近年来，在楼市竞争激烈的情况下，许多房地产开发商为求在最短时间内销售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金回笼，大量采用了产权式商铺经营模式销售楼盘。而所谓产权式商铺是一种所有权与经营权完全分离的房地产产品形式。常见的形式是房地产开发商将其开发的楼盘自主分割为许多小商铺出售给投资者，投资者分散取得被分割单元的所有权后，在约定期限内必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司包租或委托其进行统一经营管理，而并无自由经营或管理的权利。
一般情况下，这些被分割出售的小单元之间并无墙隔离，开发商或管理公司为确保租赁收益，会在要求投资者不得提前解除合同的前提下，将楼盘整体转租给某一承租商。而这种无实体间隔产权式商铺在分块售出之后，如果缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致承租商经营混乱恶化的后果，并会引发开发商和承租商、业主间的纠纷。
2008年4月12日，沈女士和某家居广场签订《委托经营管理合同》，约定沈女士将其名下无实体间隔的产权式商铺委托给家居广场经营管理，由家居广场每月支付租金。双方同时约定了租金数额、支付期限、违约责任等。
家居广场正式开业后，陆续拖欠沈女士数次应付的租金，直到沈女士向法院提起诉讼要求解除该委托经营管理合同时，家居广场已经拖欠租金约3万元。
法院经过审理后认为，根据该《委托经营管理合同》来看，涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一商户单独解除合同，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。并且双方合同中明确约定，合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除合同。因此，最终法院驳回了沈女士解除合同的诉讼请求。
江苏圣典律师事务所陈言律师认为，在产权式商铺经营模式下，为何个体业主的合同解除权受限，究其原因是考虑到个体利益与整体利益的平衡问题。
“因为这种无实体间隔产权式商铺只有整体规划、整体布局、整体出租和整体经营时才符合整体利益，在目前法律、行政法规没有明确约定的情况下，应该适用《物权法》 的一般规定和当事人之间的约定。”陈言律师介绍，当个别业主要行使合同解除权时，法院会从保证物业整体功能发挥以及其他大部分商铺业主整体意志的角度出发，对其解除权作出限制，“对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的业主决定建筑区划内重大事项及表决权的相关规定来判断是否符合整体利益。”陈言律师说。
律师简介：
陈言，法律硕士，江苏圣典律师事务所专职律师，党支部副书记。曾为第二届青奥会组委会法务部提供驻场法律服务。陈言律师专注于公司、证券相关业务，执业先后担任数家大型企业、集团的常年法律顾问。联系电话:13382007288联系邮箱：lawyer.chenyan@foxmail.com
产权式商铺经营模式中 个体业主合同解除权受限
