楼市火热时，房价不断上涨，虽然签了合同，在还未过户时卖房毁约的情况屡见不鲜，甚至有些卖房者选择主动提出毁约，愿意退回定金并承担一部分的违约金。面对这一情况，购房者应该如何维权？
2016年1月，王氏夫妇为了孩子上学，与周先生、中介方签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定王氏夫妇购买周先生所有的、位于南京市鼓楼区的一套房屋，成交价为320万元。合同签订后不久，王氏夫妇就接到中介的电话，称周先生不愿意卖房子了，要解除合同，并愿意退还王氏夫妇已付定金，并承担违约责任。
因为王氏夫妇的自有房屋已经出售，并且已经办理过户手续。周先生此时悔约将使一家三口无家可归。无奈下，王氏夫妇夫妇找到江苏圣典律师事务所陈言律师，咨询相关法律问题。
陈言律师表示，一般情况下的房屋买卖，买方和卖方会在中介公司的居间下签订房屋买卖合同，这种合同一般是中介公司出具的格式合同，合同条款还是比较完备的，通常合同中会包含有定金条款、违约条款等，“如果发生卖方违约，首先双方应进行协商，协商不成的话，买方只能依据合同向法院提起诉讼了。”陈言律师说，“但如何提出诉请才能最大限度得维护守约方的权益，这里面还是有些值得提醒注意的地方。”
陈言律师介绍，根据《合同法》《担保法》关于定金、违约金的相关规定，在遇到上述情况时，守约的买方可以要求对方承担合同约定的违约金或者定金罚则（违约金和定金罚则两者只能择一适用）。“如果因为对方不履行合同义务，给买方造成损失的，买方还可以要求对方赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因对方违约所造成的损失，包括买方因对方履行合同后可以获得的利益，这种‘预期利益损失’对应到房屋买卖合同中就包括房屋涨价的差价。”陈言律师说，根据《合同法》107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，如果只允许卖方无正当理由的随意解约，将导致买方要求继续履行合同的权利落空，这也违背了诚实守信的原则。“所以买方除了解除合同，向卖方要钱以外，还可以要求卖方继续履行合同。”陈言律师说，但法院在判决能否继续履行时，会考虑是否存在以下情形：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。
“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人理应按照合同的约定诚实地履行自己的义务。”陈言律师说，“不让违约方在违约当中得利，这是司法应该有的智慧和担当，让违约者赔钱了事，这其实一定程度上纵容了违约者，司法机关应该要对房市的投机、不诚信行为说不。”律师简介：
陈言，法律硕士，江苏圣典律师事务所专职律师，党支部副书记。曾为第二届青奥会组委会法务部提供驻场法律服务。陈言律师专注于公司、证券相关业务，执业先后担任数家大型企业、集团的常年法律顾问。联系电话:13382007288联系邮箱：lawyer.chenyan@foxmail.com
房子涨价卖方主动毁约 买方怎么办？
