二手篇
时代不同了，一手二手都一样。如今的二手楼在市民心目中的形象已经发生了彻头彻尾的改变。“十一”长假，抽空穿行在城内城外，找找那些称心又划算的二手楼，幸福也照样早到好几年！
今年二手楼可是真的火起来喽，二手楼交易量节节攀升，超过一手新楼是迟早的事情。看着仍然高高在上的房价和买少见少的新产品，钱包不鼓的朋友们再也不用心痛了。政府鼓励大家理性消费、梯度消费，买套二手楼过渡几年又何尝不可呢？或者咱的二手楼还可以跟着规划涨涨价，赚回几年租金呢。
趁着“十一”长假都有空，多跑跑中介行，多看看心仪的成熟小区，再听听各方行家的建议，说不定到年底您就可以入住新家呢。不过还是要提醒您，二手房虽然盘多价平，但也可能遇到各种问题，所以一定要冷静，看准才出手。
中原地产日前宣布，将整合旗下所有地铺数万套二手盘源，发动“203040”金秋置业计划。在对黄金周二手楼市普遍看淡的市场气氛中，中原地产借助年轻人结婚置业需求狂推二手楼的举动惊起市场一阵波澜。
初次置业成亮点
由于每年国庆黄金周至元旦、新春等长假期都是年轻人新婚成家和买楼置业的旺季，这部分置业群的二手楼交易量每年都有大幅增加。据中原地产有关负责人介绍，所谓的“203040”置业计划，即针对国庆黄金周和下半年的结婚置业旺季，搜集全市范围内20万、30万、40万元价位的盘源，为初次置业的年轻人提供广阔的选择空间。
据统计，初次置业群体对于20万至40万元的二手物业最为关注，该群体对这一价格区段的需求占其需求总量的九成以上。其中一般初次置业者都会选择20万—30万元价位的单位置业，有结婚需求的置业者因为其他花费较多，对房产的需求也普遍在40万元以下。
一些中介行人士认为，根据目前大多数新婚年轻人和初次置业者可以承受的供楼压力而设计的这一活动颇有新意。由于超过七成的二手楼买家需求也在20万—40万元之间，中原地产的目标更可能是为淡市增加更多的兴奋点，特别是初次置业的中产白领阶层。
白领置业转向二手
买套新房结婚一直是人们根深蒂固的置业观念，而如今这种想法在年轻人心中已经发生了根本动摇。一方面年轻人婚姻观念转变，不少人将婚育年龄普遍推迟至28岁以后，而置业计划并不一定跟着结婚走，可以先买市区内外较为便宜的二手楼住几年再考虑更新。
另外，广州一、二手楼价格存在明显差距也是导致初次置业者采取梯度消费策略的原因。上半年广州住宅市场的交易均价承继2004年以来的升势，缓慢攀升到新的高位。2005年一季度广州市十区一手住宅的交易均价为4958元／平方米，第二季度均价达到5174元／平方米，7月份均价虽在番禺低价盘的冲击下有所回落，也仅降至4849元／平方米。
而从存量房市场看，今年一季度二手住宅市场的交易均价为2906元／平方米，较2004年第四季度的2861元／平方米上升1.6％，第二季度二手住宅市场的交易均价也只是达到3049元／平方米，大半年以来二手楼的上涨微乎其微，在2000多元的价格落差面前，资金实力并不充裕的中产阶级要么继续租房，要么只能转向二手住宅。
并且今年的楼市形势也容不得白领置业者在一手市场找到太多合适的单位。上半年广州市房屋竣工面积同比下降44.0％，越秀、荔湾和芳村更是没有新货竣工。适合年轻白领的中端产品如保利海棠花园、时代玫瑰园、晓港美院、华南碧桂园等更是推出即被抢购一空，而今年“十一”新货又以豪宅盘居多，年轻白领们长假看楼还真得要掂量一下了。
市区近郊都是焦点
满堂红地产研究部人士表示，导致今年二手房屋市场成交的活跃最主要因素是外来人口尤其是高素质的有置业需要的年轻专业人员比重大，这部分购房群体对于交通、生活配套和价格的要求类似，天河、海珠、白云、番禺和老城区的廉价成熟小区最受这部分买家欢迎。
根据房管局公布的数据，8月份成交量最大的四个区依次是番禺、天河、海珠、白云。新公布白云新城利好的白云区的成交面积为5.5万平方米，比上月狂增31.5％，在10区中升幅最大。当月在满堂红成交的该区物业总价在10万—20万元／套的物业更是占46.1％。
与成交势头迅猛的白云区一样，番禺、天河、海珠都是外来年轻人口初次置业的主要选择。市场分析人士认为，借助投资客减少与老城区物业成交回落的时机，盘源充足价格实惠的近郊二手楼可以充分满足初次置业者的需求，在传统的第四季度二手成交旺季，外来年轻人口的置业取向有望成为二手楼市的生力军。
“四轮”驱动亮点闪现
今年“十一”期间发展商大量推出新货，根据一二手市场的联动关系，二手市场也会有所反弹。合富置业专业人士认为，一方面一手市场所带来的火爆将增加买家购房的信心，另一方面，随着新政策影响的慢慢消化，上半年所积累下来的买家将大大刺激二手市场的反弹。
根据房管局公布的数据，近期成交量最大的四个区依次是番禺、天河、海珠、白云，这四区总成交量占到全市10区总成交量的7成以上。满堂红地产人士认为，自“六一”新政实施以来，没有房产证的期房不能交易，影响了不少房改房流入市场的速度，老城区的成交受到一定打击。因此在成交量方面，四强区的格局短期内会难以撼动，仍将成为黄金周二手楼市的最大看点。
