“翻脸”的学区房

原标题：“翻脸”的学区房

从去年末一房难求，到如今的量价齐落，这片紧邻长春优质校的学区房缘何经历了过山车般的半年更多精彩在《新财经周刊》来源：新文化报 - 新文化网

南湖中街与南湖大路交会处，一个告示栏上贴满了学区房广告，但很少有人在前面驻足 新文化记者 孙立国 摄

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B05、B06版

新文化记者 李德庆

长春市中小学生起始年级5月3日开始网上报名。又到一年报名时，长春市的学区房价格如何？市场需求是否持续旺盛？记者调查中了解到，邻近省内两所知名学校的长春市南湖新村学区房在经历了2015年价格疯涨后，今年的价格却面临大幅下滑。一年来的一涨一落间，漩涡中的买房者和中介，谁是赢家？

购房者

去年末，张云（化名）终于决定入手一处南湖中街的学区房。这是一栋上世纪80年代的红砖房，一些房子甚至是室外楼道，冬天四面透风。26平方米一室一厅的房子，张云夫妇俩认为完全不能住人，但这无所谓。最终，她以2.18万元（每平方米，下同）的价格，买下了这套26平方米的学区房，总价56万元。

从2015年春天开始，张云就开始看南湖中街的学区房，一共看了十五六套。一开始，她的心理价位是不超过1.5万元/平方米，结果没看几套这个心理预期就被突破了。张云说，刚开始不知道水有多深，原本有一套55平的学区房要价70万元，当时没拿定主意就错过了，结果过了几天再去问，中介说早就卖了。去年12月，中介通知她有一套26平方米的学区房，要价60万元。

虽然孩子2018年才入学，但张云早把买学区房提上了日程。她家住在高新区结婚时购置的新房，等孩子上了幼儿园才发现，周围没有好学校，“看到同事们都在为孩子上哪所好小学犯愁，就一直惦记着这件事。”她接受新文化记者采访时说。

张云认为，去民办学校，择校费不便宜，还不如买一套二手学区房划算。但半年走下来，中介接触不少，发现南湖中街的学区房都在1.8万元以上，便宜点的也要1.5万元。而且中介告诉她，要出手得抓紧，因为学区房还要涨价。

隔了两个月，2015年12月她再次询问中介发现，学区房已经涨到了2万元。于是她狠狠心，决定出手。因为资金有限，张云只好选择一些小面积户型，然而这类学区房最为抢手，单价也最高。而且这类房子户型老旧，冬天四面透风，“就当每平方米2万元买一个仓库，”张云形容说。

为了挤进热门学校，她必须接受这样的环境。中介还催她快点签字，“房主在另一家中介登了记，那家中介也要带顾客来看房。”

起初张云并没在意，以为这是中介的营销手段。可第二天她准备跟房主谈价格，结果等了1个多小时，房主在电话里的态度反反复复，一会儿说来，一会儿说不来。这时中介人员从同行处了解到，另一个看房人私自联系了房主。

“只要稍一犹豫，房子就被别人抢走了。”张云说，好在她的出价高，才拿下了这套房，“只当是给孩子做笔投资。”

然而4月5日，当张云来到中介出租房子，一进屋就被浇了一盆冷水——学区房降价了。只半年时间，每平方米售价就降了5000多元，算下来自己那套学区房损失了15万元。

由于市场供大于求，她的这套房月租金只有600元，“没想到房价掉得这么厉害，房子买早了。”张云叹了一口气。

售房者 “市场就像三岁孩子，说翻脸就翻脸”

南湖中街学区房动辄几十万，多则上百万元。可市场就像三岁的孩子，“说翻脸就翻脸”。

王先生家住南湖中街91栋，这是一套59平方米的学区房。他家的位置可谓得天独厚，与名校一墙之隔，站在窗前就能看到老师的办公室，外孙每天上下学都不用接送，出学校门顺着大墙根，走上三五十米就到家了。王先生说，他的外孙刚上初一，不再为学位担心。一家五口挤在两室一厅的房子里越来越不方便，因此准备在别处买套新房，改善一下居住环境。

