【南京日报报道】新闻提示：最近一段时间，南京楼市刮起“豪宅开售”风。位于鼓楼区、售价1．4万元／平方米的观园翔龙，位于新街口、均价达到1．1万元的挑高楼盘天空之都，精装修小户型、号称拥有“王者之气”的金陵王府也以1．2万元起售；就连上世纪90年代中期建成、一直只租不售的“顶级公寓”、“豪华别墅”也陆续推向市场，这其中包括玄武湖边的以1．6万元／平方米均价起售的金陵御花园贵宾楼，以及据传将以2．8万元／平方米的天价“秘密”发售的紫金山庄。
相当数量的豪宅在同一时间段内集中涌现，这实在是南京楼市的一个很有趣的现象。南京有这么多的有钱人来“消化”高端的豪宅市场吗？开发商为什么不约而同地将豪宅集中上市？种种迹象，让人们对其背后的深层原因产生了猜测。
市场：二手豪华公寓、别墅争相上市
均价在1．6万元／平方米的金陵御花园贵宾楼，定在今天正式开盘。记者昨日从开发商处了解到，目前已经有72％的房源被预订了，其中，约有65％的客户属于“板上钉钉”型的。该楼盘项目经理沈绫笑着告诉记者，目前的销售情况还是很不错的，有30多套房源已经锁定客户，只等签商品房销售合同了。此外，那套面积达到了360平方米顶层跃层、售价高达800万元的“全市最贵公寓”也已经“名花有主”了。大约是豪华公寓的“准业主”买房心切，昨日从该楼盘销售部传来的消息，有不少人要求提前签订商品房销售合同。那套最贵的公寓房也被一中年男子以800万元正式买下。
继贵宾楼之后，与帝豪花园一样坐落在紫金山风景区的别墅群紫金山庄，也传出要结束建成后近10年“只租不售”历史的消息，预计售价为2．8万元／平方米。
在拍卖市场上，南京东郊的别墅今年也显得异常活跃。从今年4月28日帝豪花园的7幢别墅公开拍卖起，这些别墅就有“重出江湖”的苗头了。在4月的拍卖会上，7幢帝豪花园别墅以2200万元起拍，成交价为2680万元，折合每平方米单价约为1．29万元。当时曾有人预言，在城中板块的普通公寓都开始“奔八”的时候，处于中山陵风景区，并且定位在“豪宅”的别墅项目卖这样的价格，其实还有很大的上涨空间。如果顺利转手，至少赚上5000元／平方米。
未来：一年内还将推出100万平米豪宅
眼下正是房地产市场“金九银十”的季节，豪宅项目正“风起云涌”。据不完全统计，目前南京市区已经上市的万元以上楼盘的面积达到了70万平方米左右。而据记者了解，未来一年内，南京即将推出的豪宅还为数不少。
南京国际广场项目虽然尚未正式启动销售，但其报价已经出炉，达到了2000美元／平方米；而2002年长发拿下的利济巷项目是当年南京的“地王”，楼面地价就达到了1．2万元1平方米，按照其成本预测，今后上市价位将不会低于1．5万元／平方米。同年12月在拍卖会上，一块紫金山至沪宁铁路的住宅用地，出让底价为6．5亿元，最终被江苏阳光置业发展有限公司以9．11亿元买下，业界人士预测，其也将以开发高档别墅项目为主。
而被中国广厦拿下的长江路——邓府巷项目，其拿地成本就达到5亿多，建筑面积更达到了25万平方米。花高价买下市中心的黄金宝地，开发商自然不会将其廉价出售，已经放出口风“非高档不做”，“至少也是万元以上”。此外，北京锋尚的小桃园项目、世茂集团在下关的滨江新城等，由于其拿地成本都高达数亿以上，预计销售方向也是朝豪宅发展。而按照已有的开发计划，未来一年内，南京楼市还有建筑面积达100万平方米的豪宅将上市。
说法一：开发商手头紧，卖豪宅套现？
业内人士分析，在宏观调控的大背景下，银根和土根双紧缩，不少开发商在市场上是有着“切肤之痛”的。要拿地，开发商就必须有充足的资金，而银行贷款收紧，开发商贷款不易，只有另辟渠道筹资。
金陵御花园的销售经理沈绫曾经承认，贵宾楼出售的最主要原因，是开发商益来实业公司正在开拓外地市场，在苏州、西安两地都拿地进行住宅项目开发，巨大的投入，仅靠租赁回笼的资金是不够的。他们下一步很有可能再将金贸大厦和益来广场这两个写字楼项目拿出来开卖。
开发商“忍痛割爱”，将以往藏在深闺、不轻易出手的豪宅推出来上市，确实，这是目前最快也是最直接的筹资方法。
说法二：豪宅拆迁，补偿最多6500元？
记者在采访中听闻的另一种说法，是说目前为了保护南京的湖光山色，在即将展开的钟山风景区环境整治中，某些住宅很可能会被拆除。开发商是不是为了规避风险，急于将手上的豪宅脱手？
所有的开发商都反驳了这种说法：“我们是有用地规划许可证的，这一点我们都给客户看过，他们也都十分清楚。”
有消息披露，最近市政府原则通过了《钟山风景区外围景区规划》，规划中确实对玄武湖周边的建筑提出了远期改造建议，其中包括了金陵御花园及其对面的私家花园等一些其他住宅建筑。该规划提出：“开辟明城墙遗址通道的远期设想，即留出明城墙遗址所在位置，周边15米用地范围内严格控制建设，形成一个明城墙遗址通道，保留城墙的延续性、连贯性。”
规划部门有关负责人表示，该规划是一个远期设想，要待各种条件和时机成熟的时候才会实施，具体时间很难说。但是，假定该地段面临拆迁，目前卖到了1．6万元／平方米的豪宅，又能得到多少拆迁补偿呢？
市拆迁办有关人士表示，新的拆迁补偿管理办法实施后，已经将土地级别定价改变为经市场化评估定价了。现在的拆迁补偿安置费用中，除了土地补偿款外，还有很大比例是按照市场价值等综合因素进行补偿的。
但有知情人士分析，在前不久的九华山隧道施工而进行的拆迁工程中，拆迁补偿基准价为每平方米5271元，最高补偿为平均每户每平方米5700元。而位于市中心的新街口东铁管巷拆迁补偿费用，最高的也才6200元／平方米左右。如果按照所处的地理位置和物业形态来评估，假定贵宾楼面临拆迁，这笔补偿费用最高也不会超过6500元／平方米，而这仅仅为该项目目前销售价格的一个零头。
说法三：房价到了拐点，豪宅才“井喷”？
江苏盛世房地产研究中心主任李西表示，市场上出现豪宅销售风，对整个房地产市场并不是一件好事。豪宅井喷，尤其是部分只租不售的豪宅纷纷上市，有可能是房价到了“拐点”的一个信号。李主任说，南京楼市真正开始活跃，是从2001年才开始的。到了2002年后期，房价才开始大幅拉升。有数据统计显示，南京江南八区的房价，在2004年7月的时候已经比2002年第四季度翻了一番，总体房价增长在102％以上。
曾经代理过许多楼盘销售的某营销公司副总程起亮表示，目前的南京房价已经处在岌岌可危的边缘，有些板块的不合理定价现象严重，以“板块概念”炒作的情况十分明显，而购房者的承受能力有限。该公司的销售统计显示，南京楼市从今年8月起到现在，销售量一直处于微滑状态，国庆黄金周期间才有小幅上扬。这样的销售业绩，实在愧对房地产市场上“金九银十”的说法。
本组撰稿：南京日报记者 刘晓昕
(编辑 思夕)
