【龙虎网讯】昨天，南京网尚房地产研究机构发布“2005年南京市房地产市场回顾及2006年展望”、“2006年南京房地产市场预测及市场热点区域分析”两份报告。从报告中可以看出，明年的南京楼市仍将保持较大的供应量，各个板块市场不仅将会出现各自的特点，而且都将会有热点区域出现，整体房价也将受到多种因素的综合制约，从而保持着“小幅波动”的平稳状态。
回顾 2005年：南京楼市“软着陆”
继2004年房地产“政策年”之后，南京楼市在2005年初期持续快速发展之时，又迎来了国家新一轮的以调控房价为核心的房地产新政。“国八条”及中央“七部委”意见令市场形势陡变。
2005年在调控政策影响下，南京房地产业呈现以下特点：
投资增速先起后落，同比大幅回落，新开工面积与开发土地面积负增长；虽然土地供应量加大，但成交均价有所回落，流标现象显现；商品房上市总量减少，江宁、江北供应比例继续提高，商业地产供应增加；商品房销售突出重围，营销策略革新，住宅价格小幅增长；二手房市场震荡前行，不断受到政策冲击，但交易仍呈增长走势；开发企业总体信心下降，资金压力较大，销售状况两极分化；消费者行为日趋理性，投机者退出市场，投资者趋于谨慎。
从总体上判断，本轮宏观调控已初见成效：房地产投资与房价的过快增长得到了有效控制，原先存在一定泡沫的板块也实现了回调，南京房地产市场将进入一个稳步发展的阶段。
预测一 政策：仍将偏紧
报告认为，经济层面上，明年房地产市场发展环境总体是有利的；政策层面上，明年仍将保持偏紧的状态。具体因素包括：
在市场环境上，固定资产投资增长会继续有所调整，将保持在20％左右的适度水平。南京城市建设将继续加速，可能带来大量的拆迁购房及租房需求；伴随着城市交通基础设施的建设与完善，江北、仙林、江宁、河西地区将成为市场热点。
2006年南京城市建设总投资将达到265．9亿元，需要的资金量极大，而土地出让收益正是城市建设资金的重要来源，在土地出让收入管理改革之前，地方可能会有加快土地出让的突击行为；预汁2006年南京市城镇居民人均可支配收入增长速度将高于15％；居民消费(住房)明年人均住宅建筑面积将达到27平方米。
政策方面，由于以房地产为支柱产业的增长方式带来的金融风险和社会矛盾的激化，增加了经济增长的整体风险，这意味着政府原先对房地产的优惠政策可能改变，尤其是处于房地产开发的一线城市，具体表现为：加强预售资金管理，防范风险，同时制定解决交房纠纷的可行办法；加强对租赁市场的统一管理，治理租赁市场中混乱、偷漏税等问题；土地政策上将继续深化土地管理体制改革，加强土地市场治理整顿，大力推进土地集约节约利用，耕地保护制度将日趋严格。
这些政策的出台，将提高新增建设用地的供地成本以及房地产开发企业的拿地成本。财税政策上将强制征收个调税，进一步打击投机需求，二手房市场也会萎缩，但投机的下降将有助于房市稳定。
此外，明年极有可能在部分城市实行物业税试点，为房地产税收一体化迈出一大步。
预测二 市场：二季度或明年底回升
报告认为，明年将是房地产业的宏观调控成果巩固年。乐观来看，预计明年二季度将基本回暖；谨慎分析，最迟明年年底应该回升。
供应：总量达1500万平方米
在省政府“继续重点支持南京城市建设，充分发挥省会城市的作用”的政策指引下，预计2006年全市商品房可售面积将达到1502万平方米，其中已上市商品房待售面积624万平方米；商品房新增上市面积878万平方米。河西、江宁、江北仍将是主要的供应板块。
需求：800—900万平方米
2005年1—11月，全市商品房销售量为716．43万平方米，全年估计在800万平方米左右。随着城市发展战略的进一步实施，预计明年全市拆迁力度可能加大，被动需求将有所增加，因而市场需求可能比2005年略有增加。预计2006年市场需求将在800—900万平方米左右，基本保持稳中有升的态势。但是，买方市场到来将促使购房者更加理性，对住房的品质要求更高；选择也将更从容。
二手房需求：420—460万平方米
政策因素对二手房市场的影响将逐步减弱，市场成交也将恢复到较为正常的水平。在不考虑新政策出台的前提下，预计明年的二手房市场将稳中有升，需求总量将达到420—460万平方米。房产中介市场的洗牌将进一步加速，中介行为会更加规范。
预测三 房价：涨跌因素并存
导致明年房价上涨或下跌的因素并存。
助涨因素包括：居民价格承受能力进一步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定。
助跌因素包括：市场供大于求的矛盾进一步突出，中低价商品房建设力度加大，宏观调控政策将在一定时间范围内持续，城区疏散政策将促使整体房价进一步下降等。
综合分析，明年的房价将保持稳定，有小幅涨跌，保守估计涨跌幅为-2％到3％之间，一般估计为3％到7％，乐观估计在7％到10％。
