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房屋出租 业主可到街办缴税稿件来源：成都日报2005-7-5 4:50:14
出租房屋你缴税了吗？你知道家庭装修要缴哪些税？由于个人出租房屋和家庭装修收入隐蔽，纳税人依法纳税意识淡薄，一直是税收征管的难点。昨日，记者从全市地税工作会上获悉，市地税局目前已经制定出台了《委托代征个人出租房屋税收管理办法（试行）》和《委托代征家庭装修税收管理办法（试行）》，从7月1日开始实施。这两个《办法》明确规定，各区（市）县将委托各街道办事处、乡、镇政府代征代缴，各街办、乡镇也将设立委托代征办公室，其工作人员将到各社区逐街逐户清理个人出租房和家庭装修情况，布下天罗地网，让偷税漏税行为无处遁行。
权威访谈
房屋假借真租要挨罚
昨日，记者就《委托代征个人出租房屋税收管理办法（试行）》实施过程中的诸多问题采访了市地税局相关负责人?穴以下简称负责人。
记者：申报缴纳个人出租房屋相关税收，房屋业主需要带哪些资料？
负责人：街办、乡镇代征人员对个人出租房屋逐街逐户进行清理，房屋承租人应按规定填写《承租人租赁房屋登记表》；出租房屋业主应按规定填写《出租房屋业主纳税登记
，并持下列资料到街办、乡镇申报缴纳个人出租房屋相关税收：租赁合同（协议）原件及复印件；房屋产权证或购房合同原件及复印件；身份证原件及复印件。
记者：在操作过程中，有可能有人故意降低合同金额来少缴税费，比如业主和承租人商量好，本来是每月租金3000元，但合同上只有1200元。对这种行为有什么对策？
负责人：首先，这种做法业主有明显的风险，因为只有合同才有法律效力，口头承诺不具有法律效力。地税机关也有相应对策，出租房屋业主申报的应税收入明显偏低，又无正当理由的，根据《征管法》第三十五条的规定，主管税务机关有权根据实际情况，结合出租房屋的地段、用途、结构、建筑面积等因素，参照政府授权部门公布的房屋租赁市场指导价核定其应税收入。
记者：是不是以后都必须由街办、乡镇代征？
负责人：出租房屋业主也可以自行向主管地方税务机关申报，只要是足额申报纳税的，应当向街办、乡镇出示完税凭证，街办、乡镇不能重复代征。
记者：如果有人说，我这个房屋是送给亲戚朋友临时居住的，这种情况还收税吗？
负责人：出租房屋业主以借给亲友使用等名义不申报纳税，或进行虚假申报以及拒绝缴纳税款的，主管地方税务机关将按照《征管法》的有关规定予以处罚。
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下岗职工是业主税费可减免
下岗职工出租税费有优惠
对确需以房屋收入维持生计，照章纳税确有困难的下岗职工的出租房屋业主，可持《再就业优惠证》以及身份证原件及复印件向主管地方税务机关提出申请，经主管地方税务机关审批，对符合条件的按照国家规定给予减免税款照顾。主管税务机关在《再就业优惠证》上予以注明，并负责将减免税结果通知街办、乡镇。
不得坐扣手续费
区?穴市?雪县地方税务局根据有关规定，付给受托的街办、乡镇代征个人出租房屋税款5％的手续费，试行定期结算。街办、乡镇不得从代征税款中坐扣手续费。
可以代开发票
承租人要求开具发票的，由出租房屋业主持租赁合同、完税凭证等资料向主管地方税务机关申请代开普通发票。主管地方税务机关按租赁合同上的租金开具发票，如开票金额大于已纳税金额，应补征差额税款。
不委托处罚权
据介绍，各区（市）县地税局将与各街办、乡镇签订《委托代征协议书》，核发《委托代征证书》。按照统一安排，第一批代征协议有望在7月底签订。税务机关将定期或不定期组织代征人员进行有关税收政策及代征业务知识的学习。据介绍，各区（市）县地税局只委托征税权，不委托处罚权。因此，如果纳税人有违反税法的行为，代征单位不能进行处罚，只能由相应的税务机关根据相关规定予以处罚。
开设银行税款专户
街办、乡镇在办理委托代征登记后，以代征单位名义到区（市）县地方税务局指定的银行开设税款专户。街办、乡镇代征个人出租房屋税款后，应当按照规定向房屋出租人（或其授权的代理人）开具“税收通用完税证”，不得使用其他任何凭证或白条收取税款。本版稿件由记者杨中明采写
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“民房商用”税收提高
据一项调查表明，我市现有150万外来人口，出租房屋大约11万间。按照税收政策征收，可获得一笔可观的税款，但实际上这笔税款并没有真正收起来。实行委托代征后，将对个人房屋出租带来哪些影响？记者昨日在街头进行了随机采访。
个人出租房屋纳税人为房屋产权人，因此在出租房屋时必须要将税金考虑在内。房主张先生在了解到出租房屋应该缴税后，第一反应就是马上提高了租金。
专业人士告诉本报记者，此次出台的税收政策，其实对住房出租屋影响并不大，因为在缴纳营业税时有“1500元”的起征点。只要个人每月所获租金不超过1500元，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及四川地方教育附加都一律免缴。
而对个人房屋出租用于居住之外的其他用途，也就是通常所说的“民房商用”，在这次调整后将受到较大影响：除了要缴纳5％的营业税外，还有12％的房产税、20％的个人所得税以及其他税费。记者在调查中发现，目前成都以购买住宅为名，实际上出租后，用于商用的房屋数量不少。
权威访谈
先税务登记后开工装修
