业矩阵进驻后，大幅提升了物业价值。同时，观澜中航城除住宅外的产权都很集中，有利于推行强有力的统一规划与经营管理，为深度开发商业地产留下了充足的建筑空间和增值空间。
观澜中航城初战告捷，坚定了中航地产全国扩张的决心。2004年，该公司成功收购成都方正地产公司，获得成都牧马山四川国际高尔夫俱乐部周围20万平方米的别墅用地。同年，由中航地产组建的新疆中航投资公司收购新疆华新牧工商公司，获得71.71万平方米的土地。在长沙、南京、武汉等地，中航地产也在筹措相关开发项目。
组建国际团队打造国际街区
在大举向外扩张的同时，中航地产又以国际视野和超前眼光，推出令人耳目一新的中航苑整体改造计划，通过中航广场的建设和中航苑改造，全力打造全新的国际化城市示范小区“深圳中航城”。
据吴光权介绍，“深圳中航城”所体现的国际化特色，不仅实现了与国际资本的对接，而且整合了全球地产的专业资源。可以说，国际元素充盈整个中航城。
2003年12月，深圳中航与和记黄埔地产正式签约中航广场项目，并组成合作经营公司——深圳和记黄埔中航地产有限公司，联合在中航苑内兴建大型综合性商业地产项目中航广场。该项目投资23亿元，建成后将成深圳新地标。
这，只是“深圳中航城”国际化的第一步，也是关键一步。
2004年6月，中航地产聘请美国SOM建筑事务所为深圳中航城的“总设计师”，MVA交通咨询有限公司为交通顾问，仲量联行有限公司、尼尔森市场调查公司和浩华酒店咨询有限公司为市场顾问。中航苑改造规划工作正式启动。
全球三大建筑设计所之一的美国SOM站在全球层面，考量着“深圳中航城”的蓝图：“这项规划的实施不仅可将目前未充分利用、生机不足的片区，转变成一个以高品质、富有特性的开放空间为中心的多功能区域，提升深圳国际化城市的整体形象。耸入天际线的地标性塔楼中航广场，则将为这座城市提供一个崭新的国际化空间。”
根据规划，“深圳中航城”总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资达70亿元。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。改造后的“深圳中航城”在功能上主要是商业和商务，其中商业占很大比重，档次将远高于现有华强北商圈。整个片区强调公共领域的重要性、舒适度，将提供更多的市民空间，增加人性化设施和服务，倾力营造“逛街的氛围”，所有项目的裙楼高度都在15至35米。建成后的“深圳中航城”负一层是整体商场，除局部建筑外，几乎所有建筑的地下层都将相通相连，形成一个内部循环系统，直接连通华强北和华富路，彻底解决交通难、停车难等问题。
去年7月，《深圳中航苑改造方案》获政府有关部门批复。至此，“深圳中航城”的宏伟蓝图正式绘就，并逐步付诸实施。很难想像，作为一个极具国际品位的商业群、商务群、酒店群和云集全球商贾的国际街区，“深圳中航城”将带给我们怎样高尚、精致、便捷的生活。