4月初，他让女儿在中介登记出售这套学区房，可是只接到了两个问房电话，就没了下文。他不放心，亲自到中介看一看。

“我的房子是二楼，位置好，估计能值90万！”王先生说。

“大爷，现在房价掉下来了，能不能便宜点？”中介经纪人满脸堆笑，用商量的口吻，注视着王先生的表情察言观色。

王先生一下愣住了，“我的老同事住在13栋，不但距离学校远，而且面积只有40多平，去年还卖了70多万。”他说，自己的心理价位是85万，可经纪人听了连连摇头。

同样感到房子不好卖的还有曹女士。她在南湖中街44栋有一套55平方米的两室一厅学区房，在这里住了30多年。虽然房子格局、门窗陈旧，可紧邻南湖公园环境好，周围又都是老邻居、老同事，自己舍不得搬走。但近两年，周围学区房价格连年上涨，2015年11月与她同面积的房子每平方米能卖到1.8万元，这让她决定换房。

卖多少钱合适呢？“当时中介跟我说，像我这种一楼朝南的小户型最好卖，既能住人、又能开门做生意，只要价格合适，一周内就能卖出去。10月底，前楼有一套同户型的房子，登记90万元，结果当天就以85万元成交，因此中介建议我要价100万元。”曹女士说。

她为此和家里人商量了几天。就在那几天里，她经常听到“学区房涨了”、“谁家多卖了10万”这样的声音，曹女士就想，“那我也涨10万元吧”。

曹女士回忆说，那几天房价几乎天天涨，邻居劝她价格差不多赶紧卖了吧！结果她刚一犹豫，又接到另一家中介的电话，保证一个月内卖出更高的价格，还可以签协议，给她1万元保证金，如果到期房子没卖掉，这1万元就归她。

还有坐在家里收钱的好事？曹女士心动了，跟中介签了协议。但让她没想到的是，就因为多报了10万元，房子至今也没卖出去。

今年3月末，曹女士再次联系了中介，经纪人建议她把售价降到80万，但等了半个多月仍旧没人来看房。

“当时确实太贪心了……”曹女士说，“市场就像三岁孩子，说翻脸就翻脸。”

周女士近期一直关注附近的学区房，“我之前看上的那套房，快两周了还没卖出去，从60万降到了50万。”

她介绍说，去年8月看上了一套4层40多平方米的房子，但下手晚了，有人以55万元成交。10月初，又出了同一户型的房源，报价竟然飙到了65万。尽管房价已经让人咋舌，但她咬咬牙还是决定买下。没想到房主一看有人买，突然不卖了，并把价格抬到了70万，周女士只得放弃。

两周前，中介给周女士打电话说，有一套40多平方米的房源价格降到60万元。前两天她在网上浏览房源信息时，曾注意到这套学区房。“中介说，房主现在着急出手，房价还能再降一些。至于能降多少，需要面谈。”房主想降价，周女士却不着急了，决定看看其他房子再说。

房屋中介

4月18日上午10点钟，屋外艳阳高照，可屋内却阴冷难受。南湖中街上的各家房屋中介里，只有几名经纪人在值班，有的在门口晒太阳，有的在屋里玩电脑，显得格外冷清。

房产中介的经纪人少了很多

“以前对面中介有20多名员工，每天进进出出，可现在一天也见不到人。”在南湖中街开麻辣烫的周先生说，去年这条街上的中介有一百多人，到了中午外卖电话响个不停。那时他们出手也阔绰，经常三三两两到附近饭店聚餐，可是现在几乎看不到他们几个人。

环卫工人张先生对此也深有感触。以前墙角、楼道和公交站牌，到处张贴着求购学区房的小广告，如今都变成了售房广告。房源难找的时候，为了争夺有限的房源，各家中介几乎每天都会出去散发小广告，甚至有的中介每人80元钱一天雇人贴。各家中介也明争暗斗，你贴完一层，我又偷偷撕掉，贴在你上面。而且经常跟环卫工人打游击，环卫工拿着铲子刚清理完，他们转身又来贴。

