君雅大厦开发商没按规定办理房产确权，致使业主长期拿不到房产证
想拿房产证先要打官司
为何犯错误的是开发商，承担后果的却是业主
社会观察
本报记者赵南坚实习生谢庆裕刘谦孔令源黄国金
位于广州市海珠区前进路的一处商住两用物业君雅大厦，2002年就已落成，但由于开发商至今未办理产权登记手续(俗称“大确权”)，致使住宅部分近9成的业主未能拿到房产证，商铺部分的多数业主也无法开业。而仅有的拿到房产证的11名住宅业主，都是由于他们自己打赢了官司，房产部门才给办证的。
日前，君雅大厦业主委员会的代表向本报记者提出了他们的疑惑:业主想拿到属于自己的房产证还要先花钱打官司，这合理吗？
开发商未确权问题多
住户有屋无证叹奈何
业主们反映，君雅大厦的开发商广州兴建房地产公司与他们的购房合同约定，开发商在购房者入住365天内办理好房产证。但大楼落成后3年多过去了，除了极少数的11户业主通过打官司取得房产证外，其余310个住宅业主仍然处于无证状态。而本应2001年3月交付使用的商铺，由于消防验收未能通过，至今占绝大多数的151户仍未能开业。
开发商为何不替业主办房产证？2004年7月广州市国土资源和房屋管理局对此事的批复指出:“兴建房地产公司(开发商)到案发前尚未到我局申请办理大厦的产权登记手续(大确权)，主要因为报建资料与实测不符；建筑面积与实测面积不符；该项目曾办理多宗抵押登记。”君雅大厦业委会经过调查，发现大厦至今尚有36套住宅抵押在各个银行。以上原因导致开发商无法办理“大确权”，也就无法给业主们办理房产证。
记者多次联系开发商的负责人，但对方以各种借口推脱。而业主们反映，开发商对他们经常言而无信，每次向他们反映情况，对方都以“很快就可以解决”来推搪，但到头来都是空头支票。
部分业主状告开发商
胜诉就可办理房产证
从2001年起，君雅大厦的业主们就开始为追讨自己的合法权益而四处奔走。两年多来，省、市有关部门都曾对此事作过批复。2004年2月，市房管局组织业主和开发商开了两次协调会。会上开发商信誓旦旦地表示，“3月前商铺全部通过验收，房产证尽快搞定。”但20多个月过去，问题至今仍未得到实质性的解决。
去年开始，一部分君雅花园的业主们陆续付诸法律行动追讨自己的权益。据了解，目前该大厦已有100户业主起诉了开发商，要求开发商为他们办理房产证并支付违约金等费用，而且业主全部都胜诉。市国土房管局根据穗国房字［2004］37号文件《关于协助法院转移房地产权属的通知》，正在为君雅大厦胜诉的业主办理房地产证。现在最早打官司的11户业主已经拿到了房产证，其余胜诉业主的房产证正在办理。
但是对君雅大厦的大部分住户来说，拿房产证还要先打官司是他们不能理解的:业主们该交的钱都交了，不能办理“大确权”是由于开发商违规，为什么要业主来承担后果呢？有的小业主们表示，他们用多年辛苦积攒的钱买楼，现在夫妻下岗，连孩子上学都供不起了，哪还有钱打官司啊？房管部门能不能想想其他办法维护小业主的权益呢？
对此，广州市国土资源和房屋管理局有关人士表示:“根据现有规定，购房者必须先在房地产企业办理初始登记并领取房地产权属证明书(开发商取得“大确权”)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房产证，购房者不能够自主办理。”
但根据该局《关于协助法院转移房地产权属的通知》，符合特定条件的，该局可以直接为购房者办理交易过户手续。这些条件包括:“作为案件执行标的的房地产虽未进行初始登记，但依法已竣工验收合格”；“法院作出了转移房地产权属的生效判决(含调解书)、裁定，协助执行通知书等生效法律文书，并已经送达我局协助执行。”
因此，在开发商未办理“大确权”的情况下，业主们只有通过法律途径使自己的房屋权属得到法院的认可，房管局才有依据为其办理房产证。
有关人士对此解释称:开发商未办理“大确权”，除了可能存在违反有关法律、法规的问题外，还可能牵涉到拖欠国家的土地转让费、社会的有关资金等问题。如果房管部门随意给未办理“大确权”的房产办证，就有可能对有关的部门单位造成损失。但是，如果经过了法院的判决就不同了，法院的判决可以作为给小业主们办理房产证的最有法律效力的凭证。
办证条件可能放宽
小业主盼早日落实
据悉，广东各地正在想办法为未确权的小业主早日办理房产证。今年7月1日起，广州市全面启用新版商品房买卖合同，新版购房合同第18条注明，在开发商办结初始登记的前提下，小业主可自行办理产权登记。此外，去年底由房管部门公示的《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》经过修改后已提交市人大，目前正公开征集意见。该《办法(草案)》规定，如果房地产企业不在规定时间内办理初始登记(大确权)，购房者可单方申请办理房产证。办证所需材料也减少到6种。此《办法》如获通过，将有效地解决因开发商的错误而使小业主拿不到房产证的问题。君雅大厦的小业主们正热切盼望该《办法》能早日通过。
广东民生康田律师事务所的刘伟律师认为:“在当前的条件下，在君雅大厦开发商没有‘大确权’前，房管局给购房者办理房产证，必须要有法律认可，这是依法行政的要求，所以业主们最好还是诉诸法律途径解决问题，业主们可以从中向开发商追讨违约金。”刘律师也提议:“虽然官司要一户户打，但像本案例这种权属关系比较清楚的，可以不聘请律师，或者多户业主聘请一个律师代理，这样可以节省业主们打官司的费用。”
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能不能及时领到房产证是业主们非常关心的问题。新华社发