从事家庭装修工程的装修承建方（以下简称承建方），与家庭装修业主签订装修合同或口头协议后，必须在进场开工之前，先到工程所在地街办、乡镇领取并据实填写《家庭装修工程纳税登记审核表》，才能进场装修。昨日，市地税局有关负责人（以下简称负责人）告诉记者，《委托代征家庭装修税收管理办法（试行）》将对装修“游击队”予以打击。
记者：现在很多家庭装修后都拿不到发票，权益也没有得到保障，《办法》的施行是否能解决这个问题？
负责人：对装修房屋业主要求开具发票的，由承建方持装修工程合同、《登记审核表》、完税凭证等资料向工程所在地主管地方税务机关申请代开普通发票。工程所在地主管地方税务机关按装修合同上的金额开具发票，如开票金额大于已纳税金额，应补征差额税款。
记者：在纳税申报过程中，装修承建方需要提供哪些资料？
负责人：街办、乡镇代征人员对家庭装修逐户进行清理，家庭装修业主应按规定填写《家庭装修业主登记表》。从事家庭装修工程的装修承建方（以下简称承建方），与家庭装修业主签订装修合同或口头协议后，在进场开工之前，应到工程所在地街办、乡镇领取并据实填写《家庭装修工程纳税登记审核表》（以下简称《登记审核表》），并带下列资料到工程所在地街办、乡镇申报缴纳相关税收：税务登记证或注册税务登记证副本原件及复印件（未进行税务登记的临时施工队凭负责人身份证原件及复印件）；《外出经营活动税收管理证明》原件及复印件；装修工程合同原件及复印件；填写完整的《登记审核表》。
记者：跨区域施工，比如我是锦江区的装修公司需要到成华区去装修房屋，怎样办理纳税申报？
负责人：对证照齐全且持有外出经营活动税收管理证明（在本区域免开）的承建方，街办、乡镇可要求其持相关证照资料和填写完整的《登记审核表》到工程所在地主管地方税务机关进行报验登记。工程所在地主管地方税务机关在《登记审核表》上加具意见，并加盖公章后，承建方再持本表到街办、乡镇办理开工手续。
记者：与房屋出租存在同样的问题，装修合同金额随意性较大，税务机关怎样监管？
负责人：家庭装修工程计税营业额的确定方式为：对有装修工程合同或合同所定价款较合理的，以合同所定的价款（双包工程包括装修工程中的原材料及其他物资和动力的价款）作为计税营业额，按税法规定的税率计算征收。
凡未提供装修工程合同或合同所定价款低于同类地区核定计税营业额最低指导性标准的，由工程所在地主管地方税务机关参照核定计税营业额的最低指导性标准核定计税营业额。计税营业额的最低指导性标准由成都市地方税务局依据相关规定另行制定。
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装修房屋税费这样缴
承建方装修工程完工后，应到工程所在地主管地方税务机关申报缴纳相关税收。工程所在地主管地方税务机关按相关税收法律、法规规定征收营业税（税率为3％）；城市维护建设税（税率按不同区域分别为1％、5％、7％）；个人所得税（只对不能提供完整准确的会计账簿和核算凭证的，按应税收入的1％附征）；教育费附加（征收率为3％）；四川省地方教育附加（征收率为1％）。对无外出经营活动税收管理证明的承建方，视同个人经营，由街办、乡镇代征营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附加、四川省地方附加（征收方法同上）。
政策影响
有效破除装修暴利
记者昨日在第一时间采访了受此影响最大的装修公司。一位不愿意透露姓名的装修公司老总告诉记者，实际上税收政策对消费者的影响微小，装修公司成本肯定会有一定程度上升，但不会轻易转嫁到消费者头上。原因很简单，其实很多装修公司在原来的装修款预算中已经把税收的因素考虑进去了，但由于很多消费者并没有要发票的习惯，这也导致装修公司利润增加。现在严格征税后只不过是把装修公司不该得的一部分“利润”交出去。
据了解，目前成都有大大小小的装修公司近4000家，但有知名度的仅有20家左右，90％左右的装修市场份额被3000多家“小虾米”瓜分。这也导致装修税收征收难度。不少装修队基本上是“桥头堡”，税收流失严重。
不少业内人士认为地税部门这招是对症下药。有人士还专门支招：为什么不和物管公司签订代征协议呢？要知道，装修“游击队”天不怕地不怕，就怕物管，他们的一举一动都在物管公司的监控之下。 实例帮你算房屋出租要缴多少税
以锦江区130平方米，月租金2000元为例计算。
一、个人出租房屋用于居住的：
1、营业税：（起征点为按月1500元，少于1500元免征）
租金收入的3％，则2000×3％＝60元
2、城市维护建设税：营业税×（1％、5％、7％），则60×7％（城区为7％，建制镇为5％，农村为1％）＝4．2元
3、房产税：租金的4％，则2000×4％＝80元
4、个人所得税计算公式为：〔租金收入－所缴税费－修缮费（每次限额800）－800〕×10％
5、教育费附加：营业税×3％，则60×3％＝1．8元
6、四川地方教育附加：营业税×1％，则60×1％＝0．6元
二、个人出租房屋用于居住之外其他用途的
1、营业税：租金收入×5％，则2000×5％＝100元
2、城市维护建设税：营业税×（1％、5％、7％），则100×7％＝7元
3、房产税：租金收入×12％，则2000×12％＝240元
4、个人所得税：租金收入≤4000元，〔租金收入－所缴税费－修缮费（每次限额800）－800〕×20％
5、教育费附加：营业税×3％，则100×3％＝3元
6、四川地方教育附加：营业税×1％，则100×1％＝1元
另：租金收入大于4000元的个人所得税公式为：〔租金收入－所缴税费－修缮费（每次限额800）〕×（1－20％）×10％
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