公告
《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005－2010）》已于2005年10月26日经深圳市人民政府批准，现予公告。全文详见深圳市规划局网站（www．szplan．gov．cn）。
深圳市城中村改造工作办公室二○○五年十一月十日
为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。
一、指导思想和基本原则
深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
我市城中村改造要坚持积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、因地制宜，落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
二、改造目标与策略
我市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。
我市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动特区内外一体化建设，使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近。
具体应当实现以下目标：
——努力完成特区内、外各重点区域内的城中村，以及存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村的全面改造，争取在2010年前使特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20％；特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5％。
——全面完成特区内所有其它城中村的综合整治；重点开展特区外城镇中心地段、各类规划重要功能区及城市干道两侧城中村的综合整治，争取在2010年前特区外城中村综合整治的规模达到总量的20％。
实现我市城中村改造目标的总体策略是：规划先行、突出重点、整体开发、分期推进、分类指导、分区平衡、政策配套。
三、总体部署
（一）着重抓好位于重点地区的城中村的全面改造，完善城市空间整体结构，提升城市功能，加快国际化城市建设
按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，着重抓好各级城市中心区、重要城市景观地区、基本生态保护地区、近期建设的重点产业功能区以及重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围内城中村的改造，促进城中村改造形成积极的整体效益。
1、加快一级水源保护区内城中村的拆迁改造，将现状用地进行生态恢复和治理；加强对其它生态用地内城中村建设活动的控制和建设用地的整合，使其符合建设用地和建筑总量“只减不增”的要求。
2、大力推进城市各级中心区、近期重点建设的高新技术产业和传统工业聚集基地以及重点物流园区内城中村的全面改造，按照城市规划要求统一用地布局，为中心区建设和重点产业发展提供相对充裕的空间储备，以及居住、商业等配套服务。
3、积极开展城市门户景观节点附近、城市重要景观轴线两侧、重要的旅游和文化景观区以及大鹏半岛基本生态控制线内城中村的分类改造，根据相关城市规划和设计的要求，实施局部或整体拆除重建，大鹏半岛等有条件的地区鼓励实施异地重建，大力改善城中村的建设面貌，消除对城市景观面貌的不良影响，促进地区建设水平的提升。
4、配合城市轨道交通线网建设，近期重点开展1、2、3、4号轨道交通沿线城中村的全面改造，根据相关城市规划要求，调整用地功能布局，适当提高开发强度，充分发挥土地价值，优化城市功能结构。
（二）以城镇中心地段城中村改造为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村改造，促进产业结构升级，加快城市化进程
抓住加快宝安龙岗两区城市化进程的历史机遇，结合城市化转地和城市更新工作，以城镇中心地段城中村改造为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村的改造，改善用地布局，提高土地利用效率，促进产业结构升级，提升城镇的综合服务功能和产业综合竞争力，大大缩小特区内外城市面貌的差距，引导特区内外城市建设的一体化发展。
1、加快各组团和街道中心地段的城中村改造，以功能置换和产业结构优化为核心，大力强化组团中心的综合服务功能和街道中心的辐射带动能力，提升其在区域城镇发展中的主导地位。
2、结合特区外城市化转地和非农建设用地划定工作，鼓励旧围、旧屋村改造，消除安全隐患，完善公共设施配套建设，彻底改善居民生活环境和建设面貌。
3、加强土地用途管制，强化土地利用规划、城市规划和土地利用计划对特区外土地开发的调控作用，引导城中村改造项目高效合理使用土地资源，促进特区外城镇建设和产业发展逐步走向内涵式发展道路。
（三）完善城中村的公共服务体系，全面消除严重安全隐患，保障基本安全，改善人民群众的生活环境
1、切实抓好公共安全工程建设，加快清拆城中村位于危险边坡地、规划滞洪区等存在严重自然灾害隐患地区的建筑；专门开展针对城中村特点的消防技术研究，尽快改善存在严重消防安全隐患的城中村的消防设施、装备和服务网络；完善排水体系和工程措施，大幅度减少城中村对城市水体的严重污染，保障城中村的基本环境安全。
2、大力推动城中村市政公用设施的更新改造，必要时根据区域统筹协调的要求，对城中村所在地区的市政公用设施系统作必要的调整，提高市政公用设施的建设、服务水平和基本供应的保障能力。
3、按照“分级配置、布局合理、开放共享”的要求，重点体现对老人、儿童等弱势群体的关怀，统筹兼顾本地人口和外来人口的服务需求，结合各村的具体情况和主要问题，逐步改善城中村的公共服务设施体系，努力保障每个社区成员都能享有基本的公共服务。
4、利用各种机会，努力创造条件在城中村开辟小游园、小广场及街头绿地等公共空间，努力保证每个村都拥有一定规模的社区公园。
（四）保护城中村的珍贵文化遗存，继承优秀地方文化传统，促进文化融合，构筑和谐社会
