本报记者卢秀华实习生林婵冰
相对于新城区，江门旧城区的楼盘对消费者最大的吸引力在于其核心的地理位置和优越的周边配套，其深厚的教育文化氛围也吸引了不少家长的目光。另外，虽然旧区楼盘的前期开发难度较大，但土地成本却比新城区要低。综合这些因素，越来越多的“老江门”倾向于选择在老城区置业。
相对于开发商集聚的北新区，江门老城区目前的楼盘可谓屈指可数。尤其是随着新区开发力度的不断加大，老城区楼盘愈显“买少见少”。随着旧城改造的逐步推进，以及小区的配套设施更加完善，旧区楼盘日渐成为了置业者眼中的“香饽饽”。
旧区楼盘“买少见少”
中心城区是开发商在江门最早争夺的一块“要地”，但经过20多年的开发，如今江门城区建设已基本饱和。较为丰富的土地资源、逐步完善的配套设施和政府相应的鼓励政策，使得北新区等新区成为了如今江门房地产开发的主打区域。相比之下，老城区可供开发的地块已经很少，主要集中在东华路一带。广义来说，主要指堤东路以西，江华路以东，跃进路以北，迎宾路以南区域。
江门市规划局副局长亢雁直告诉笔者，相对于新兴城区，旧城区楼盘对消费者最大的吸引力就在于其核心的地理位置和优越的周边配套。而且，随着开发水平的不断提高，江门旧城区的楼盘已经摆脱了以前那种“见缝插针”的模式，小区配套也越来越完善。因此，旧城区楼盘仍然吸引了一大批追求便捷生活的消费者。
据亢雁直介绍，目前江门的城市建设是新城开发与旧城改造同步进行。旧城改造方面优先考虑有助于改善居民居住环境的公共设施的建设，而房地产开发用地主要是由旧区一些原工业用地改造而来。
不同定位满足多样需求
不少旧城区楼盘的业主都是“老江门”，在老城区生活多年，有着浓浓的恋旧情结。据江门市兴龙房地产实业有限公司经营部副经理李炎文介绍，“配套”和“教育”一直是旧城区楼盘主打的两大“王牌”，毗邻范罗岗小学、江门一中等名校的范罗岗花园更是因为其深厚的教育文化氛围而吸引了不少家长的目光。
“选择老城区楼盘的业主年龄层一般偏大，比较看重生活配套设施的便捷程度，而且通常都是三代人一起居住，面积在100平方米以上的大户型更能满足他们的居住需求。”为此，范罗岗花园主推130平方米、140平方米和160平方米3大户型，还在二期推出了260平方米的豪华复式单元。为了继续沿袭范罗岗一带老商业中心浓厚的文化气息，范罗岗花园的开发商更将不少老墙与石雕设在园中，力求在空间受限的老城区营造出别致的园林景观。
相比之下，东堤湾花园则另辟蹊径，将自己的消费群锁定在28岁左右的年轻群体上。“现在的市场是非惯例市场，消费者的需求是多样化的，因此中心城区楼盘的开发也应当适应这个趋势。”据江门市富达房地产开发有限公司销售经理谭文龙介绍，考虑到年轻人注重小区环境、整体消费能力不太强等因素，东堤湾花园打破了“旧区楼盘大户型”的惯例，主推79平方米—118平方米中小户型，楼盘的绿化面积达43％，深受年轻消费者的青睐。从去年国庆正式开盘至今，东堤湾花园已经售出了40％。
土地成本相对偏低
由于不存在“虚热”，江门楼盘价格的高低很大程度上取决于开发商开发成本的高低，而开发成本则主要指土地成本和建筑成本。业内人士指出，就建筑成本而言，老城区与北新区相差不大，但土地成本后者相对较高。
“因为涉及旧屋拆迁、产权等问题，旧区楼盘前期的开发难度通常较新区要大一些。为开发范罗岗花园，我们对区域内旧房屋的改造工作从1996年就开始了。原来旧城区的街道都比较狭小，拆迁工作完成后，还要进行必要的路网规划。因此前期资金投入较大，对开发商而言是个不小的压力。”李炎文告诉笔者。
尽管开发成本相对较高，但江门旧城区的楼价并没有比新区高出许多，基本呈持平状态。据了解，目前位于堤东路的东堤湾花园均价为2480元／平方米，而紧邻中山公园的范罗岗花园每平方米均价也基本保持在2500元－2600元之间。“在稳定的市场环境中，江门旧城区的区位优势并没有在楼价上有明显的体现，新区楼盘的升值潜力相对或许更大些。因此，旧城区开发商的利润空间相对更小，可谓是实打实的价格。”谭文龙坦言。
笔者从江门市规划局获悉，随着新南天酒店拆迁工作的顺利进行，道路建设及东仓里旧区改造的稳步推进，中区大道建设工程进入实质性的实施阶段，该区域的房地产开发用地(主要为商用)达到230亩。整个楼盘建设工程采取市场运作模式，即政府给予一定的开发优惠政策，由开发商出资和主导实施，政府对其行为进行引导和监督。不少业内人士指出，建设工程完工后，中区大道区域将有望成为江门中心城区的新“地王”，势必带旺周边区域楼盘的人气。
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“老城区，新生活”，道出了许多置业者的心声。卢秀华摄
