“邻居装修损坏我家”追踪
目前，广州市约有200万居住在房改房及陈旧住宅里的居民，由于历史的原因，越来越多的“房事”尴尬日益困扰着他们。
取消免费物管难适应
房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。
东山区国土房管局党委副书记江国英认为，长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。同时，房改房小区物业多由未改造的街道、商业区、各类自然住宅群组成，产权复杂，一体化水平差异较大，对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
广州市国土房管局物管处的冯科长则认为，不少老居民觉得物管可有可无，不愿出钱请人管家。而物管是一个小区的公共利益，得不到全体业主的同意很难实施。
管理成本高吓退物业公司
与旧住宅小区不欢迎物业公司相应的是，很多物业公司也不愿进旧小区的门。
不少旧小区楼龄偏高，内外结构和公共设施都非常陈旧，且停车场、物业管理用房等所需配套设施缺乏，管理成本偏大。
一个代管东山区白云街一批旧住宅楼物业公司的负责人称，多数房改房为单体楼，规模小，居住分散，管理成本高，加上这些房楼龄较长，维护保养难度大；不少住户还未完成向“业主”的转变，不愿缴或拖欠管理费，令他们非常头痛。
不少问题没有明确规定
有业内人士指出，目前施行的《物业管理条例》等法规政策，对如何推进和规范房改房、旧住宅小区的物业管理方面还存在不少真空，对此类住宅的物业管理经费、维修基金、市政配套设施健全等问题都没有明确的规定，使工作开展起来缺乏有力的法律依据。
单位补贴不是最终解决办法
在房改房物业管理方面，做得较好的只有个别小区。如广州市地质局职工大院，在聘请专业化的物管公司进行管理后，地质局对居民实行补贴，每平方米补0.55元，职工自己只需付0.35元。
然而，在单位补贴日趋减少的大趋势下，地质局对职工的补贴也会越来越少，这就意味着职工支付的比例会越来越高，甚至全部承担。如果职工能够接受，那么该小区的物业管理就将真正实现“断奶”；但如果职工不愿意由自己来负责这笔费用呢？很可能物业公司就会出现运作困难，最终只能选择撤退。
当地居民告诉记者，请了物业管理公司之后小区变化很大，绝大多数居民觉得花钱还是值得的。由此看，房改房、陈旧住宅小区的居民还是希望能享受到良好的物业管理服务的。
低收入家庭难承受物管费用
芳村区白鹤洞街鹤建里社区也许是房改房物业管理被遗忘的一个典型。居民何耀佳告诉记者，小区根本没有物业管理。1981年，芳村房管站在这里建设了一批用水泥预制板拼装起来的试验房，后来成为广钢、广柴职工和水上居民的集中居住地。六七年前房改政策出台后，芳村房管站就把房子卖给了居民。没有房改的时候，小区的水、电、房屋维修等都是由房管站负责，而现在则完全靠居民自己解决。
鹤建里居委会曾考虑过请物业公司进行管理，但这里的居民多数是下岗工人、退休工人，生活水平较低，只要是需要交钱的事多数居民都不愿意做。
维修基金匮乏隐忧严重
目前，广州的房改房、陈旧住宅小区还存在一个严重隐忧，那就是许多房改房、陈旧住宅维修基金严重匮乏。
房改房和陈旧住宅按有关政策由公房转为私房后，应提取购房款2％的资金作为维修基金。然而，在具体实施过程中，有的单位和开发商根本就没有代收，有的是代收后也没有将这笔钱按规定转存到市物业维修基金专门账户上。
与此同时，目前广州市房改房、陈旧住宅居住的人口有200万左右，超过20年楼龄的房改房、陈旧住宅在老城区比比皆是，仅靠这2％的物业维修基金是远远应付不了修缮之需的。
广州某老城区一栋18层的房改房大楼，电梯经过20年的使用后已故障频出。维修人员认为须换一部新电梯了。然而，其中的部分业主(4层以下的)认为自己不用电梯也可以，不肯出这个钱；而出了钱的业主又觉得不公平，致使许多住户至今仍靠爬楼梯上下楼。
这个问题已引起了住户的广泛关注，业内人士认为：这些问题单靠物业维修基金显然是不行的。如果采取基金出一小部分、业主自筹一大部分来解决，而个别业主又不肯出钱或出不起钱怎么办？
将设专门机构监管维修基金
近年来，我国许多城市纷纷建立了用于物业共用设施、设备中修、大修的物业维修基金。然而，在房地产业起步较早的广州市，这笔与千家万户城市居民安居乐业紧密相关的物业“保命钱”，却因房地产发展商、物业管理公司、房改房原所属单位和业主谁也不愿买账，基金征集工作陷入停顿，已征集的基金也大量循环在监管视野之外。
广州市国土房管局有关官员指出，去年广州10区房屋交易总量为1639万平方米，金额604亿元，分别比前年增加15.83％和8.24％。仅去年一年，广州的物业维修基金就应该到账6.5亿元，然而截至去年12月，全市资金归集量仅为1.95亿元。
对此，广州市国土房管局已加强了督促和监管，处理了一批私自截留基金的房地产开发商、物业管理公司、房改房原所属单位等。同时，该局还指出，广州市不少早年建成的商品楼已开始进入维修期，但多数住宅小区并没有按规定设立维修基金。对全市的房屋维修而言，现有的维修基金实在是杯水车薪。如果再不重视物业维修资金缴存缺口太多的问题，受害者还是业主。
为改变这种状况，广州市国土房管局大力推行“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，凭存折或专用卡可在中国农业银行广州市各网点查询、续存，使得物业维修资金的运作公开、透明。
据房管局有关人士透露，今年还将建立完善的“三级管理网络”，加强对业主自治组织的指导、监督，设立专门机构——广州市机关用房管理所负责全市物业专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作(原由广州市国土房管局物管处负责管理)，并设立首期维修资金交纳制度。
对策
三招突破
房改房物管瓶颈
业内人士认为，要突破房改房、陈旧住宅小区物业管理的瓶颈，满足市民对物业管理的要求，首先要住户树立“花钱买服务”的思想，让物业管理公司能进入良性循环。
其次，还需要对现在的《物业管理条例》和《广州市物业管理条例》进行细化，增强可操作性，使住户之间出现纠纷时不再投诉无门。对此，广州市国土房管局也深有同感，该局简文豪局长在向广州市人大代表汇报中提出，鉴于去年9月1日起实施的《物业管理条例》不够细化，迫切希望广州市人大能够及时出台更具地方特色、更具体细化的地方性法规，对《条例》中尚未细化的部分加以完善。
业内人士还特别指出，针对困难群众的物业管理缴费难问题，应该按照“政府先出小头，个人出大头”的原则，由政府从城市建设资金中划拨经费成立专项资金，采取政府补贴的形式帮扶低收入的困难群众，妥善解决缴费难问题。
本报记者 赵南坚
实习生 郑杨 朱丰俊