而现在，这些现象少了许多。新文化记者调查发现，南湖中街300多米长的距离内，聚集着21家房屋中介，彼此只隔着一条马路或一栋楼。据统计，其中3家已经停业，另有4家中介关着门。在小区楼群中，稍一抬头就能发现居民家窗户上粘贴的售房电话。记者粗略统计，共有87套待售的房子，几乎每栋楼都有。

“现在房源多，很多家长都会讨价还价，经常拖个十天半个月。”一家中介的王经理说，这一个月下来，自己只成交了一套房子。他在南湖中街开中介三四年，像今年春天这么惨淡的市场还是头一次碰到。而新文化记者走访的另外几家中介，也无一例外遇到了“倒春寒”，有几位门店负责人向记者坦言，现在生意实在不好，“如果不是预付了全年房租，可能早就不挺了”。

“卖房子跟中彩票一样难”

在37栋楼头一家中介的玻璃门上，贴着“学区房”几个大字，屋内有10多台电脑，却只有两名经纪人。墙上贴着月度业绩，5名经纪人中只有1个人成交。记者与他们聊了好一会，始终不见顾客上门。

“谁说生意不好？”一位经纪人看了看空荡荡的房间，连自己也笑了。该中介有30多套学区房源，至今还没卖出去。

“去年旺季一天有10个客户来看房，基本就有一个能成交。可是现在一个月才来不到10个客户，卖房子跟中彩票一样难。”一家中介的吕经理说。他曾在北京某大型房产中介工作过3年，2010年回到长春后，一直在一家大型连锁中介上班。2015年11月他辞掉工作，跟朋友合伙在南湖西街开了一家中介。

没想到中介刚成立几个月，期待中的学区房销售旺季戛然而止，惨淡的市场超出了吕经理预料。前不久，他和原同事私下里做过统计，发现3月份整个南湖中街20多家中介只卖出了7套，从年初以来整条街才成交十几套学区房。

“如果6月份房租到期前还没有起色，我就得换个地方干了。”吕经理对记者说。

有中介开始代理周边房源

即使2015年长春二手房市场整体低迷，可南湖中街却一枝独秀，让同行们羡慕不已。

有资料显示，2012年年底，南湖新村的学区房单价在8000元/平方米附近徘徊，那时就有一些中介公司开始留意南湖新村的学区房市场了，但到2013年南湖新村的房屋中介也不过5家。到了2014年，南湖新村区域内挂牌的大小中介机构数量突增到13家。

吕经理介绍，除了大型连锁中介，这里很多经纪人像他一样，有了资金积累和客户资源后，纷纷另立门户，发展到现在的20多家。“开中介没有多少成本，一年房费五六万元，加上水电煤气，经纪人很多都没有底薪，只赚提成。”吕经理说，“门槛低，一个牌匾、一张嘴，就是一个中介。”

从2013年开始，南湖新村的学区房红火起来，价格一下就突破了1万元/平方米。2014年，学区内的房价进一步上涨。虽然房价高，但家长们认可优质教育资源的稀缺性，认为学区房还有升值空间，每平方米均价上涨到1.2万元。

进入2015年，由于房源紧缺，市场需求量大，“抢购南湖新村学区房”掀起又一波高潮，有些房源卖到了2.2万元一平方米，3年时间涨幅超过1倍。当时，区域内的中介公司日子过得都很滋润。

“最后干脆都不看房了。”吕经理回忆，2015年11月房价处于高峰时，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后一次看房，他只是在楼下远远指了指位置和楼层，就说“要了要了”。

目前南湖中街学区房供大于求，按照吕经理的估计，有300套左右房源待售。而与此同时，房价与去年年底相比已经下降了四分之一，“以前我们中介都是不断打电话给购房者，催促对方赶紧签合同。可现在，我们经常给房主打电话，商量能不能价格再降些。”

