本报记者 郭世锋
物权法是怎样一部法律？它在哪些方面与百姓息息相关？它的出台将会带来哪些变化？本报邀请市中级人民法院的专家法官毕惠岩、满洪杰、李富建和尹德常就物权法草案中与百姓生产生活关系密切的十三大热点问题进行解读。
解读一：私有财产神圣不可侵犯
满洪杰认为，物权法是关于财产权利的基本法，社会各界对物权法强化保护私有产权寄予厚望。草案在所有权一章增加了7个条款，对国家所有权、集体所有权、个人所有权的保护做出了更为细致的规定。
他说，这种所有权分类，是为了反映生产资料所有制的性质，更多具有政治意味。民法中所有权的主体无论是国家、集体、个人，其所有权性质都相同，保护的手段应该没有差异。
尹德常解释说，物权法对占有制度的进一步确定，即占有状态一经确定，就会得到法律的保护，这有利于维护社会的秩序和稳定。
李富建认为，动产和不动产是由物的本质属性决定的，区分动产和不动产是保护私有财产的关键一环。工厂、房产、耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源都是不动产。机动车、船舶和飞行器也在不动产的范围内，属于特殊的不动产。他认为，无形财产，只要有可支配性，也受物权法的保护。因此关于物的解释中，附加规定了“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”
解读二：三种途径解决物权受损
毕惠岩说，以前我国没有专门的物权法，有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性，有些规定也过于简单、原则，缺乏可操作性。
她认为，加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。
草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
解读三：拆迁、征收要合理补偿
拆迁、征收征用是个焦点问题。草案对拆迁、征收征用的适用条件和补偿标准做出了比较明确的规定。即征收征用只能是为了“公共利益”，公共利益应该如何界定，草案并没有说明。另外，补偿的标准是“按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”
满洪杰提出，拆迁的“合理补偿”由谁规定，应予以明确，以免造成法律上的漏洞。他认为，随着市场经济的发展，公共利益也越来越多元化。如果把补偿的标准定得合理的话，可以抵制乱征用的问题。
解读四：善意占有不担民事责任
物权法草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任。
满洪杰认为，占有是指占有人对动产或者不动产的实际控制与支配，所有权人有权占有，此外属于草案规定的无权占有。无权占有包括善意占有和恶意占有。除有相反证据证明外，推定为善意占有。
草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的。
解读五：业主会议有权换物业
尹德常说，随着我国住宅小区的增多，小区业主的权益和小区纠纷日益受到关注，草案用15条条款对业主的权利进行详细规定，为业主维权提供了很强的指导作用。其中，对小区业委会能否代表业主打官司这一外界争议很大的焦点，草案并没有给出答案，而是规定，业主会议代表业主行使诉权。
草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。
对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。草案还规定，业主就高层建筑物内其居室享有所有权，就走廊、电梯等享有共有权。
满洪杰解释说，物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。
解读六：建设用地使用期满可申请续期
李富建介绍，在我国，土地属于国家所有，但可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。
针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
李富建表示，这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
解读七：私人投资及收益受保护
私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。物权法草案对此作出明确规定。
满洪杰说，草案规定国家、集体、个人所有的不动产或者动产投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益，重大决策以及选择经营管理等权利。他认为，这一条体现出对公民私有财产和国家财产平等享受收益和决策权。
草案还完善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。
解读八：空调水不得侵害邻家
毕惠岩说，很多地方，一些人光顾自己新建楼房，影响到邻居住房的通风采光。今后受影响的邻居可以通过物权法来维权。草案专门开辟一章就相邻关系进行了明确规定。
草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
解读九：禁止城镇居民购置宅基地
尹德常认为，物权法草案一个重大的突破就是对宅基地的转让作出了更为严格的限制，明确规定，宅基地只能在本集体经济组织内转让，并且强调禁止城镇居民购买农村宅基地。
他进一步解释说，将转让范围限制在本集体内，实际上基本上阻止了农村宅基地的转让。这样规定是立法机关担心农民流离失所，并且如果开了口子可能造成农村土地开发的“热潮”。
解读十：拿回失物须支付保管费
对于拾金不昧者应不应给予报酬，这是一个法律和道德难题。满洪杰认为，草案基本延续了现行民法通则的法律精神，即拾金不昧者不应该获得报酬，但同时又规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管费等必要费用。
满洪杰说，我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。草案规定，这种情况下，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或有关部门有权留置遗失物。不过草案同样规定，拾得人拾得遗失物应当返还。拾得人拾得遗失物，应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。
解读十一：一户村民一处宅基地
草案规定，一户村民只能分配一处宅基地，村民占用宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。
尹德常认为这一规定十分具有针对性，本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，就应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的，应当交纳宅基地使用费。按照规定，宅基地使用权不得抵押。住房抵押时，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。
解读十二：设立居住权维护特殊人群权利
一位老人在北京的一户人家做了30多年的保姆后，雇主承诺要给她“养老送终”。但在她生病后，雇主就将她送回乡下，导致这位80多岁的老人无处栖身。该如何解决类似上述老人的问题？物权法草案以专章的篇幅，通过设立居住权的方式，来维护这一特殊人群的利益。
尹德常认为，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外；居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
关于居住权的期限，草案规定，期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。
同时草案明确规定，上述居住权不包括因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。
解读十三：住宅改商用须业主同意
草案规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。
草案规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。
