视点调查
周建萍 程学华 见习记者 张鑫
规划违反采光规定
11月13日，左先生向记者讲述了他的遭遇。
2002年他买了位于江苏省苏州市城西别墅小区28幢住宅的一套期房。2004年收房时他发现，与其他小区的别墅相比，他的房子楼间距过于狭窄。
从苏州规划部门发出的该工程建设规划许可证的附图中可以看出：28幢房与其南侧和北侧的建筑物的间距分别为10.97米和11.98米。在附图名称一栏中，苏州规划部门注明了“同意按放线图建造别墅，南北间距1：1.2以上……”等内容。也就是说，当时规划部门已注意到28幢房、29幢房的楼间距偏小，在审核开发商申请时，要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。
左先生认为，按照当时《江苏省城市规划管理技术规定》(2000年版)规定，南北楼间日照间距系数为1：1.2。即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物(北檐口高度)的1.2倍。这样，即便往北移两米，仍然达不到国家规定的采光标准。
据此，左先生与苏州规划部门、开发商多次交涉，但均无结果，无奈之下只得把苏州规划部门及开发商告到法院，要求法院判令撤销该工程的规划许可证。
法院经一审后认为，被告苏州规划部门在颁发规划许可证时未尽严格审查义务，其所颁发的建设工程规划许可证中涉及28幢房、29幢房的日照间距不符合国家规定。据此，法院一审判决确认被告苏州规划部门于2002年颁发的该工程规划许可证违法。
苏州规划部门对一审判决不服提起上诉。4月，二审法院依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
赔偿依据不足诉求被驳
虽然官司羸了，但左先生却没感到轻松，因为法院判令苏州规划部门向房地产商颁发的规划许可证违反国家采光规定，只是确认了苏州规划部门和房地产商对他所购住宅采光和通风的违规，远远没有达到左先生停止侵权的要求。所以，左先生必须打第二场官司。
经咨询，左先生知道侵害其住宅采光的建筑不可能拆除，根据国家赔偿法的规定，左先生拿着生效后的法律文书向苏州规划部门提出行政赔偿申请。
可苏州规划部门也感到委屈，虽说他们承认审核房地产商规划时违反了国家建筑日照标准，但得利的一方是房地产商，即使要赔偿也应由房地产商赔。但房地产商不这么想，他们认为是按规划部门的许可证施工的，有问题也应由规划部门出面处理。
对于左先生提出的赔偿依据和赔偿数额，规划部门和房地产商认为没有先例，难以接受。三方就采光损害赔偿的具体数额一直谈不下来。无奈，左先生只得再次求助法律，请求法院判令因苏州规划部门违法颁发建设工程规划许可证赔偿他的经济损失三十九万余元。
庭审中，左先生解释说，这三十九万余元是开发商因为楼间距缩小而获得的“非法所得”分摊到每户的数额。
苏州规划部门辩称，行政赔偿不是什么权利受到侵害都要赔偿，原告提出的各种受损害的权利都不属于行政赔偿的范围。原告以开发商的销售收入作为赔偿依据没有法律依据。
法院经审理后认为，根据现有证据，对损害程度无法予以确认，而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得，作为其遭受的直接损失提出赔偿，既缺乏事实根据，也没有法律依据。由于原告未能举证证明其遭受的直接经济损失，因此，法院驳回了原告要求被告苏州规划部门赔偿经济损失的诉讼请求。
究竟怎么赔法规太笼统
记者调查发现，我国法律对公民采光权的规定，大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。
“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度二倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”1994年施行的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》这样规定。据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。
一位曾代理过多起采光权纠纷案件的律师坦言：“在法院受理的众多侵害采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为停止侵害、排除妨碍，能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”问其原因，这位律师笑着说：“你说阳光值多少钱？”
苏州市城区法院一位经常审理相邻权纠纷的女法官说，由于法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统，因此，侵害采光权、通风权要求赔偿损失的案件，在法律上遇到的难点很多，仅从审判角度，取证就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光和阻碍通风的现状，究竟对住户有多大的影响，具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构予以评价。
