深圳市海上田园风光旅游区实际投资近10亿回收目标实现难
经营才两年净亏3500万
基本评价
净亏数千万投资难收回
1998年12月，我市成立深圳市海上田园风光旅游区建设指挥部。1999年1月，深圳市海上田园风光旅游区（以下简称“旅游区”）正式开工建设。2000年7月，宝安区投资管理公司注册成立深圳市海上田园旅游发展有限公司（以下简称“公司”）经营管理旅游区。2001年9月，旅游区开园营业。截至2003年6月30日，旅游区实际资金投入9.38亿元，其中政府直接投入6.67亿元（含园区外市政投入1.5亿元）；旅游区占地面积1.61平方公里，房屋建筑物总建筑面积50596.04平方米，建设总投资为11.03亿元，实际支付工程款8.79亿元。
旅游区建成后在促进深圳西部第三产业发展，改善宝安区投资环境，增强人们的生态环保意识等方面发挥了一定作用，带动了周边相邻产业的发展。但旅游区营业以来，累计净亏损3515万元（未包括应计提的折旧费用和公司贷款利息），经营效益与可行性研究报告提出的目标、同行业先进指标均有较大的差距，预定8年左右收回投资的目标难以实现。
主要问题
项目建设手续不完整不规范
审计发现，旅游区在项目建设上存在一些问题。
问题一：项目前期准备工作违反基本建设程序
旅游区从提出建设意向到计划开园营业仅有13个月的时间。通常情况下，类似旅游项目的建设，一般应有2~3年的论证和筹备时间。由于建设时间紧、任务急，开工前未进行可行性研究，也未做初步设计和编制项目总概算，项目至今无一个完整的经有关部门批准的项目总概算，直至2000年1月才补做了可行性研究报告。
问题二：项目建设过程中手续不完整、不规范
旅游区边勘察、边设计、边施工、边报建，很多施工合同都是事后补签的，有的甚至无施工合同，部分项目至今未办理规划许可证和施工许可证；大部分项目未按有关规定进行公开招标，自主发包项目占工程投资的68.5％。
问题三：大部分工程结算不及时，项目未办理验收即交付使用
旅游区共执行合同409项，已结算项目19项，结算造价956万元，不到工程总投资的2％，目前尚有工程欠款约2.30亿元；绝大部分项目未办理验收手续即交付使用，已办理验收手续的只有59项，占全部合同的14.43％。
审计还发现旅游区开园后在经营管理方面存在一些问题
一是公司未制定旅游区的长远发展目标。二是缺乏有效的内部控制，门票、客房、物业出租定价以及旅游项目长期合作合同订立均未充分考虑经济效益。比如，水上街市项目签订了合作合同，但按照合同条款规定，公司7~15年无法收取租金。三是财务管理较为薄弱，公司尚未制定存货核算等基本财务会计制度，账务设置不够完整，会计核算不够规范，会计基础工作比较薄弱。
旅游区目前面临比较严峻的形势
一是经营包袱沉重，每年5500万元左右的折旧费用为后期经营造成巨大的困难。二是旅游区经营将继续发生亏损。通过盈亏平衡分析，公司盈利的目标很难实现，而且在今后相当长的时间内每年还会发生较大亏损。三是工程欠款高达2.30亿元，银行贷款2.47亿元，继续贷款困难重重。四是由于大部分工程尚未结算，产权不明晰，贷款、资本运作均受到制约。五是面临同行业的激烈竞争。
审计建议
公开招标委托经营
一是充分利用现有资源，调整经营决策，加强财务管理，强化成本核算，最大限度增收节支，避免经营亏损进一步扩大。二是妥善解决工程欠款，明晰产权，使旅游区能有多种发展思路。在旅游区产权未明晰前，在财政贴息上继续给予支持。三是招商引资，吸收有实力的企业集团入股旅游区，走品牌化、集团化、专业化的道路。四是采取由旅游区提供土地、宾馆等资源，合作方提供资金的方式，合作开发旅游项目，合作开发房地产，完善旅游区功能，盘活闲置资产。五是将该项目通过公开招标委托给熟悉市场运作的专业公司经营。在条件成熟的情况下，将旅游区采取招标或在产权交易中心挂牌的方式，面向社会公开转让。
海上田园的景色。本报资料图片
（图片见PDF版A5版）
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