今年以来，随着全国房价的“不正常”飙升，兰州市房屋销售价格也是“水涨船高”，三季度的涨幅更是“创造”了新的历史纪录，达到了13．1％。用新锐的目光关注房产动态，用客观的态度对待业界变化，本报《聚焦兰州房价》系列报道受到了社会各界的广泛关注。同时，有关兰州房价的一系列讨论更是引起了消费者的强烈共鸣。通过对兰州市居民人均收入与房价上涨比例的调查，我们发现，兰州房价虽然逐年上升，高额的房屋贷款让城市居民负债率增加，居民收入与房价上涨比例严重失调，但消费者却越来越关注房屋品质，高性价比的楼盘受到了消费者的青睐。
问卷调查一：
兰州居民收入与房价上涨比例失调
在此次调查统计中，不少的消费者认为，兰州房价过高，上涨过快，与兰州ＧＤＰ、居民收入上涨比例等形成了很大反差，应该降温。同时，有一消费者以自己所购买的一套80平方米的新房售价与户均收入相比作为例子，其房价收入比达到11倍，比当年世界银行驻华专家提供的3～6倍的“国际惯例”相比高的太多了；还有人以近几年房价上涨最快的城市（其中有两年增幅超过10％）为例，认为兰州房价的上涨速度太快了，收入房价上涨比例存在着严重失调。
房管局负责人解答：兰州居民收入低是购房难的主要原因
对此现象，兰州市房地产管理局的有关负责人在接受记者采访时说，收入房价比是反映一个城市房地产市场发展的一个重要指标。具体讲就是居民年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用比，根据我国目前的情况，普遍认为收入房价比在1∶6至1∶8之间较为合理。兰州的收入房价比与全国相比相差不大。同时，他也认为，房价高低应与居民收入相对而言。因为长期实行低工资制的原因，人民平均收入很低。改革开放后，人民收入虽然逐年增长，但由于人口多和下岗职工多等原因，增长不可能很快。目前，我国仍然是一个平均收入比较低的国家，与国内其他高收入城市相比，兰州居民收入低应是居民购房难这个矛盾的主要方面。
兰州的收入房价比存在着相对和绝对之别，相对于全国其他大中城市而言，兰州居民收入较低，且上涨比例也是明显低于全国其他城市，因而收入房价比与全国平均水平相差无几；但从收入房价的绝对数上来看，兰州居民的收入上涨比例明显低于房价的上涨比例，且存在着比例失调的现象。如上海的房地产收入比已经达到14倍，远远超过了1997年房地产泡沫最大的时候的香港。对此，房管局一位负责人认为，这是不合理的，是不可持续的，因而肯定是要破灭的。因而，只看到房价相对高而看不到居民收入相对低，是不全面的，也是不公平的。
另外，这位负责人补充说，针对本市的实际，准确地评价兰州房价，可以概括为两点：一是从绝对数看，兰州的房价比上海、北京、深圳等沿海城市的房价低得多。例如，兰州最高的房价与上海、北京等城市的中等收入住宅价格相比，要差近5倍。所以，从全国水平来衡量，兰州还属于低房价城市；二是因为兰州居民的收入比其他大中城市低得多，兰州的的房价收入比反而高于某些城市。从全国水平来衡量，属于居民买房比较困难的城市。
专业人士提示：高额房价让城市居民债务增加
收入增长过慢，而房价上涨却相对过快，这对于众多的低收入甚至中等收入家庭来说，不断上涨的房屋价格和银行加息等诸多因素的影响已让这些贷款买房者的负债率明显增加。
（12月9日，记者从省统计部门获悉，1－11月兰州市城市居民人均可支配收入为6918元，同比增长9％，人均消费性支出为5943元，同比增长16．54％。除医疗保健支出下降7．41％以外，其余支出项均呈上升，其中家庭设备用品服务、教育文化娱乐服务、居住增长在20％以上）——12月10日鑫报18版
调查统计显示，贷款买房这种提前消费的形式已被大众所接受，所谓按揭一族也悄然在西北城市兰州产生，但随着个人消费信贷规模的急剧扩大，兰州市居民的负债率也相继增加。记者对兰州个人贷款消费市场调查时发现，兰州七家银行高达50亿元的总房贷款额，至少已产生了2．5万个“十万负翁”。专家指出，大城市的家庭高负债主要是由高房价引起的。