新文化记者走访中发现，一些中介连锁为了缓解经营压力，已经开始销售南湖广场、繁荣路附近的外围房源。

“这里虽然地理位置好，可是像个死胡同。”吕经理说，南湖新村有6000多户居民，只有20%是原来的居民，外来居民都是冲着学区房来买房，所以现在购房需求很少。

中介“神话”——

学区房一度供不应求，让房屋经纪人的收入水涨船高。在新文化记者走访过程中，南湖中介“赵姐”频繁被同行提起。

“赵姐”今年30岁左右，从2010年开始独自在南湖中街经营房屋中介，后来成为一家中介连锁的金牌经纪人。“她很有眼光，是最早的一批经纪人，懂得开发资源，传说这几年她光卖学区房就赚了1000多万，还带着亲属一起从事中介。”吕经理曾经跟“赵姐”做过三年同事，一直很佩服她。

竞争进入白热化，谁有资源，谁就掌握了主动权。在同行眼中这条街并不平静。“55平方米学区房，售价60万”、“37平方米学区房，售价65万”……南湖新村的居民楼墙上、窗户上，类似的小广告随处可见。

普通人很难想象，这些广告90%都是中介粘贴的。而每一轮学区房价格波动前，总会出现一套“天价”挂牌房源。

“作为从业者，明眼一看，就知道这种脱离市场行情的价格不会有买家。没人要的房子干嘛还要挂？这是为了传递一种信号：房价已经这么高了，之后再推出几套稍微便宜的房子，大家就会抢了。”房屋中介孙经理透露，事实上广告内容除了电话号是真的外，有些明显高于或低于市场价的房源都是虚构的，目的在于吸引购房者的目光。有些房源明显低于市场价，中介的目的在于吸引潜在买房者看房，然后再以各种理由推销手中的其他房源。

记者将信将疑地拨打了5个小广告上的电话，果然接电话的都是中介工作人员。中介正是通过这种不动声色的方法，在市场行情向好时，助推了价格的变动幅度。

“所谓炒房，无非是心理战术应用得当。”一位不愿透露姓名的业内人士介绍，对房主，他们会尽量压低房价，一般房主的心理防线在两名经纪人的游说下都会松动。此时，一名由中介工作人员扮演的购房者会适时出现，大多数房主在这种压力下都会中招。

同时，一些二手房中介利用信息不对称，炒作学区房，拉高市场预期。

该业内人士介绍，“赵姐”低价买入二手房高价卖出，从而积累了大量人脉和房屋资源。2015年“赵姐”给公司创造了200万业绩，提成和奖金收入120多万。新文化记者多方联系“赵姐”，但她以工作忙为由，未接受采访。

市场“老炮儿”——

老徐在南湖中街经营房屋中介18年，有些像电影中的“老炮儿”。在他看来，“赚钱要心安理得”。

他透露，有的中介为了独占房源，直接全款买断房源，然后取得房主的房产证等相关文件。待找到购房者后，中介再拿着房主的资料办理买卖。而中间垫付的钱需要经纪人自掏腰包。

2015年9月，曾经有一位老人出售一套56平方米南湖新村学区房，售价只有60万元，“赵姐”发现后立即与老人签订全权委托公证，转手就以85万元高价售出，从中获利20多万元。然而这种做法，无形中抬高了房价。

还有的中介为了控制优质房源，给房主几万元保证金，要求房主保证在一定期限内不销售给其他人。如果到期房子未销售出去，保证金归房主所有。这种做法也加剧了房源紧张状况。

由于同一片区域内各家中介机构暗战不断，冒充购房者彼此抢客源、抢房源，进一步增加了二手房市场混乱。

有中介人士曾经算笔账，整个南湖新村一共有学区房93栋，房源总数在6000套左右，其中可开发的潜在出售房源约占1/3，实际被开发出来的可出售房源也就千套左右，留给中介的开发空间还很大。