苏州兆丰律师事务所的张律师不无忧虑地指出：“对房地产商来说，多建造一幢楼房或一个楼层的建筑面积就能多卖几百万元甚至上千万元。相对于住户永久享受阳光和通风的权利，目前采光权的损害赔偿额确实太低了，所以房地产商往往并不在乎这点经济赔偿。”
计算损失要靠立法
中国社会科学院法学研究所副研究员常鹏翱告诉记者，虽然法律没有规定侵犯公民采光权责任应该如何承担、应赔偿多少损失，不过，依照目前的法律规定和法学理论还是能够解决采光权问题的。
常鹏翱建议，房主如果发现自己的房子即将被后来要建设的楼房挡住光时，完全可以行使排除妨碍请求权，预先请求排除该楼房遮挡阳光的危险，请求停止施工。如果房主入住以后才发现有建筑遮挡阳光，可以请求损害赔偿。这部分损失也是可以计算出来的，就是通过相对市场价值的方法，通过中介机构对房主房屋本应该具有的市场价值(有充足的光照)进行评估，然后再评估没有光照情况下的市场价值，这部分差价就是房主的直接损失。如果房主事先已经知道其要购买的房子在采光上得不到保证，那么根据民法意思自治的精神，他要自己承担没有光照的损失。
“采光权问题在开发商和消费者之间并不是一种相邻关系问题”，中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海持不同看法。他认为，开发商只是楼盘的开发建造者，而非实际的居住者。双方之间是一种合同关系，如果开发商开发的楼盘使入住的消费者在采光的时间得不到保障，那么将构成合同违约。按照《城市居住区规划设计规范》的规定，如果正常生活和正常生理需求达不到阳光照射的时间，开发商应该承担违约责任。
违约责任的承担方式有继续履行，由开发商给消费者换房，按照通常的标准，确保消费者能够获得有充足光照时间的房屋。如行不通，消费者可以单方解除合同，并可以要求开发商赔偿损失。最后，消费者也可以直接要求开发商承担赔偿损失的责任。损失数额的计算可以通过在这段时间内，消费者为了弥补光照不得不增加户外活动和休闲的时间，其必要的交通费开支，以及由于缺少阳光消费者不得不服用钙片的支出等。然后用这段时间的平均值来乘以使用年限。这样计算出来的赔偿数额应该比较合理。
“不过，违约责任中的一个障碍就是精神损害赔偿问题。”刘俊海说，现行法律规定违约不承担精神损害赔偿，但是由于缺少光照确确实实会对人们的身体和精神造成损害，属于合同法规定的违约责任和侵权责任的竞合，消费者可以提起侵权诉讼。
刘俊海认为，从源头解决这类问题必须通过立法形式强制规定必要的采光时间、楼与楼之间的距离，这样能够间接促使开发商建造符合百姓生活的楼房。
相关链接
2004年11月，湖北省荆州市中级人民法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起，至其停止侵权时止，赔偿10户居民每天每户电费1.12元。
2004年10月，湖南省长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决。判决认为，目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥。遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元的“遮光”补偿。
2004年8月，天津市一住户主张自己的采光权得到该市和平区人民法院的支持。法院按照公平原则判令高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元，赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，补偿费用只是按被遮挡的二十多平米的居室面积计算，而不是整套住宅。
编辑手记
如今，在寸土寸金的城市中，楼间距缩水是非常普遍的现象，由此引发采光权纠纷可以说是屡见不鲜。但直到现在，受害方还没有足够的法律依据捍卫自己的采光权。
按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，盖多高的楼，就该照规矩、按比例，留出相应的楼间距。但现实情况是，公民的采光权正遭遇维护和伸张的尴尬。
据业内人士对采光权纠纷案件的调研分析，引发此类纠纷增多的原因主要有以下两方面：
一是有的规划部门或是审批规划不尽合理，或对违章建筑制止不力，或经不住房地产商的“公关”而过分偏袒房地产商的利益，在规划中往往忽视居民采光权，待到违章建筑建成后已错过弥补的最佳时机。
二是有的房地产商为了牟取暴利，对明知是侵害他人合法权益的违章建筑，仍在软磨硬抗，强行施工，想在有限空间里获得更大的利润，待房屋建成卖出后就溜之大吉，对日后可能发生的采光权纠纷则不管不顾。
采光权纠纷若想有一个圆满结局，仅凭司法审判之力已经远远不够。应当充分发挥法律事前预防和制止功能，而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。对恶意违反规划随意建房的房地产商应予以有威慑力的制裁，不能像现在这样简单地一赔了事。
（责任编辑 郑剑峰）