由于兰州高收入者中年轻人较少，因而中年负债族居多，根据一家银行贷款的人群年龄结构分布来看，35岁－45岁的负债族要多出25岁以下的近乎一倍。从行业上来看，这些负债族主要分布在行政事业、中央在兰国有大型企业、外地来兰的高收入定居者、新兴高科技行业白领和一些个体私营主中。
据一房地产公司的销售部负责人介绍，因为按揭贷款是用房屋做抵押，因而对银行来说几乎是零风险。但房贷者则一旦有其他以外原因还不上贷款，则面临着房子被收回，装修打水漂，首付款变成了房地产公司租金的巨大风险，负债族则极有可能一夜之间变成无家可归的城市贫民。
专业人士告诉记者，因为中国的社会保障制度并不健全，因而花今天的钱圆明天的梦，并不适合所有的中国人，特别是如资金巨大的房屋贷款。
问卷调查二：高性价比楼盘受消费者青睐
分众化时代的到来是今年兰州房地产业最值得关注的事件。从“经济适用房”到“精英特区”以及“豪宅”在兰州都有了各自的市场，同时更是满足了各阶层对住房质量的需求。调查结果显示，高品质的住房，包括完善的物业管理、畅通的交通状况、成熟的配套设施以及优美的小区环境、独特的户型设计等已成为人们选购住房时考虑的重要因素。专家认为，高性价比楼盘价格正是其价值的充分体现，同时也适应了兰州楼市分众化的需求。
在经历了概念阶段、产品阶段后,消费者购房心理更趋理智,对户型、外观设计、园林规划等住宅的品质要求也越来越高,相对而言,精致、合理、简洁和实用的特色将成为主流购房群体客户的需求。根据调查统计显示，规划科学、绿化率高、低密度、注重小区环境建设的项目将会更胜一筹。其中，西北惟一健康住宅试点——鸿运润园、水景名盘——天庆嘉园、国际精英社区——仁恒国际、数字化社区——实创现代城等高品质楼盘的定位让城市中的人们感受到了楼盘品牌的真正魅力。
交通作为楼盘性价比的黄金三要素之一，也是消费者选购住房时考虑的重要因素。随着生活节奏的迅速加快,现代人对交通方面的要求不断加大。调查统计显示，一个楼盘能否畅销,交通因素占据首位。地处西站交通枢纽地位的曦华源、华富、处于城市不可复制的城市街区位置的仁恒国际、东城区的飞天家园、三易花园等都以其方便的交通，赢得了众多消费者的喜欢。
一个项目要想在市场中取得优势,必须要有比较成熟的社区大环境。调查显示，生活配套、设施是否齐全,教育、医疗是否方便,已成为购房者权衡一个项目优劣的重要条件。有关人士认为,一个成熟的社区环境应该是居民在家附近可以购买到家庭生活用品,而不需乘车外出购物,老人与孩子生病能够在居住地医院得到及时医治,儿童可以在附近上学,社区内文化、娱乐、体育设施齐全。
房屋价格在上涨，人们对物业等方面的要求也在不断提升，成熟的配套设施以及设计独特的户型、完善的物业服务等已经成为时下人们购房时考虑的重要因素。调查统计中，70％的消费者认为，完善的物业管理极大的保障了人们住进小区后的生活细节，而在此次调查统计中，对诸如新港城、天庆花园、天庆嘉园、飞天家园、三易花园等小区的物业管理得到了消费者的充分肯定，被调查者也很是满意。
调查统计还显示，很多年轻人已不满足将住房作为终身的产品享用，而是根据自己的实际情况选购一些小户型的住房，而开发商似乎也在不断满足这些年轻人追新求异的目光。如曦华源就在今年5月份推出精装修单身公寓，40平方米左右的一房单位，均价在2300元／平方米左右，总价控制在20万元以内，八成按揭15年的话，月供也就300多元，这一价位对年轻置业者来说吸引力的确不小，很快就被抢购一空；中广都市丽景也是供不应求。
为了顺应兰州房地产市场发展的需要，很多开发商在户型上也做出了创新，不仅出现了“小三房”产品，还出现了“大三房”产品，并且销售得都不错。仁恒国际的国家专利户型就是以其全景观阳光而受到消费者青睐的。
房屋价格在上涨，人们对住房的需求层次也在提高，收入与房价的上涨比例虽然存在着暂时的不协调状况，但高性价比的楼盘才正是开发商所要提供的。
编辑：俞昱邦（来源：科技鑫报）