购房者总是买涨不买跌，卖房者想趁机大赚一笔，中介则推波助澜。老徐认为，南湖新村的可出售房源远没那么多，因为往年成交量最多时也没超过200套，而2015年成交量是往年的两倍。

2015年这波涨价行情，使很多2018年入学的孩子家长们卷入到漩涡当中。中介炒作学区房使房价背离了实际价值，最终导致购房者半年时间就损失数万元到十多万元不等。疯狂过后，购房者终于冷静下来，以至于现在有价无市，使得更多购房者望而却步，持币观望。南湖中街上业绩惨淡的中介和纷纷离去的经纪人，尝到了自己种下的苦果。

每年“五一”前后，政府都会公布新学区，这成了家长购房的风向标。吕经理告诉记者，新学区公布后，市场都会有一两个月缓冲期。如果那时市场还不回暖，将有更多的中介关门。现在能做的，就是等待公布学区的那一天，“然后再搏一搏”。

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2015年12月以来，长春市部分地区学区房市场交易持续低迷，由于2016年中小学学区划分尚未明确，教育部正在考虑推行“多校划片”，购房者观望情绪加重，导致学区房价格和成交量大幅下降。4月21日，长春市2016年中小学招生入学工作部署会召开，学区房市场是否会借此重现活力？

今年学区房价格将怎样的走势？新文化记者就此对学区房市场展开调查。

中介

“现在看房人明显少了很多。以前，我一站这儿，就有人围着我问这问那，可今天我都站半小时了，都没人搭话儿。”4月22日上午，在同志街与桂林路，房屋经纪人小韩对记者说。

虽然长春市2016年中小学招生时间已经公布，但新文化记者走访了南湖中街、自由大路、解放大路周边10多家中介后发现，学区房少人问津。

“现在裁判只是喊了‘预备’，公布学区范围才是正式‘枪响’。”南湖附近一家中介的孙经理比喻说，之所以市场低迷，是因为学区政策出现不确定性。

桂林路一中介经理王莉莉认为，“最近多校划片传闻炒得很火，造成了购房者对市场的担心。名校周边已经形成几十年的老学区，历次学区划分都没有变化，所以购买学区房还是有保障的。而那些新划入名校的学区，存在一定风险。”

一些持币待购的家长则担忧自己买的学区房会打了“水漂”。长春市民陈女士的孩子2018年上小学，她原计划买一套学区房，但传出“多校划片”的消息后，买房的想法有所动摇，“如果政策真要实施，买了之后又上不了，都不知道这个房子能不能转出去，就像抱了个定时炸弹。”

可现房主们对学区房市场仍旧看好。南湖中街的王先生家方圆两三公里内有3所小学。王先生认为，无论今后多校划片、就近上学、还是电脑派位，学区房仍然是通往名校的通行证。

其实，“多校划片”等政策并不是新鲜事。2015年长春市对高新和宽城两个区的部分学区进行“多校划片”的工作，而作为热点学校较为集中的朝阳区却未实行“多校划片”。

记者调查发现，一些名校周边学区有限。记者关注了去年几个区域的学区划分方案，发现隶属多个学校的小区并不是很多，大多数小区仍属于单一学校，也就是说多校划片的政策目前来看影响有限。

“原来公办学校招收择校生，学生多得教室不够用，而现在这种情况有所改变，很多教室都闲着。”名校的一举一动都在中介的“监视”之下，南湖中街某房屋中介姜先生表示，受到招生限制，名校生源减少，家长购买学区房让孩子入学还是有保障的。但名校纷纷建立分校，联合民办学校，兼并弱校，导致主校区师资力量受到影响，对家长来说是一个不容忽视的问题。

市场

现如今一套学区房少则几十万多则上百万，让学生家长倍感压力。但记者走访了解到，今年长春部分名校学区房价格明显下降。

“今年学区房价格比去年低了不少，平均价格降5到10万之间。”长春某知名小学周边一房屋中介公司向新文化记者证实，年初以来成交量很低，房源充足。但小户型学区房市场紧俏，价格高，议价的空间有限。而南湖新村学区房从今年年初以来，每平方米单价已经下降2000元到5000元不等。

