新桂网-南国早报 记者 唐正芳
《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》（简称《暂行办法》，下同）7月10日起正式实行。修订后的《暂行办法》与原办法相比，做了哪些改动？对于申请住房公积金贷款买房的职工来说，到底又有什么好处呢？就这些问题和有关条款，记者采访了自治区房改办有关负责人
贷款标准全区统一
1996年，广西出台《住房资金个人抵押贷款暂行办法》（简称原办法，下同），贷款资金来源除了住房公积金外，还包括其他住房资金，因而，原办法没有单独制定有关住房公积金个人住房委托贷款相应办法，住房公积金个人住房委托贷款办法都由各市、县自行制定，造成了全区“贷款条件不统一、贷款额度不统一、贷款年限不统一、贷款程序不统一”的局面。这样一来，各地职工享受到的权利不一样，相关部门管理起来也相当头疼：不同的地方出现相同的问题时，无法作出统一的解释，一旦出现纠纷很难处理。
由于原办法存在的种种不完善，造成目前广西区内住房公积金资金利用率极低，还不到10％，远远低于全国40％的平均水平。现行的《暂行办法》适用于全区，改变了原办法中的“四个不统一”的情况，有关部门希望通过实行新办法，能改变广西住房公积金资金利用率偏低的现状。
放宽贷款条件
《暂行办法》首先放宽了贷款条件，体现在以下两个方面：
一是放宽了有关缴存住房公积金的规定。原办法规定的贷款条件是“按时足额缴存公积金”，即每个月发工资后，不管有何经济上的意外，这笔款项必须缴，并且一分不能少。《暂行办法》中这方面的规定则是“正常缴存公积金”，这里的“正常缴存”可以理解为：职工只要按《住房公积金管理条例》规定缴存住房公积金即可。如果贷款人单位出现经济困难，在办理正规申报手续获批准后，可以缓交或适当减少应缴住房公积金额度。且在缓交期间，职工还可以申请住房公积金个人住房贷款。
二是减少首付。《暂行办法》规定：具有相当于所购自住住房价款的20％以上（原办法为30％）的首付款，或者具有所建造、翻建、大修自住房工程款的20％以上（原办法为30％）的自有资金，即可申请贷款。
首付款的减少，减轻了职工第一次付款时的负担，增强了职工购买新房的能力。以南宁为例，目前小康水平住房的标准为“户均一套，人均一间，功能齐全”，即三口之家居住三室一厅，这种住房的房价约在30万左右，按《暂行办法》执行，首付款为6万元左右；若按原办法执行，首付款则需9万元。
贷款期限延长
《暂行办法》规定，贷款期限最长不超过30年，且根据情况可延长至借款人法定退休年龄后10年。
相比之下，原办法的贷款年限偏短。原办法规定，建造新房的贷款年限不能超过15年，购买住房的贷款年限不能超过10年。贷款年限偏短，就使得职工每月还贷的额度增大，无形之中加重了职工的经济负担。另外，还会使得一些工资级别不高的职工对公积金贷款望而却步，在一定程度上阻碍了公积金住房贷款的消费。
贷款年限延长到30年有何好处？让我们看一个例子：
张三今年28岁，月收入1000元左右，想用住房公积金个人住房委托贷款购买一套住房，贷款12万元。如果按30年贷款年限，采用等额本息还款方式，他每月需还款576.36元（一律按现行公积金贷款利率计，即贷款期限在5年以下的，年利率为3.6％；贷款期限在5年以上的，年利率为4.05％。下同）。按目前广西物价水平标准，每月的人均正常消费水平在400元左右，扣除这部分生活费用，张三的工资余额正好可以支付房款，因此，这样的贷款方式对于张三来说还是可以承受的。如果按原办法，张三能享受的贷款年限只有10年，同样是贷款12万元，每月则需还贷1217.76元。这么重的还款负担，贷款对于张三来说只能是梦想了；即便是按20年的年限，他每月仍需还贷730.32元，还贷后每月只剩下200多元的生活费，这样紧巴的日子张三很可能是无法忍受的。
将贷款年限延长至贷款人法定退休年龄后10年，这是原办法中没有的。之所以这样规定，主要是考虑到照顾相当一部分目前住房困难、有购房愿望、却又将近退休的老职工的利益。比如说，李四今年50岁，想贷款10万元买房子，如果按原规定只能贷10年，那么他每年需还款1万多元，每月在1000元左右，如果李四工资收入一般，估计难以承受；如果按现行办法，其贷款年限则可以延长10年，即可以贷20年，每月还贷只需608.6元，这样一来，李四还是可以考虑贷款买房的。
增加贷款额度
《暂行办法》规定，住房公积金个人住房委托贷款的额度在借款人购买、建造住房价值的80％以内，或翻建、大修住房金额的80％以内确定，贷款的最高额度不超过25万元。
比较而言，原办法在这方面的规定就严了许多，贷款额度不能超过所购房房款的70％，大部分市、县制定的贷款办法还规定，贷款额度不超过职工家庭退休前所缴住房公积金余额的2倍。广西是1993年开始推行住房公积金制度的，按《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金，比率不低于职工工资收入的5％，职工单位支付同等数额。比如说，王五1994年开始交纳住房公积金，当时40岁，按其工资1000元计，每月需交纳住房公积金为1000×5％＝50元，单位帮他交50元，这样他每月存入公积金管理中心账户的数额为100元。按原办法规定，如果他要买房，能贷款的总额为：1200元（一年缴存的公积金总额）×20年×2倍＝4.8万元。如果他想购买一套价值12万元的房子，除非自己另有大部分资金，否则贷款远远不能帮他解决问题。
可以选择还贷方式
原办法只有等额本息还贷一种方式，《暂行办法》在此之外增加了等额本金还贷方式，这样就使得借款人在还贷时有了选择的余地。
等额本息还款方式，即在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息，目前房地产销售中非常流行的“银行按揭贷款”便用这种方式。如果贷款10万元，期限为20年，那么每月还款为608.6元左右。这种方式对于年轻人比较适合，因为还贷数目每月作为一笔固定的支出，生活上较好安排。
等额本金还款方式，即在贷款期内以等额度偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。如果贷款10万元，贷款期限为10年，那么第一年还款数额为：1万元的本金＋第一年10万元的利息；第二年还款数额为：1万元的本金＋第二年9万元的利息；依此类推。这种方式刚开始还钱数目较大，随后逐年减少，适合中老年人选用，因为他们会随着身体等各方面因素的变化，年纪增大收入相对减少。
