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刚刚过去的一年，昆明房地产市场和全国一样——牛气冲天。面对成交金额和成交面积的双高走势，不少市民对2005年昆明房价走势继续热情高涨。2005年，昆明的房价是浮？还是沉？各方人士众说不一。
在各种声音里，有一个判断是清晰的，质量和有效需求将最终决定具体产品的价格，住宅与其他商品一样，在剥开炒作和包装之后，优质优价。
看涨派：
刚性上涨因素仍然存在
昆明市房产交易中心的负责人分析，从去年昆明楼市的市场走势看，2005年房价应该是稳中有升。这位负责人认为，目前用“均价”来衡量市场走势并不科学，也不能反映市场的真实情况。今后，应该采用分类更细致、更全面的数据来反映市场情况。
业内人士认为，2004年有五大因素导致了昆明房价走势强劲。这些因素在2005年仍然一定程度存在。
一是建筑成本增加。2003年底开始，建材价格“涨声”不断。据昆明银海房地产的负责人介绍，昆明市场上建筑用钢材价格从2003年年初的2000多元／吨已上涨到近4000元／吨；水泥每吨上涨了30—50元，这两项主要建材价格上涨使得房屋的建筑造价每平方米上涨100—200元，一些高层建筑的造价上涨得更多。另外，由于物价的整体上涨，人工工资也在涨。
二是土地越来越精贵，其价格涨幅可观。去年下半年的几宗土地拍卖结果表明，土地价值越来越受到重视。
三是市民消费能力增长。随着城市居民消费水平的提高，对住宅质量的升级愿望强烈，二手房市场和一手房市场就出现了互相带动发展的态势，房产市场出现了“由小换大、以旧换新”的消费现象。
四是由于看到房地产的升值潜力，不少手中有余钱的市民把购房作为储蓄，投资愿望强烈。近年来，股市持续低迷，存款利率低，而社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。位于滇池路上的蓝山数码是今年销售很好的楼盘，其销售处工作人员告诉记者，购房者很多已有住房，一部分是为了进一步改善住房条件，很大一部分是看好这个楼盘所处地段，及周边有昆明市青少年宫、昆三中分校等设施，看好这个楼盘的升值空间，以投资的心态来购房。
五是州市和外省购房者汇入购房大军。随着昆明建设面向东南亚商务中心进程的推进，昆明的城市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的发展，州市和外省购房者在买房人群中已占到见房者的40％以上。
保守派：
大盘上市平抑需求
昆明星耀集团董事长颜勇接受记者采访时认为，房价刚性上涨的因素虽然存在，但对于2005年的昆明市场来说，供求关系仍然是决定房价关键因素。而去年底，钢材等建筑材料价格开始回落，这将在一定程度上制约房价的涨势。
颜勇说，2005年昆明将有世纪城、体育城两个超过1.5万户的大楼盘开盘，再加之也属大盘的湖畔之梦等在陆续交房，从房屋供给量来说，能满足今年的需求。供需平衡的情况下，昆明房价应当步入平稳。
2004年，昆明房地产市场令人眼花缭乱主要是二环路以内的小楼盘不停开盘。这些楼盘大多是在拆迁后的地盘上开发的，能开发的面积很小，所供房屋数量有限，不能满足购房需求，因此才出现排队认购等看起来很火爆的场面。
一位不愿透露姓名、专为楼盘做预算的先生告诉记者，他刚为一个位于二环路以内的楼盘做完预算，这个楼盘6亩地，准备建两座高层150多户的住宅。因在二环路内，拿到的土地价格为120万元／亩，土地成本为500元／平方米，以水泥240元／吨，钢材2600元／吨来计算，整个土建造价为1500元／平方米，加上前期报批规划、其他开支等费用就算每平方米再加上200元，再加上银行贷款所付利息等，整个成本也就1800元／平方米，而现在这个楼盘开盘价预计在3000元／平方米，根据不同楼层差还将有楼价差。这个楼盘的利润在40％。这位先生介绍，他所算的这个楼盘位置很好，地价高，加之是高层，建筑成本也高，如果是一些地价低、非高层的小区，整个造价会更低。
一位从财务身份进入房地产市场的分析人士指出，2004年由于市场整体火爆，不可否认，昆明房市出现了急功近利的开发商，“欺负”购房者信息不对称，谋求到了成本涨价之余的更高利润。
专家说：
产品质量决定具体价格
说到2005年投资房产是否是个好时机。颜勇认为，对于投资来说，房价上涨或下跌都是时机。但对于一般购房者来就，如想减少投资风险，选择楼盘是关键。他建议，一是选择精品楼盘。所谓精品楼盘的具体指标是：户型结构合理、设计楼盘注重将美学及文化特征融合其中、建筑功能合理、建筑质量高、园林绿化好、销售价格合适，这样的精品楼盘升值空间大。昆明市中心区的楼盘由于周边商业环境好，能满足人们上班方便、交通方便等生活的第一需要，但普遍楼盘太小，在绿化及生活舒适度上远远不能满足人们需求。而一些超大型房地产项目从规划、功能、户型、运动及生活配套设施等方面很齐全，已具备了城市的大部分功能，大盘应该是投资的一个很好的选择。颜勇提醒一些投资者，投资时切忌盲目跟风，不要只看广告，不要只听开发商的宣传，而应该自己实地考察，最好能听取投资专家的意见，进行综合判断后作出抉择。
昆明风之铃市场研究有限公司总经理石远认为，昆明人口基数有限，一些适合外省的楼盘产品可能并不适合在昆明销售，市民要把买房作为投资的话，还是应该从区位、环境、实用性等各方面判断产品价值，选择能够找到好买家的稀缺资源。(段毅张敏）（来源：云南日报网）
