随着沈城物业小区规模的不断扩大，业主和物业管理部门之间新出现的矛盾和问题也逐渐增多，为了进一步规范沈阳市住宅物业管理活动，沈阳市人民政府于2005年11月16日出台了《沈阳市住宅物业管理规定》，并自2006年1月1日开始施行。目前业主、物业部门仍矛盾重重，对于出现的种种问题，双方往往各执一词、互不相让，已成了社会关注的焦点。
昨日，记者就目前沈城物业小区出现的一些业主与物业之间的矛盾进行了采访，并从有关部门得到了权威解答，同时请辽宁金源丰律师事务所赵律师对其中一些纠纷案例进行法律解释。
■小区物业到底该不该收取装修管理费？
纠纷1：昨日，本报接到家住皇姑区某花园小区的业主刘女士投诉称，在其入住时所交纳的房屋装修管理费1000元，到现在物业也没退还给她，而且她的一些邻居们也遇到了类似情况。而负责管理该小区的物业公司刘经理却告诉记者：“我们不是不给业主退钱，目的是不让一些业主私自改动房屋结构，以免影响其他业主。”
沈阳市物价局有关部门的负责人解答：小区物业收取居民的装修抵押金是被明令禁止的行为，如果居民们遇到这种情况可以直接到物价局投诉，要回这部分钱。
沈阳市行政执法局有关人士解答：如果遇到业住在装修过程中私自改动房屋内结构，造成存在一定危险的，或者物业等部门擅自挪用房屋维修基金的行为，都可到行政执法局投诉；对于居民私自改动室内承重墙、破坏房屋结构的，他们将依法予以制止。
■业主在小区里人身或财产安全受损害，物业该负责吗？
纠纷2：去年12月末的一天晚上，家住铁西区某小区的刘女士家中的一件貂皮大衣和数千元的现金被盗，刘女士已报案。事后，刘女士认为交了物业费并居住在有保安人员职守的园区内，家中物品丢失物业部门应该负有一定责任，并且应给她一定数量的赔偿金。而物业部门则认为，他们的主要职能是维护小区内公共秩序和清洁小区环境，所以在业主在家的情况下，室内物品被盗，不应该由他们负责。
赵律师解答：目前《物业管理条例》对此问题已作了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这里应当明确的是，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任；物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应承担违反了安全注意义务的违约责任——对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定。
■业主能否占用小区内公共用地？
纠纷3：在目前一些纠纷中，小区居民们占用小区公用地，用来安装太阳能热水器或者用作其它用途等问题十分突出，遇到这种情况物业和居民双方应当如何处理？
赵律师解答：遇到这样问题关键看居民们占用小区公用部分，是否影响其他共有人的利益，如果违背大多数人利益，那么物业有权让其拆除。
根据建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，任何一方不应多占、独占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。本案中，被告李某在公用的楼顶空间安装热水器，违反了物业公约的规定，对建筑物的防水带来隐忧，影响到建筑物其他共有人的利益。
■房屋质量有问题，物业该负责吗？
纠纷4：曹女士在铁西区兴工街买了一处房子，入住了半年多，就遇到墙皮脱落、墙体裂缝等遭心事，无奈之下曹女士反复找到物业公司理论，但仍没有解决。此后曹女士以房屋质量问题而拒绝交纳物业费，并与物业公司闹出不少矛盾。
赵律师解答：房屋质量问题应找开发商，与物业无关。从一些案例中显示，如果业主和物业之间存在物业管理服务关系，物业因此为业主提供了大量的物业服务，那么作为该小区居民已享受到管理服务，就应交纳相应的费用。
■物业服务不好，业主能少交物业费吗？
纠纷5：张先生是铁西区艳粉街某花园小区的一名住户，由于物业当初承诺的多项服务都没有兑现，所以张先生和其他一些邻居们都拒绝交纳物业费。而物业公司认为业主享受到了服务就应交纳物业费，双方各执己见，互不相让。
赵律师解答：如物业公司违约，应适当减少业主的应交物业费。
物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。主要表现在，对公用部位、共用设施、设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司违约行为，那么物业企业应承担相应的违约责任。如果物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。
本报记者 罗奇
