中山公园板块一度被定位于集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的商业中心，但是由于该区域内传统商业、商务气氛还比较淡薄，目前来看，还没有形成预期效果。但是，中山公园板块拥有两条轨道交通，区内还有近20条过境公交线路，规模较大的交通体系是该板块最大的优势，也因此聚集了相当的人气，从而直接导致区域内房地产的蓬勃发展，尤其是二手房市场。
房源齐全供应充足
作为传统的商办区域，中山公园板块住宅可供开发的地块已经不多，一手房的供应量也有限，目前在售的只有凯欣豪园和益都愉园，它们的市场价格分别在22000元/平方米和25800元/平方米，而凯欣豪园目前可售房源已经不多。由城投置地推出的“城宁花苑”即将在年末开盘，目前价格未定，但是据开发商表示，价格基本不会低于原先该地区楼盘的均价。
虽然一手房市场后期供应不足，但是由于该板块开发时间较早，总体来说，二手房房源档次齐全，既有依托新兴办公楼的高品质酒店式公寓，也有世纪初开发的中高档商品房，还有上世纪末上海新建的第一批小高层住宅，因此，可供选择的次新房、老公房较多。房型方面，以两房、三房为主，但酒店式公寓和老的小高层以一房为主。
价格逐步回归理性
中山公园板块向来是长宁区的“龙头板块”，无论是二手房成交量还是成交价格都处于领先地位。经过了房产政策的调控，中山公园板块的二手房价格基本保持稳定，充分说明了市中心优越地段高品质物业的抗跌性。但是该板块前期也聚集了一部分的投资客，新政之后，投资客急于抛盘，而使部分楼盘价格的下跌程度在15%到30%之间，据中原地产区域经理陈刚表示，在政策调控期间，同一幢楼面积相同的两套房子，卖出的总价会有50万到60万的差异。
目前，位于长宁路娄山关路的春天花园单价已跌至14000元/平方米，万博花园单价也在14000元/平方米左右，圣约翰名邸的均价则稍高在16000元/平方米，而如园林天下高端住宅均价在20000元/平方米。目前，该板块的房价已经回到一个较为理性的空间，近期的成交量也稳中带升，据业内人士分析，随着自住客大量进入该板块，该板块的房价还将继续有一个缓慢下降的过程。
租赁成交持续攀升
近期二手房市场的买卖业务成交萎缩，致使一部分房源由售转租，因此中山公园板块的租赁市场相当活跃。据某房产中介相关负责人介绍，他们一个月做的租赁业务比买卖业务要多得多。由于是轨道交通汇集之地，板块内租客人群也非常广，不仅有该区域内的境外客户，也有来自其他各区的白领。
据悉，该地区的租赁需求主要集中在两个价格段，2000到3000元的二房和4000到6000元/月的二房，前者主要以一些旧的商品房和老公房为主，一些中高端的次新房也颇受中高端客户追捧。据介绍，位于中山公园正核心的新时空国际商务酒店公寓租赁格外活跃，不同面积的一房租赁价格在4000元至6000元/月不等。而诸如园林天下这样高标地的大面积房源，租赁市场相对清淡。陈刚分析，办理这种类型业务的租客一般以境外客户居多，但是由于目前中山公园板块整个商圈氛围还不是特别成熟，因此他们觉得该地区的配套还不符合他们的需求，而宁愿把房子租到古北。
（李宏涛）
