本报记者 程杰
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个人合作建房进入实施第一步
北京首例合作建房倡导者于凌罡日前称，他们在朝阳区工商部门注册的公司已于上周五验资完毕，现在正报送注册公司的相关资料，大约十个工作日就能定下来。此举意味着京城首例个人集资建房迈出了实施的第一步。
据了解，注册公司名称为北京合作蓝城咨询服务有限公司，法人代表是于凌罡，注册资金为11万元，在注册公司的同时，他们也在向有关政府主管部门申报“住宅合作社”，两条腿走路。
但有关人士对此认为，就算公司注册成功，于凌罡们的“合作盖楼”仍有困难。
据了解，根据国务院《房地产开发经营条例》，没有主管部门核发的“开发资质”（分一、二、三级）的公司是不允许从事房地产开发的。对此，于凌罡的回答是，“北大等单位也没有开发资质，不也可以建职工宿舍吗。而且我们有一套完整的资金监管模式。”
梦想生根有些难
北京市建设委员会有关部门负责人对此表示，即便是注册了公司，于凌罡们“合作盖楼”仍有难点。首先，如果是公司运作，“合作者们”凭什么把钱交给这个公司？其次，如果是申报住宅合作社这个社团，那么根据社团登记管理条例的有关条款，他们得到北京市建委（北京市房改办）来申报。而目前，根据有关规定，申报“住宅合作社”必须具备三个条件：第一，对象是北京市的无房户或者住房未达标的职工，即中低收入家庭，于凌罡们如何证明“合作盖楼”的人都是中低收入家庭是个难题；第二，必须有用地意向；第三，资金来源必须合法清晰。
而于凌罡们既然不符合申报“住宅合作社”的条件，就意味着他们必须去土地市场拿地，而“合作蓝城”11万的注册资金如何解决去土地市场拿地的资金问题？
而南京集资建房俱乐部所遇到的问题似乎比于凌罡们更大。
据了解，自本月8日，64名“我爱南京”自建房俱乐部的成员无异议地通过了《我爱南京自建房俱乐部活动手册》之后，目前仍还没有任何迹象显示这个项目有什么进展。
南京房产部门认为，目前还没有出台任何关于个人集资建房的政策，南京也不可能允许个人集资建房！银行的看法是，个人集资建房在银行很难获得贷款。
在各方条件均不具备的情况下，集资建房的梦想怎么落地生根。“我爱南京”发起人之一的邵角称，各地情况不一样，也采取不同的合作模式，北京蓝城项目和自建房是两块不同的项目，蓝城是于凌罡自己的项目，而自建房项目目前准备在四环附近拿地，有近500人参与。选择俱乐部的民间组织操作模式，可以更有效地降低成本，但操作的难度较大。
邵角还称，在自建房过程中，技术问题是最简单的，最难的是信任。房地产一个项目的运作都需要2至3年的周期，自建房一样也需要这么长的周期，中途还有很多问题需要解决，所以不是短期内可以解决的，还需要一段相当长的时间。
破解自建房十大风险
据了解，南京自建房俱乐部的组织形式是，常务委员会统管四大工作组，按个人集资建房的各个环节分工，前期的法律工作组，中期的工程组和融资财务组，以及后期各项未尽事宜的常务工作组等。
其中任何一个环节上都存在着风险。首先是法律和政策的风险问题，目前中国的法治体系中没有对个人集资建房的相关法规。其次是资金的风险，怎么保障资金的安全，证明不是非法集资，防止资金被诈骗，还有如何合理节约地使用资金，减少浪费。还有融资的问题，怎么解决贷款问题，如何担保等。
最大的风险，如果在未来房价大跌怎么办，集资人是否有这个心理承受能力。还有未知的风险，从目前的现状来看，自建房毕竟还没有一个非常成功的案例能够很好地来支撑这种建房形式，很难说个人集资建房是否能成功，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些棘手的问题仍然是一个未知数。
还有没有土地可买的风险、建设中出现的质量风险、怎样协调专业团队的风险以及存在的信任问题，民主以后如何集中。
新闻链接：
北京自建房“第一访谈”
记者：如果将来这个公司运作“合作建房”，会不会涉及“开发资质”的问题？合作者凭什么把钱交给你们？
于凌罡：就像北大可以盖职工宿舍一样，我们注册的公司也可以运作开发。我们有一套完整的资金监管模式。
监管方式：每月20日，项目工作人员提交当月开销申请表（含人员工薪、管理开销、工程列支三部分），经监管主体按照规定的监管内容完成监管后，方可从合作者个人的账户中转账支付。
监管内容为：
账户监管：开销申请表中每项列支所指向的，接受转账的目标账户所有者身份确认，避免发生卷款。
意向监管：对目标账户的供应意向、能力和资质进行审核和考察，确保供应的服务和
货品适用有效。
价格监管：对每项列支所申请的服务和货品价格进行市场对比，确保低于一般市场价格，品质优良。
监管主体：政府、银行：无偿无责监管，为项目提供必要的管理和控制，但不承担直接的经济、法律责任。财务公司、律师、工程管理公司：有偿有责监管，对所监管的内容和承诺的工作有经济、法律责任。
合作者代表：对项目的具体工作负责，在本身无违法行为的前提下，不直接承担经济和法律责任。
全体合作者（含代表）：根据事前议定的份额，共同承担合作盖楼所需要的开销，并承担责任。
《江南时报》 (2005年03月25日 第二十六版)
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