番禺：一手二手两头热
番禺“十一”的新盘货源远远不及“五一”期间，并且最大亮点集中于锦绣香江和星河湾等高价豪宅盘，价格稍低的南国奥园、祈福新村和雅居乐等楼盘“十一”的货量也不多，真正与二手楼“抢客”的只有祈福新村的活力花园，该盘主推面积约60—100平方米的洋房正是番禺一、二手成交最多的面积段，并且其价位与祈福新村同类型单位4800元／平方米左右的二手价格相差不多。
在番禺置业的人群目前对房产产权正处于高度敏感时期，产权清晰的二手楼在市场中仍占有一定优势，除了丽江花园、星河湾和祈福新村等各大主力楼盘保持一、二手楼旺热外，一些中低端或首次置业的客户则正在关注洛溪板块的华进名苑、洛湖居和海滨花园等产权清晰的楼盘。
亮点：100平方米实用户型抢手
据合富置业成交数据显示，番禺区二手成交住宅自8月份明显向100—120平方米左右的三房户型倾斜，不但这一面积区间的三房、四房单位成交最旺，120平方米以上的大户型也有反弹迹象。
番禺楼市近两年多了不少来自海珠、天河和老城区的买家，因而都变得热闹起来。买家从对板块潜力好、价格实惠、交通便利和配套齐全的单位最为动心，最紧俏的就是100平方米左右的中等实用户型，特别是一些大型小区的二手货源是卖少见少。
白云：规划策动成交风暴
日前正式出台的《白云新城核心区详细规划》一如外界猜测的那样，黄石路以北主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站开发形成居住区及公共设施中心而黄石路以南区域刚则分为商业购物、文化体育和办公核心区，旧机场跑道区则将建成中央公园。
白云新城作为城市副中心的规划详细方案出炉，将一直以来该区域的种种利好全部兑现。目前黄石路以北聚集了数十家发展商的楼盘，随着白云新城一批高标准商业文体生活配套设施的建设和完善，北部生态居住区将成为华南板块之后，广州又一个高素质生态片区，并且在交通和产业配套方面比华南板块更具卖点。业内人士估计至明年年中，白云区热门区域的一二手楼价会普遍上涨超过200～500元／平方米不等。
亮点：新广从板块蓄势待发
随着市政建设的完善和生活氛围的逐渐成熟，前两年新崛起的新广从板块也开始在二手市场发力。在新盘层出不穷的同时，老盘新货和二手货也大量推出市面。专业人士分析，白云区特别是新广从路段楼盘产品质素上佳，二手楼成交量还有更多放大空间。
白云区除原有的黄石板块、旧机场板块、南湖板块外，在广从路附近的岭南新世界、时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意等新盘正在形成新广从板块。目前该板块的均价约4000－5000元／平方米左右，岭南新世界、云山诗意等楼盘的一手价格都在4000元／平方米左右，而某些景观、坐向好的单位，单价会相应高出500－800元平方米左右。另外该板块所推单位以两房、三房最为热销，80—110平方米也是二手楼交易最为旺盛的面积区间。
海珠：一手二手有望混战
海珠区近期成交量恢复情况稍缓，二手楼市整体波澜不惊。由于国庆期间海珠区有大量中小型物业进入一手市场，对二手盘会构成一定冲击。最新统计显示，海珠区70—80平方米的中等户型成交最旺，成交价集中在3000—3500元／平方米，总价不超过30万元。
豪宅聚集的滨江东是江景楼买家关注的焦点之一，二线江景盘锦骏华庭成交单价达到了7300元／，而位置和朝向较好的中海名都也超过9000元／。目前一线豪宅如金海湾价格非常坚挺，即使是西北向的中层单位单价也已经达到16000元／，总价超过400万元。
亮点：江湾桥南新住区悄然崛起
江湾大桥位于海印大桥及海珠大桥之间，桥南板块集中了较多成熟的房改房小区或宿舍大院，宿舍区有四航局宿舍、珠江船务公司宿舍等，而商品房所占比例更近七成，包括西线的中海名都、海岸俊园、椰诚苑、怡安花园及东线的富基广场和江湾花园、华标涛景湾。
过去买家多数着眼于海印桥南或解放桥南等板块，但近年来江湾桥南一带的住宅正开始发力。中海名都从2001年一期的开盘均价5000元／平方米售价一路上涨，均价最后升至7000元／平方米左右，同期二手成交价格也基本上升500元／平方米。朗晴居一期均价在4000元／平方米左右，而目前80平方米的两房单元家电齐可租至2500元左右，回报率达9％。而周边房改房二手成交价格也约上升了每平方米200－300元，中等楼层单元售价现约3500元／平方米、高层单元约2800－3000元／平方米。
天河：房产证成为购房关键词
