原标题：盘活存量空间的宝安突围
当前，正在深圳各区如火如荼开展的“拓展空间保障发展”十大专项行动，是各区盘活存量空间、保障重大项目落地的重要途径。特区成立35年来，以建设用地年均消耗28平方公里的速度，支撑了GDP年均29.3%的增长。这意味着，当前新增建设用地几乎耗尽，破解土地资源瓶颈、保障城市发展成为深圳市最突出、最亟待解决的问题。
和深圳其他区的情况一样，高速发展30多年后，土地空间问题已成为宝安区再次实现跨越式发展面临的主要瓶颈之一。随着宝安产业转型升级持续加速，越来越多的百亿甚至千亿级大企业将落户宝安。一家从事环保行业在创业板上市的宝安本土企业负责人表示，未来五年内，该企业对土地的要求是建筑面积不少于5万平方米。这并非个案。2015年，宝安区曾启动了五类百强企业走访，走访的数百家企业中，有半数左右都提出了用地需求。
对于宝安而言，调整和优化产业空间结构仍是一项长期课题。但一方面产业空间释放困难，另一方面新兴产业和新入驻企业又呈现出巨大的用地需求，快速增长的新兴产业用地需求与传统低效产业用地的释放缓慢之间形成了强烈的矛盾。
宝安要抢占发展战略制高点，对现有土地空间进行更加合理有效的规划、提升空间资源利用效率，无疑是落实新发展要求的必然路径。南方日报将更多从政策层面，通过对宝安区“三带两心两城一谷”规划布局、107国道市政化的推进、在政策支持下企业社区不断创新空间拓展方式等方面进行梳理，以呈现宝安区探索破解土地难题的历程。
●南方日报记者 柳艳
A.规划：“三带两心两城一谷”的产业考量
对于宝安的产业空间如何谋篇布局，不得不提一份贯穿了近几年宝安产业发展的规划——“三带两心两区两城一谷”规划。
“三带两心一谷”蓝图
事实上，最初提出的概念是“三带两心一谷”规划。《宝安综合规划（2013-2020）》为宝安发展描绘了蓝图。规划以山水生态格局为基底，延续原特区轴带空间结构。以西、中、东三条发展带为基本骨架，集聚城区内部功能，形成“三带两心一谷”的城区空间结构。三带包括西部活力海岸带、中部黄金发展带以及东部生态休闲带；两心为宝安中心区和空港中心；一谷为石岩科技健康绿谷。
西部活力海岸带是综合规划“三带”中最重要的一条，展现了迷人的发展潜力。通过保护与修复滨海生态资源，引入服务、人文、休闲等功能，通过填海等手段拉长岸线，提升岸线价值，促进岸线的多元化发展，建设兼具生产、生活、生态的综合性活力海岸带。总长约45公里的西部滨海城市岸线将成为“新宝安”的发展高地。
中部黄金发展带是一个富有活力的区域，是宝安过去30年城市发展的主动脉。中部带的107国道和宝安大道，未来将构建产业转型升级的发展带，通过优化交通组织体系，发展科技、创新、中小企业总部及综合服务等功能。同时重点打造位于中部带上的立心湖战略性新兴产业园区。
两个中心包括宝安中心区和空港新城。作为深圳西部城市中心，宝安中心区重点打造独具魅力的中心区，将为前海提供服务，承载前海的产业拓展，打造创新型和智慧型城区。另一个中心，空港新城将打造未来之城，提升为深圳城市次中心，打造科技创新、国际交往、专业服务、国际物流等国际化功能区。引领周边区域从生产制造基地向科技创新基地转变。
新布局的“两城”雄心
可以看出，在宝安区“三带两心一谷”的发展布局中，更多是对城市产业的考量。这种思考贯穿了宝安的发展历程。2015年，宝安区按照“产业立区”、“产业第一”的发展理念提出“三带两心两城一谷”的综合发展布局。“两城”即指先进制造产业城、科技创新产业城，为综合规划提出了新的内容。
“两城”规划研究范围约69平方公里，包含福永、沙井及松岗街道，覆盖23片法定图则，包含5个城市更新产业统筹片区。其中，先进制造产业城38.2平方公里，北至松岗沙埔社区、东至沙井万车社区、西至沙井和一社区、南至福永新和社区。科技创新产业城31.3平方公里，北至松岗燕川社区、东至松岗罗田社区、西至松岗塘下涌社区、南至福永白石厦社区。