桂林路一中介经纪人邢先生说：“去年名校入学政策放开，只要提前赶在教育部门学生登记注册日期前办完手续，就能入学。一般学生家长提前半年买到学区房，就不会耽误。”

在北安路，长房置换工作人员介绍，目前附近一名校学区房价格在1.1万元到1.2万元之间，与去年相比几乎没有变化。而对于另外两所知名小学的学区房价，均价在8000元/平方米左右，基本与周边持平。

现状

南湖中街学区房高度市场化，20多家房屋中介垄断了市场90%以上的房源，一直是长春学区房的风向标。从2015年学区房量价齐涨，到今年断崖试的下跌，多家小型中介关门停业，一些大型房屋中介连锁销售也直线下滑。

“对，就是这么惨。”长春某房地产代理公司总经理李鸿羽毫不掩饰的说，该公司南湖中街分店一直作为学区房专门店经营，在2015年二手房市场不景气的情况下，这家店夺得了公司年度销售冠军，一年销量二三百套，但今年销量已经排到公司10名以外。“如果是没有实力的公司，几乎就挺不住了。”

李鸿羽坦言，虽然这家店聚集了多名经纪人“高手”，但与去年同期相比，业绩下滑严重。

针对目前惨淡的经营，学区房中介该如何转身？李鸿羽认为，房屋中介要学会兼顾周边房源销售和租赁，多条腿走路，“不能指着学区房活着”。

长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全认为，在目前二手房市场不景气的情况下，房地产中介企业优胜劣汰属于正常现象，但有实力的企业应该及时进行产业调整。目前，房地产中介多数企业以简单代理销售、租赁获取佣金为主要服务模式，专业的商业地产中介服务企业数量较少。房地产中介服务是市场价值链不可或缺的环节，一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的中介服务，相关企业应该完善发展。

趋势

2015年是长春市学区房价格猛涨的一年，从12月至今降幅也是同期最高。随着政策平稳，业内人士认为，今年学区房价格将低于去年。

目前长春学区房只要集中在南湖中街、自由大路和北安路附近。李鸿羽介绍，由于国家政策影响，学区房买卖双方一直在博弈，目前房主登记的价格明显在下降。但购房者也在观望学区如何划分，政策有什么变化。

李鸿羽表示，学区房目前还是刚性需求，政府确定学区后，购房者就会立即购买，届时会掀起一个成交小高潮，“房价涨幅预计在10%到20%之间，但低于2015同期。”

对于有中介透露目前学区房房源供大于求的问题，李鸿羽表示，学区房有个显著特点，购房者基本上不是为了住。不管临街、把山还是顶楼，购房者只关注小面积房源。面积越小，总价越低，这样的房子需要量旺盛。大面积不值得去投资，因此小面积房源仍十分紧俏。

购房者者观望还会持续多久？李鸿羽认为，只要政府确定学区范围，成交量马上就会上升，“购房者并不是嫌房子贵，而是不敢买。一经确认，交易立马就火。”

李鸿羽认为，前几年学区房涨价不明显，是因为整体房价不高，“上学相对容易”。现在之所以价格高了，是因为政策限制增加，只能靠学区房渠道入学，所以把房价炒了起来。

王义全称，截至目前长春市学区房降价幅度在20%左右，以南湖中街学区房为例，均价从每平方米1.5万元降到1.2万元。目前，学区房有价无市，一些购房者都在看空。“这是因为学生家长担心学区发生变化。”

五六年前交易的学区房逐渐入市，也增加了房源供给。另一个值得注意的因素是，随着其他学校教学环境和师资力量的不断提高，学生家长们有了更多选择，不再专注几家名校。更重要的是，房屋中介从中炒作导致价格虚高，加重了购房者的观望情绪。

有业内人士预计，今年是学区房的观望期，但明年价格会逐渐上涨。

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