楼市零距离
上周，本报收到孙女士来电，表示她前不久看到一个相关案例，有业主因为发展商未做到楼盘广告上宣传的一些设施而将发展商告上法庭。她希望了解，该业主起诉是否有合法依据。开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否也具有法律效力。
收到孙女士来电后，记者走访了多位法律界人士。据介绍，根据2003年发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当被视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
据解释，我国将销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。要约邀请如果同时具备以下三个法律条件，可被视为具有完全法律意义的“要约”。
1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容，在商品房开发规划范围之内，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施等。
2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到80％”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯两部”等。
3.该销售广告和宣传资料的说明和允诺即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。
只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，应承担违约责任。
法律界人士同时提醒消费者，前面所述并不代表所有广告内容都可成为要约，购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等，基本上都属于要约邀请的范畴，这些内容只要没形成要约，并且在合同中也没有注明，就很难要求卖方对此承担违约责任。因此，建议购房者签订合同时，不要漏掉广告等宣传内容，尤其是勾起你购房欲望的关键内容。 王敏