一位规划部门人士解释，“两城”规划重点以产业发展为核心，以产业规划为导向，以产业统筹片区为抓手，在城市更新的基础上，充分挖掘空间增长潜力，构建新的空间发展模式，为后续产业项目落地和产业转型升级提供空间保障。“两城”规划编制工作将在严格控制宿舍、商业等配建比例的前提下，适度提高产业统筹片区范围内的产业更新项目开发强度；鼓励社区和企业积极采取“产权换股权”等多种方式，使重点产业项目与产业类城市更新项目有机结合，推动产业转型升级。
B.改造：107国道市政化 再造“深南大道”
在宝安的综合规划中，重点着墨的中部黄金发展带承担着经济增长极功能，目标是构建湾区脊梁上的高端创新走廊。处于黄金发展带中的107国道及宝安大道是宝安经济发展的大动脉，但近年来已经不能满足深圳经济社会转型升级的需要，成为制约宝安区乃至整个西部片区发展的短板。
沿线产业结构亟待提升
连接北京至深圳的107国道是全国最繁忙的公路。其中107国道宝安段位于宝安区，起于深圳南头，与北环大道和深南大道相接，止于塘下涌立交，途经新安、西乡、福永、沙井、松岗5个街道，全长31.438公里。
107国道（宝安段）长时间面临诸多问题，道路客货功能混杂，过境交通、社会交通、货运交通、客运交通同时汇聚，交通通行压力大，已经超负荷运转。
除了交通拥堵外，107国道两侧的城市建设形态和产业结构也亟待提升。107国道沿线的福永、沙井、松岗则聚集着大批电子、电机设备及机械加工、塑胶化工、五金加工业、物流业企业。但这些产业多位于产业链底端，缺乏高附加值和竞争力，对经济的带动力不强；且沿线多数工业园区规模较小、分布零散、布局混乱，土地使用效益难以提升。
此外，如今的107国道两侧都已经是建成区，空闲土地极为有限。从2010年深圳推出城市更新项目以来，宝安107国道两侧成为更新的核心区域。如新安和西乡的城市更新项目以商业开发和住宅建筑为主，福永、沙井、松岗等则是围绕107国道形成商贸服务中心。
不过，这些城市更新项目从分布现状来看，更多是一个个孤立的项目，彼此之间没有太多的关联。一位交通规划人士认为，107国道两侧的城市更新项目受制于国道的属性。如果107国道宝安段变更为市政干道，宝安区就可以将107国道宝安段沿线旧城改造，高标准、高起点、高规格开展沿线城市空间规划布局。
每个城市都有一个经济生长轴，如北京的长安街、深圳的深南大道。据了解，以德国学者沃纳·松巴特（Werner Sombart）为代表，在20世纪60年代初提出的生长轴理论，直接把交通运输与区域经济发展结合起来，并强调交通干线建设对经济活动的引导和促进作用。以交通线为主轴逐渐形成一条产业带，交通干线就是产业带形成的发展轴。
宝安区发展研究中心主任戚晓曜认为，随着南头关口的拆除，107市政化改造之后与深南大道融为一体，周边的价值才能真正体现出来，两侧产业形态将进一步由物流等生产形态向总部经济、商务经济等高端形态转型。
31平方公里的“黄金商务带”
今年2月份，107国道（宝安段）市政化改造工程已获市发改委批复立项。批复肯定了107国道（宝安段）市政化改造的必要性，认为项目的实施有利于提升107国道（宝安段）的服务功能、加强道路东西两侧交通联系、促进沿线土地功能调整和产业升级，优化区域交通结构、提升公共交通服务品质、改善周边慢行环境。
市交委宝安交通运输局负责人表示，项目建议书批复意味着107国道（宝安段）市政化改造取得重大突破，接下来将和研究机构一道开展方案编制工作，编制107国道市政化改造工程道路详细方案以及沿线相关衔接道路片区方案，同时开展项目全线环评和编制工作，力争市政化改造项目能够早日开工。据了解，107国道（宝安段）市政化改造的第一步就是明年全面启动禁行货车，货运交通的剥离将扭转“高通过低转换”“强交通弱服务”的格局，净化107国道通行环境，同时也为107国道（宝安段）市政化改造创造良好的机遇。
