印度实行《2016年新房地产监管法》（即RERA）已经是第二年了。一个很明显的变化是购房者的合法权益有了法律上的保护，而地产开发商也意识到以前靠欺骗、忽悠和违法违规行为挣钱的好日子到头了…
同时几百万购房者也在思考一个问题，在当前的形势下，《新地产监管法》能否像预想一样落实到实处，购房者们的权益是否能够真正受到保护？
至少有一点是令人沮丧的：根据《新房地产监管法》第20条，每个邦/中央直辖区都必须设立永久性的房产监管权威机构，但是新法实施后的2年只有7个邦和2个中央直辖区按照法律规定而设立本邦的RERA，有15个邦和5个中央直辖区正在设立临时邦房产管理机构。整个印度只有两个邦的房地产监管部门是依法行使全部职能，分别是马哈拉施特拉邦和中央邦。
除了邦一级的RERA之外，《新房地产监管法》还要求每个邦在2017年4月30i之前设立仲裁庭（Appellate Tribunal），但是中央法律精神被各个邦政府有意忽视掉了。只有9个邦和3个中央直辖区设立了临时仲裁庭。其他邦连临时仲裁庭都懒得设立，导致整个机能架构的缺失。
《新房地产监管法》的核心就是提高透明度，主要是确保所有和房产工程项目相关的信息和每季度的动态能够及时呈现给购房者。所以如果仅仅是只有12个邦和4个中央辖区有RERA官方网站，这个现实是非常悲哀的。在理想条件下，中央房产监督机构应该为各个邦提供本邦房产监督机构的分链接，只有这样做全国的购房者才能通过统一口径找到所有房产项目的所需信息。
西孟加拉邦是一个经典案例，该邦在2017年建立了临时性的“西孟加拉邦房地产业管理规范”。但是最终结果是RERA没有被建立（连设立RERA时间节点都没有提），甚至连这个临时性的机构也没有真正地发挥它应有的作用。西孟加拉邦的购房者就这样被“挂在了树上”。西孟加拉邦政府的立场值得我们细细研究。喀拉拉邦另外一个选择不提RERA规则的邦。印度其他大部分的邦没有严格按照《新房地产监管法》设立销售合同等事项。
这样一来，购房者担忧各个邦政府稀释掉应具有法律效力而使得开发商更沾光。全国上下只有孟买高院坚持不懈地维护《新房地产监管法》的法律效力。事实上，人们期待所有的邦，包括马哈拉施特拉邦，均能够坚决执行中央政府的执行精神，而非厚此薄彼。在中央层面，印度下议院也专门成立委员会证明各个邦没有认真执行《新房地产管理法》，但是大家依旧充耳不闻。
所以说我们现在看到很多地产项目没有按照规定时间拿到完工证明（Completion Certificate），也没有及时交房，甚至都没有在房产局官方网站注册，说明众多房地产商也没有认真执行。另外，《新房地产监管法》要求地产商拿出70%的购房款放在单独账户的有关规定也没有被执行。
这充分说明中央政府和地方政府在执行《新地产监管法》时缺乏相互信任和承诺，导致这两年法律的执行情况只能称得上差强人意。比如说，中央政府在2017年11月份的时候就提出设立中央咨询委员会（CAC）。但是直到现在这个委员会也没有开过会。使得我们对中央政策的权威性有了进一步的质疑。
我们当然也不能就此垂头丧气，即使建立专门的房产权威机构的过程是充满艰辛的，但是我们还得相信方向是对的，而且必然会给购房者带来实实在在的保护。全国上下总共有25000个房地产项目在各个邦的RERA注册，有1500个房产争端已经通过各邦房产机构处理。
进一步说，当我们将RERA（印度各邦房产管理局）和SEBI（印度证券交易所）以及IRDA（印度保险业监督委员会）等监管机构比较，毫无疑问RERA在设立初期的表现已经相当令人鼓舞。我们应该坚信政府和房地产从业者必须通过RERA制度有效执行来夯实购房者的信任和信心。在不久的将来，印度更加完善的房地产监督制度将使印度地产业更加有秩序地繁荣。
老王评论：孟买和普纳是马哈拉施特拉邦的地产开发热地，在这个两个城市乘车穿越时总能发现一个接一个的烂尾楼。事实上，印度地产行业正处于一个规则不清，野蛮生长的状态。再加上印度不同于中国，在印度只要拿到开工许可证便可以销售在建房屋，众多开发商将项目开发到一部分发生资金断裂（印度金融体系不健全，加上奇高的银行贷款利率和较少的社会融资途径，资金链断裂是印度地产商倒闭的第一原因），或者直接将购房者提前交付的房款卷走。再加上印度司法程序冗长，购房者与开发商发生争端时处于极其不利的地位。
在这个大背景下，RERA的出台标志着印度房地产行业走向规范化制度化的一个里程碑时间，其最基本的内容便是将开发项目在政府备案，并且明确房款的实际用途，在发生购房争端时将天平倾斜至购房者。
RERA出台的直接结果便是打击了原有开发商盈利的灰色地带，使得开发贷利率窜高。在部分邦房产诉讼案数目飙升，在政府比较强势（如马哈拉施特拉邦），邦高等法院已经判决若干开发商停止营业并支付购房者巨额补偿。另一方面，马邦和古吉拉特邦的政府备案工程项目也增加许多，说明印度在房地产监管上已经逐步走向正轨，且购房者更加相信符合法律规范的有足够实力的开发商。
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