没有土地证的房屋暗藏巨大风险，专家呼吁成都尽快实现土地和房产“两证合一”
2002年3月，王先生花60多万购买了成都市中心某楼盘住宅。当年年底，拿到了房产证。“两年多了，我们到现在都没有拿到土地证。”他和其他购房户多次找到开发商，每次都是被告知还要再等一段时间才能办理土地证。他到土地管理部门查询发现，楼盘的大土地证至今还被开发商抵押在建行。
“已属于我们的土地使用权，开发商凭什么拿去抵押？”王先生气愤地说，开发商这种行为严重侵犯了我们购房户的合法权益。更让他担心的是，要是开发商破产了，没有钱偿还银行贷款，他和其他购房户的损失就大了。
王先生的担心不无道理。开发商将土地抵押给银行取得开发贷款后，最后出现“崩盘”甚至破产，土地证也随即被“抵死”的情况，在国内甚至成都不是没有出现过。“土地证若被‘抵死’，银行如果行使土地抵押权，”四川泓森律师事务所雷松涛律师说，购房户的结局就有可能是：买了房而没有房，甚至连购房款也不一定能全数追回。
官方说法3类房屋难有合法土地证
成都市国土资源局综合处副处长严健介绍，有3类房屋难有合法的土地证。
上世纪90年代起，国家就明确规定，房地产开发企业要进行商品房开发，必须向国家交纳出让金取得土地使用权后方可进行。一些开发商受利益驱使，在集体土地上修建商品房出售。在集体土地上搞商品房开发，这是国家明令禁止的。由于不用缴纳出让金，而且房屋价格低廉，消费者在明知不能取得合法产权的情况下，也愿意购买这种廉价房屋，但隐患也就此埋下。
还有一些开发商擅自改变土地用途，如在住宅用地上修建商业用房，也是造成购房户难以取得合法产权的一个因素。
再者，开发商与以行政划拨方式取得土地使用权的单位联手，以修建单位职工住房的名义，暗中将修建的房屋以商品房出售给单位以外的他人。赵绍舜律师说，这种情况的房屋，即使“两证”拿到手，今后房屋在进入二手房市场进行交易时，也会遇到麻烦———必须补交土地出让金或补交相应的土地收益后，才能出手。
此外，不具备房地产开发资格的非房地产开发企业进行商品房的开发、销售，其销售的房屋往往会遇到无法办理权属证书。消协建议“两证合一”保障购房权益
省消协投诉部主任许志明表示，商品房买卖合同（范本）中关于产权登记的约定，通常都被理解为对房屋所有权的约定。按我国现行法律条文，开发商只具有“协助购房户办理土地使用权变更”的义务，并没有“主动为购房户办理土地使用证”的义务。
一个事实是：在商品房买卖中，作为购房户的消费者往往处于弱势地位，在签约时，购房户的要求很可能被开发商拒绝。最后的结局是，购房户为买房而不得不和开发商签下对方早就拟好的合同。在这种情况下，购房户的利益往往遭到侵害。
许志明认为，在商品房交易中，政府或主管部门有必要出台有利于保护消费者合法权益的措施，如强制要求在购房合同中加入办理土地使用证的条款；加大对开发商不履行法定义务的处罚力度。此外，还可借鉴国内其他一些城市的经验，如重庆就采用土地证、房产证“两证合一”的方式。律师支招无证户该这样办理国土证
已买房的购房户没办理土地证该如何维权？赵绍舜律师给出了如下建议：
看合同约定，与开发商接洽，明确是开发商代办还是开发商协助办理。
如买到集体土地上的商品房，购房户需到规划部门查房屋是否符合城市总体规划，如符合规划，购房户可要求开发商完善征用手续和交纳出让金，并重新和开发商签订合同；房屋不符合规划，房子肯定要被拆除，购房户的损失只有找开发商索赔。
购买划拨土地上修建的房屋时，尤其需要审查卖方的土地证，了解土地使用性质，并约定出让金究竟谁交。
土地在银行抵押的情况。在购房签约时，可到国土部门了解土地抵押情况，如对方土地还没解押，就要慎重考虑，并咨询相关专业人士。
准备买还没买房的准购房户应如何规避风险？赵律师开出如下“单方”：
审查“五证”；在合同上对土地办证进行明确约定，包括办理时间、违约责任；了解土地使用权的性质（集体、划拨、出让）；审查土地是否被抵押。记者点睛办土地证购房者要主动
土地证作为取得土地使用权的合法凭证，是购房人应享受到的权益，要是没有这个证，其隐患一旦出现，购房户的权益将难以得到保障。无论是按照商品房买卖合同（范本）中关于产权登记的约定还是相关法律条文的规定，办理土地证的主体都应是购房者。按法律规定，开发商有“协助”购房户办理土地证的义务，而不是有“主动”为购房户办土地证的义务。
目前，土地证办理虽离不开开发商的协助，但购房户办理国土证的主动性尤为重要。对土地证的自动缺失，就是对自身权益的不重视。
业界发言4道障碍挡住土地证到手
土地使用证迟迟没有办理，出售商品房的开发商实是难脱干系。“商品房购买合同中有约定的依约定，如果没有约定，购房户应该在房屋交付之日起，90天内拿到土地使用证。”雷律师说。
事实上，购房户要在90天内将土地使用证拿到手，基本上不可能。一位房产公司老总说，因为开发商的原因使购房户不能按时办理土地使用证，主要原因有：
开发商取得一宗土地使用权后，通常是办一个大土地使用证，然后对该宗土地进行分期开发，只有等各期开发结束，开发商才按户对土地使用权进行分割，办理各户的土地证；
开发商在对一宗土地进行开发的过程中，因受到拆迁等客观因素影响，导致整个开发工程滞后，直接影响先期入住的购房户按期办理土地证；
开发商手中的征地手续尚未完善，一宗土地的一部分办理了出让手续，还有一部分没有办理出让手续，开发商在办理出让手续的部分上修起商品房并出售，很显然，这部分购房户很难在短时间内拿到土地证；
开发商将商品房出售后，而其以土地作抵押的开发贷款还没到期，开发商要等贷款期限到了后，还清银行贷款或用另一块土地将已开发的地块置换出来后，购房户才能办理土地证。见习记者吴伟摄影郑骏
