观音山崛起引发诸多猜想
没有航空限高，地理位置优越，可大面积地成片规划，能与会展中心等周边设施连成和谐而又完整的商务群整体——
12月8日，厦门市今年最后一次也是最大的一次土地拍卖将如期举行，包括号称“厦门最后一块最有价值土地”的钟宅湾在内的13块地将闪亮登场，浓妆“出嫁”，其中的观音山CBD更是厦门市重点推介并寄以厚望的巨无霸式CBD新星。
CBD（CentralBusinessDistrict）是一个城市的名片，是一个钢筋水泥丛林里商业动物们穿梭不停、充满经济活力的地方，在厦门已俨然成为一个时髦的名词。
“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，厦门各区都忙着建设自己的区域性CBD。从轮渡－思北、富山商务圈到滨北CBD，从金尚路总部经济带到海沧新市区CBD。本月，又“冒出”了一个规划用地面积96万平方米，总建筑面积194．5万平方米的巨无霸式CBD新星——观音山商务运营中心。
这样多的CBD真是“乱花渐欲迷人眼”，让人心潮澎湃。不要多，只要拥有一个曼哈顿或者新宿，那厦门的经济是什么样的繁华景象啊？是不是厦门所有的区都该建CBD？厦门到底需要多少CBD呢？
背景
在发达国家，CBD是一个地理概念。在发展中国家，CBD建设往往成为一种城市发展的策略。
CBD这个发自20世纪20年代的概念在20世纪80年代进入中国后，迅速成为众多城市热捧的一个新概念。建设CBD与建设城市核心竞争力几乎画上了等号，CBD现象热及大江南北，同样也波及厦门。
作内海峡西岸一个新兴的经济明星，厦门其实并不缺乏CBD。
上世纪90年代后期，有关部门曾规划：湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。
随后又有人提出，作为城市新中心，江头应该担当起厦门CBD的角色。于是，又有了金尚路总部经济带的构想和规划。就连海沧新区也不甘“寂寞”，喊出了“将把海沧新市区建成厦门的CBD，或者厦门的铜锣湾”。
从早期政府钦定的轮渡－思北、富山商务圈到滨北CBD，直至金尚路总部经济带和号称“厦门铜锣湾”的海沧新市区CBD，厦门CBD建设可谓四处开花，成了各区争抢的香饽饽，CBD成了各区的“面子工程”。
纵深
位于鹭江道和厦禾路西段的轮渡－思北CBD，地处中山路商圈，周边市政、生活配套成熟，海景景观资源丰富，汇聚了银行中心、国际银行大厦、海光大厦、海滨大厦和建行大厦等众多厦门最高品质甲级写字楼。
湖滨北路则集中了厦门市政府、中国银行、工商银行、兴业银行、大华银行、税务局等政府金融机构，具备了发展成为厦门CBD的良好基础。同时，与CBD相匹配的高档酒店如马哥孛罗、索菲特等，以及高档餐饮娱乐如舒友海鲜大酒楼，厦门的体育中心、文化艺术中心、博物馆等也都云集于此。
由于历史和现实的原因，轮渡－思北和湖滨北路成了厦门CBD当仁不让的“一哥”，湖滨北路甚至被大张旗鼓地规划成厦门未来最重要的CBD。
谁知风云突变，到了本月，厦门CBD“一哥”的名分却没有任何预兆地花落东部“蛮荒立地”———观音山。
厦门市规划局局长赵燕菁对此的解释是，位于环岛路一侧的观音山片区，紧临新建中的厦门国际会议中心。由于其属滨水地带，又不受航空限高的影响，因此使得容积率可以相对提高，能够适用高强度的开发。
赵燕菁说，观音山片区面向金门、交通方便，以及未来与东通道和翔安的相连，将成为厦门最具影响力的城市区域和未来厦门城市建设的几何中心。它有点像香港的本岛和尖沙咀的关系，这个地区很可能形成维多利亚港式的区域。
虽然观音山地处的厦门岛东部是厦门未来5年的发展重点，但观音山被钦定为厦门CBD的“真命天子”实在有点唐突，快得让人摸不着头脑。难道仅仅因为不受航空限高的影响，能够适用高强度开发吗？高楼林立、气派非凡就是真正的CBD吗？
从国际上一些成功的CBD来看，CBD应具有一个城市或地区中最高的中心性、最多的人流量、最发达的内部交通和外部交通联系、最高的服务集中性和最高的土地价格。