1、加强珍贵历史文化遗存保护，各级文物保护单位要按照相关管理规定划定各级各类保护范围，实施建筑保护和周边区域建设管制；加强对散布在城中村的客家民居、家族宗祠等地方历史文化重要载体的调查研究，并提出相应的保护措施，避免在城中村改造过程中造成重要文化遗存的破坏。
2、加强对保存在城中村的深圳地方特色文化的研究和保护，对原村民依附于这些传统文化的生活方式要给予高度肯定，并予以传承和弘扬，促使其发展成为深圳文化事业的重要推进力量。
3、积极推动社区文化设施建设，丰富和提高居民文化生活质量，培育城中村居民的现代社区文明观念，引导城中村的居民逐步融入城市现代文明生活和文化发展进程。
（五）引导城中村经济的多元化转型，加大对原村民的生活保障力度，促进城乡经济统筹协调发展
1、加强对城中村改造的产业引导，结合所在地区的城市功能定位，引导城中村通过各种改造方式为周边的重要城市功能区提供配套服务，保障城中村经济的可持续发展，促进其与城市产业体系的融合。
2、深化集体股份合作公司改造，在逐渐剥离其管理社会事务职能的基础上，通过创新管理体制和运行机制促进股份合作公司向独立自主运营的现代企业方向转变，引导公司经营结构从单一的物业出租向多元化经营转变。
3、各区要加强对原村民就业意愿和能力的调查及信息公布，成立专门的机构，制定相应的扶持办法，帮助原村民进入城市劳动力市场；同时应结合违法建筑查处加强城中村建筑的房屋产权登记管理，将村内出租屋完全纳入城市房屋租赁管理体系，使原村民的房租收入合法化并得到稳定保障。
（六）完善法制秩序，加强行政管理，促进社区组织体系创新，把城中村改造成为现代化的城市社区
要加大财力和人力投入，根据加快建设国际化城市和宝安龙岗两区城市化进程的需要，深入调研和掌握城中村的有关情况和特点，并遵循和运用城市化和现代化的客观规律，把城中村改造成为现代化的城市社区。一方面，积极探索加强和改善行政管理的有效途径和创新机制，努力将城中村纳入城市管理的统一秩序；另一方面，积极引导城中村的组织体系创新，理顺村内组织的职能和关系，将城中村的组织体系逐步纳入城市社区建设的现代化进程中去，成为“和谐深圳”的有机组成部分。
四、改造规划引导
（一）城中村改造的范围
各城中村的改造范围是我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
宝安龙岗两区的项目用地中不属于《深圳市城中村改造暂行规定》所规定的城中村改造范围的部分，应依照现行的规划、土地管理法律法规进行开发建设。
（二）城中村改造的模式引导
我市城中村改造包括全面改造和综合整治两大类型，应根据不同情况、因地制宜，加强对城中村改造的分类指导。
1、城中村的全面改造
全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。应当优先对城市近期建设重点地区内与城市规划冲突严重的城中村、特区内安全隐患等问题较为突出的城中村、特区外居住环境质量极差的旧围和旧屋村开展全面改造。
根据城市规划要求及城中村的具体情况，全面改造可以采取异地重建、整体拆建、局部拆建等模式。
2、城中村的综合整治
综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治的对象主要为建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合中低层次居住需要的城中村。在近五年内，各区应积极采取有效的扶持措施，大力鼓励和重点推进综合整治的改造模式。
综合整治应根据各城中村的实际问题，有针对性地开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作，以改善城中村的生活环境。
（三）城中村改造的规模调控
应当对城中村各种改造模式的规模进行合理调控，保障城市社会经济的健康、协调、可持续发展，避免不适当的改造规模给城市基础设施造成巨大压力，对城市公共财政和城市房地产市场等带来巨大冲击。根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。
（四）城中村改造的开发强度引导
城中村改造必须严格控制开发强度，根据项目区位条件、所在地区城市环境和基础设施承载能力、相关城市设计，以及改善居住环境、提高生活质量的要求，结合项目开发的市场条件，综合研究确定改造项目的开发强度。
特区内必须严格控制新增建筑规模，特别是现状人口密度较高的地区，应重点控制人口和住宅规模，改善人口结构；特区外应按照城市化要求和新城建设标准，合理确定城中村改造容积率，实现特区内外一体化发展的目标。一般情况下，在城市轨道交通站点直接影响范围、规划新中心区等城市环境和基础设施承载力较高的地区，可适当提高城中村改造项目容积率；在交通拥堵或基础设施负荷基本饱和的老城中心地段、城市重要景观区域及其它对生态环境要求较高的城市地区，应适当降低城中村改造项目容积率；在生态控制线内的城中村改造，应控制总的建设规模只减不增。
（五）城中村改造的功能引导
我市城中村改造应当在合理维持和有序过渡现有低收入者住宅及低端都市加工业、服务业功能的基础上，结合全市产业结构调整和总体规划布局的要求，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，并根据项目区位不同，因地制宜确定合适的规划功能。在优势区位条件下，应积极发展商务办公、配套公寓、旅游服务等职能，在丰富城中村产业构成和经济来源的同时，促进城中村与城市功能布局的融合。
五、保障机制和组织实施
要从法规制定、财政扶持、计划管理、规划管理及组织机构等方面，加强对城中村改造和本纲要实施的保障力度。各级政府和有关部门领导要充分认识城中村改造的重要意义，将城中村改造工作纳入社会经济发展总体规划，纳入相关分管领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。
各相关部门和机构要按照本纲要的任务要求对照本部门职能做好相关工作，编制好本地区和本部门的工作方案和工作计划，并抓好贯彻实施和检查考核工作。
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