根据统计，107国道市政化改造完成后，沿线的交通效率将得到明显提升，总体交通流量下降约30%，客运交通舒适性将得到明显的提高。
对于宝安而言，107国道市政化的意义不止于国道本身，而将大大提升宝安的产业环境，改变宝安的产业布局。
据统计，107国道沿线共有工业用地约25平方公里，市政化改造完成后，将释放出11.5平方公里的工业用地用于居住、绿化、发展商业服务业，改善107国道两侧居住环境，完善城市配套设施；对于沿线的工业企业，通过交通环境提升加快产业升级向产业链两端倾斜，增加研发及服务业的比重，培育高端产业，如规划建设西乡总部经济带等；配合107国道改造，宝安还可释放出10.2平方公里的城市更新改造空间，其中工业用地3平方公里，城市更新用地约7.2平方公里。
如今，宝安区以打造“第二条深南大道”为目标，推动107国道市政化改造，推进禁限货的同时，规划周边空间的城市功能、产业布局等，打造31平方公里的“黄金商务带”，释放出更多产业空间。
C.政策：创新为产业服务 让实体经济落地
随着近几年来宝安产业的快速发展，企业对土地的需求日益增强。在深圳出台优化空间资源配置促进产业转型升级的“产业空间1+6”文件之后，宝安区也开始优化土地空间格局，大力推进“腾笼换鸟”和城市更新，充分挖掘存量土地，提高土地二次开发利用率，出台了《关于实施载体优先、拓展产业发展空间的若干措施》，释放出了一部分产业空间。为了解决产业空间不足的问题，宝安区还探索了 “产权换股权”、“工改工”城市更新模式等。
宝安区委书记黄敏在一次调研中曾表示，宝安的发展一定是“产业产业再产业”，宝安的土地政策、城市更新政策必须为产业服务，一定要让实体经济在宝安落地。
凤凰社区农村集体土地入市
2013年12月20日，宝安区福永街道凤凰社区的A217-0315地块正式挂牌出让，成为全国首宗成功入市的农村集体土地。
和深圳大部分社区股份公司一样，凤凰社区所属的凤凰股份合作公司过去也采取“以地建厂，以房收租”的发展模式。深圳出台《优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》后，凤凰社区股份合作公司主动召开股东代表大会，决定公开出让A217-0315地块的使用权。地块被从事4G以及精密仪器研发的方格精密器件有限公司以1.16亿元底价竞得，开启了原农村集体用地成功上市的先河。
土地出让后，凤凰股份合作公司还将以风险投资形式入股方格精密器件有限公司，占有9.5%的股份，并采取“三七分成加20%物业”的收益共享方式，出让土地的成交款，70%作为政府收益，30%作为社区收益，并享有建成后20%的物业，可以用作出租，成为村民的长期收入，改变了过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下的模式，推动了社区经济转型。
“股权换产权”引进千亿级项目
2014年10月23日，“中国天谷”暨华讯方舟总部项目正式签约落户宝安，入驻西乡新兴产业总部园区。
事实上，由于产业用地的限制，最初项目落地选址备受制约。为了使项目尽快落地，宝安区与企业商洽，建议转变独立购置项目用地为寻找资源合作的思路。最终，宝安区与华讯方舟商洽提出“股权换产权”的合作模式，促成中国天谷项目落户宝安西乡。
据了解，华讯方舟是全球高速移动宽带网络通信行业的领军企业，自2009年落户宝安区后，连续3年保持400%的增长。签约落地的中国天谷项目，将打造成中国新时代的超高频微波通信技术产业基地，项目投产后五年内产值将超过千亿元。
宝安区投资推广署负责人认为，“股权换产权”合作模式将有着多种意义：其一，可有效解决宝安区拟引进企业众多与载体承载空间不足的矛盾，实现土地资源的二次开发；其二，可引导宝安区支柱产业形成集群式发展良好态势；其三，可为行业龙头企业与现有产业载体园区合作提供可复制范本；其四，可成为探索街道集体企业多元发展、多业并举提升集体经济质量的有效途径。