比如，纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足1000米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区。可厦门市规划局钦定的“真命天子”观音山，却还是一片“蛮荒立地”，抛弃成熟的轮渡－思北和湖滨北路，另立观音山有必要吗？
赵燕菁对此的解释是，与目前的东部观音山片区相比，厦门先前规划的CBD区域，都有许多的缺陷和不足。滨北因规划调整，预计未来一段时间内将保持现有的功能和现状不变，并暂不作为CBD进行开发。
鹭江道的旧城与交通格局的限制，不仅腹地较小，而且拆迁成本奇高，无法进行较大规模的成片规划和改造，使其现有的高端写字楼的价值并没有得到充分的发挥。将中央商务中心区调整出鹭江道，是一种不得已的选择，但同时也是城市规划和建设适应城市发展的一种成熟表现。
而规划中的金尚路总部经济带，又因为离机场太近，受机场净空的影响，发展也将受到极大影响，均无法承担未来CBD中心区的作用。
而观音山片区自然形态好，地理位置优越，整体环境不错，不存在拆迁、安置等诸多问题，可以大面积地成片规划。并能够与已经形成规模的会展中心等周边设施，连成一个和谐而又完整的商务群整体。
名词解释
的全称是CentralBusinessDistrict，我国叫中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD最初是一个地理概念，20世纪20年代，美国地理学家伯吉斯提出：城市中心是城市地理及功能核心区域，包括百货商店、办公机构、娱乐场所以及公共建筑。
随着全球经济一体化，CBD成为国际化大城市的特定概念，特指这一类城市中与全球经济一体化直接关联的商务中心办公区。
展望
观音山商务运营中心区是厦门市本次土地拍卖重点推介并寄以厚望的巨无霸式CBD新星，位于厦门本岛东部，环岛东路旁，毗邻香山国际游艇码头，西面与厦门软件园二期相接。随着环岛路的全线贯通，观音山商务运营中心区承担连接会展中心与钟宅湾的重任。
据悉，观音山商务运营中心规划将建设成集营运、办公、配套公共设施于一体的中高档商务营运中心区，分为商务营运区、配套生活区、山体公园区和软件园二期拓展区等四个功能区。
观音山片区将与国际会展中心、国际会议中心、国际网球中心和国际游艇俱乐部，以及厦门软件园二期连接成片。合计规划用地面积96万平方米，总建筑面积194．5万平方米。共建设67栋建筑，其中包括2座50层标志性建筑双塔大楼。
10亿元打造CBD新星
据了解，本次拍卖的观音山2005G10地块，位于厦门本岛东部，环岛路以西，软件园以北，塔埔小区安置房以南。用地面积91539平方米，总建筑面积352341．5平方米。而且拍卖条款规定，应在建筑主体外观建设夜景工程，并要求该夜景工程采用LED（半导体超高亮度发光二极管）为基本材料。
2005G10地块挂牌起始价为43500万元，竞买保证金为6530万元，增价幅度为200万元。不设挂牌底价，出价最高者为竞得人。
2005G10地块在2006年3月31日之前建筑主体应动工建设，所有建筑物中五幢16层、三幢18层的小高层建筑于2007年3月竣工，20层、21层、24层、27层共四幢的高层建筑于2007年9月竣工，其余四幢30层的高层建筑于2008年3月竣工。
2005G10地块对资金要求极高，应于合同签订之日起5个工作日内支付50％的土地出让金，合同签订之日起60日内付清余款。受让人应当按照合同约定进行开发建设，每推迟一个月，每幢应向出让人支付违约金500万元人民币；推迟三个月以上的，出让人有权无偿收回土地使用权。受让人应当在合同约定的时间内完成本项目的开发建设，每幢每延期一个月应向出让人交付违约金700万元人民币。
以挂牌起始价43500万元计，楼面地价为每平方米1235元。再加上每平方米1300—1500元左右的建安成本，包括营业税等在内约10％左右的成本税费，2005G10地块成本将达每平方米3000元以上。再加上夜景工程、小区道路和商业设施配套等，观音山片区首期2005G10地块耗资恐怕在10亿元以上。