从满堂红提供的成交数据来看，8月份天河区的二手成交已经开始稳步上升，成交量在连跌两个月后也出现19.7％的增幅，显示市场开始复苏。据了解，天河北等热门板块内沉寂多时的投资客重新现身，投资方式主要以“长线”为主，个别投资者还采取买一套大房物业再分隔成几间小单间出租的方式，获得更可观的收益。
天河区二手房买卖成交最多的是3000—5000元／平方米的中价房，占据了总成交58％的比例。棠德花园、华景新城、金燕花园等具有一定楼龄、生活配套成熟的小区房成交为多，高价物业成交减少，6000元／平方米以上的物业占总成交的比例仅有9.1％
亮点：天河北廉价物业受关注
楼龄相对长一点的嘉怡苑、朝晖苑等单位，二手物业基本上5500元／平方米就可以成交；像荟雅苑、天誉花园、及侨林园的二、三期单位，小区配套比较好，二手均价在6500－8000元／平方米，而且这些物业的租赁成交比较旺盛，作为自住或者投资都是相当不错的。而作为商务公寓的中怡城市花园目前大部分的物业已出房产证，均价约10000元／平方米，租金水平在60－90元／平方米之间，回报率很高。
近期洽购一些天河北二手楼可能会有压低价格的机会。合富置业相关分行人士指出，都市华庭、东方之珠花园部分物业目前已出房产证满两年，不需支付高额的营业税，估计近期市场上部分业主将会低价放盘。据了解，目前都市华庭的二手均价约8500元／平方米，以租赁成交为主；而东方之珠花园由于处于天河北的尾段，价格相对便宜，均价在6000－6800元／平方米。
中介出绝招揽客
被烟熏得发黄的墙壁、锈死的水龙头、老式的电源开关、破碎的瓷砖……不少买过二手楼的市民都经历过要重新装修房子的烦恼，几千块钱的活儿多数装修队都懒得去做，想进行小修小补的又不知道该找谁好。
日前广州一家大型中介联合装修公司推出了“买二手楼即送2000元装修”的活动，目前已经有数十名买家从中受益。
据悉，这家名为“喜迎门”的装修公司连日来生意火爆异常，目前有20多个装修项目同时进行。从简单的批荡、换瓷砖到改造电线线路、水管，每个项目的花费都不多。
据介绍，该装修公司送出的2000元礼券包括设计、人工、水泥沙等，业主如果要想换地砖、马桶、防盗网、铝合金门窗等材料，则可以选择自己购买或是向装修公司买。而如果只是简单地做一下墙面漆，大约60平方米的房间刚好把这2000元花完。
装修公司：欲做大二手生意
喜迎门公司设计总监詹育成对记者表示，目前装修队的利润普遍不到30％，几千块钱的装修送了2000元，基本上装修公司无利可图，这样做的目的只有一个：在二手装修领域树立品牌。
地产中介：为做长价值链
和喜迎门装修公司联合推出送装修礼券的中介商是著名的满堂红公司，两家公司其实是同一个集团下属的子公司。满堂红有关负责人透露，喜迎门装修公司原本在做店铺和企业方面的装修比较多，今年开始转型专攻二手。从做口碑的角度而言，这种“赔本赚吆喝”的优惠估计时间不会很长。
专家：服务延伸是好事
有专家指出，中介业的服务特性决定了它的业务延伸性比较强，而二手楼交易本身涉及的领域很多，目前其他城市的地产中介也通过免费搬家、装修等关联服务给消费者甜头以刺激业务，中介机构在完善自身服务体系的同时通过增加服务内容进行正当竞争，最终还是会让消费者受益。
教你五招与中介过招
二手置业者在选中了房子之后，与中介的亲密接触才算正式开始。记者在采访总结之后，为买房者梳理出在下定、调查、签约、付款、收房过户5大环节中应该注意的问题和要点。
一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿回协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。
二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应到交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。
三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。
四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。
五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤电等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。
此外，房地产中介服务管理所提醒大家，除了核查业务人员的资格证外，对中介公司所开的收据一定看清是否加盖了印章。而核查业务人员资格，还可以凭对方姓名登录广州市房管局或广州市房地产中介服务管理所的网站核查。市民应提高自己的查证意识，切勿给一些无证人员提供了可乘之机。
本报记者 关丽本版撰文(除署名外)：本报记者 王昊 实习生 尹乙鸣
图：
与新盘不断减少相反，二手房越来越多。王昊 摄
