原标题：2021年上海房地产市场回顾：商业地产加速复苏
2022年1月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》报告显示，2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高，租金止跌回升，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显；零售市场“首店经济”持续激发城市消费，国潮当潮，实体零售继续回暖；仓储物流供应放量，多重需求支撑租金继续上涨；商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创六年新高再破百万，租金涨势稳定；投资市场大宗交易量同比回升51.3%，新经济资产备受关注，科技及生物医药类自用型买家踊跃。
CBRE世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2021年是十四五规划的开局之年, 也中国开启经济发展的新阶段。上海持续深化‘五个中心’建设，着力发展‘五型经济’，推进五个新城建设，不断提升城市能级和核心竞争力，加快打造国内大循环的中心点。商业地产整体表现稳健，进入加速复苏阶段。”
写字楼市场：“再中心化”赶超“去中心化”
2021年写字楼市场共录得录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为去年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博-前滩-徐汇滨江”为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。
值得一提的是，第四季度核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现“再中心化”区位升级赶超“去中心化”的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，全市空置率同比显著下降3.0百分点，至16.6%。
行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示：“2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万左右新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。近期，包括14号线在内多条升级市区通达性的地铁开通，进而促进浦东、浦西商务板块间联动，有望再助推城市多元格局发展。”
零售物业市场 ：各类首店集聚上海
2021年，上海零售物业市场共录得11个优质项目入市，主要项目包括北外滩来福士、前滩太古里以及上海久光中心等。全年新增供应达125.5万平方米，已超过2016年至2018年供应高峰时期的年均水平。所有新项目均位于非核心商圈，包括大宁、北外滩和前滩等的多个板块，随着新项目的入市，激发商圈商业新活力。
餐饮依旧是主要驱动力，需求占比35%，其中以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼。上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海。在首店选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国首家MUJI生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺表示：“新入市项目超预期的表现以及开业带来可观的客流均反映新常态下消费需求发生的深刻变化和创新商业模式正在加速。未来六个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。”
投资市场 ：交易总量级重返千亿
2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。
从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，按笔数占比52%。其中值得关注的是，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显。
细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶预测：“2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑；仓储物流的投资热度有望持续；生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。”
