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山火与住房危机:被制造出的加州“穷人”

地球日报

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加州山火今年又烧起来了。

当消防员开着救援车驶入山间,山林与天空都被火红色浸透,火势一路绵延,烧出灾难大片的末日降临感。

从北部的“金卡德”到南部的“玛利亚”,山火乘着风迅速席卷林木和住宅,20万加州人被驱离家园。

山火对加州而言并不是什么罕见事,仅在2017年就发生了8747场山火,而在2018年,加州史上最大的山火吞没了62000公顷土地。

地中海气候会使这里干燥的秋季变为野火季,风险尽管可预知,大火烧起来后,却年复一年造成惨重损失,让许多人流离失所。

这是因为山火爆发变得愈加频繁,态势也难以控制,而原因不外乎两方面:天灾与人祸。

一方面,全球变暖使得降水减少,森林更加干燥;而与此同时,加州人越来越密集居住在靠近森林的市郊,制造出更多消防隐患,也埋下失去栖身之所的风险。

野火烧出住房危机

多日山火得不到控制后,加州州长纽森宣布全州进入紧急状态,遭火势殃及的人们不分贫富都被赶出家园。

加州前州长施瓦辛格在凌晨发推说,自己已经撤离;湖人队球星勒布朗·詹姆斯感慨,“洛杉矶大火真不是闹着玩的”,他被迫紧急离开临时找地方住下。

不过名人们总能有落脚处,他们的豪宅往往也有特殊照顾,可以雇人及时清理容易引发火灾的因素。即便房子真的在大火中付之一炬,高昂的保费也能挽回所有损失。

但对于极少为房子投保的普通人而言,如果在大火中失去住所,那么便面临着一夜成为加州“贫民”的危机,还有许多人为买房背负着贷款。

《大西洋月刊》认为,加州正变得越来越不宜居,而山火和住房危机,就是互为因果困扰着加州的两个重要因素。

住房危机、气候变化、交通问题,这大概是加州本地媒体最热衷探讨的三个话题。而住房危机的紧迫看起来似乎更突兀些,因为在洛杉矶和旧金山这样的城市,几乎每个街角都睡着无家可归的人。

无家可归,自然是因为住房资源太少,无论租还是买,对很多人而言都是难以承受的经济压力。而每年大火烧过,住房问题显得更加棘手。

《大西洋月刊》提到一个概念,WUI(wildland-urban interface),即野外与城市交界处,这里往往是火灾风险极高的地区。野外的干枯枝叶树木原本就是天然火种,而人类活动范围不断向野外拓展,将房屋建造到消防警戒线上,这带来了房子、汽油等更易于燃烧的物品,着火风险陡然剧增。

去年的坎普大火吞噬了加州天堂镇1万多户房屋,导致85人死亡,这个风景如画的小镇就位于城镇与森林交界域。

今年也是一样,金卡德山火过火面积达到75000英亩,大约相当于5个曼哈顿,而山火烧过的地方或是处于类似交界区域,或是位于乡村。

尽管极易受到山火威胁,可这样的区域偏偏密集地建造有房屋。在1990年至2010年间,加州几乎一半的住房单元建造在WUI,面积达到1000平方英里,约200万家庭一直在山火的高风险下生活。

舍弃别处而宁愿住到山火频发的地段,原因是多方面的,但归结起来也很简单——市区没房子住。

在加州许多地区,由于严格的区域划分和环境以及建筑限制,想在城市建造房屋是非常困难的事情,此外,邻避效应(NIMBY)会使得已经居住在市区的人们反对在自家附近新建住宅,而同商业用途的建筑相比,住宅楼所能带来的回报也不那么具有吸引力,种种因素使得造房子只能选择越来越偏僻的地段,直至逼近森林。

尽管市区新建的房子很少,涌向加州的人却不成比例地增加,这进一步导致加州居住成本骤增,无论买还是租都难以应付,无房可住的人只能寻求从郊区乡镇通勤到市区,更甚者便流浪街头。

而山火的爆发,自然导致住宅空置率本就极低的加州住房资源更趋紧张。

当二者陷入恶性循环,深受住房危机困扰的,只会是“穷人”。

富加州与穷加州

加州,这个也被称为“金州”的地方,早已取代纽约州成为美国各州中最大的经济体,加州有着最多的人口,有密集的高科技企业,但这里也是全美贫困率最高的州。

加州官方数据显示,以四口之家为标准,一个家庭一年需要24900美元以满足基本生活需要,但有13.3%的加州人缺乏这样的资源。斯坦福大学贫困与不平等研究中心则做了更全面的界定,在他们看来,不包含住房开支在内,加州的四口之家一年需要32500美元以获取基本需要,但大约690万加州人无法达到这个标准,占到加州总人口的17.8%,这意味着,有近乎1/5的加州人处于贫困之中。

而住房短缺使情况更加糟糕。

当住房成本被计入贫困率时,这一数字会更不好看,据统计数据显示,有超出20%的加州人还在为收支相抵而挣扎生活。

尽管这片西海岸的富饶区域经济发展强劲,成千上万的就业机会被创造出来,但住房数量的缓慢增长使得房屋价格和租金一路水涨船高。从2012年到2017年,湾区的城市大约新增40万个工作岗位,却仅发放了6万份新住房许可证。

2017年,加州房屋中位数价格达到美国整体水平的2.5倍以上,在沿海发达城市则更甚。大约只有不到1/3的加州人可以负担得其中位数价格的房屋,而在旧金山湾区,这一数字不到1/4,可是在全美范围内,超过一半的美国家庭可以负担得起中等价位的房屋。

因此即便是收入还算优渥的中产家庭,也对支付高住房成本感到吃力。根据美国房产平台Zillow的数据,旧金山房价中位数已经高达 140万美元,而苹果公司所处的硅谷核心区域库比蒂诺,房价中位数则达到207万美元。

有感于房价过高,诸如苹果这样的科技巨头都纷纷决定自掏腰包解决问题,比如建造更多经济适用住房,向解决无家可归问题的公益组织提供资金等等。

但事实上,房价过高的一大推手正是苹果、谷歌这类大型公司的存在,它们的扩张被认为严重挤占了原本就稀缺的住房土地资源。

因此,尽管加州提供了大量高薪工作,可过高的居住成本使得贫困在这里有了更低的门槛。

BBC报道称,在旧金山,如果一个家庭的全年收入是117400美元,仍然要被划为“低收入”类别,但该收入放在美国其他地区则属于较高水平。

住房短缺带来了过于夸张的房价,人们被迫到郊区造房子或是住进车里,更甚者只能选择流浪街头,前者让山火的爆发几率大大抬升,后者则让流浪成为了加州的街景。以至于连特朗普都常常借旧金山的流浪汉问题攻击众议长佩洛西,他三番五次嘲讽称,流浪汉让加州城市蒙羞,佩洛西应该好好管管自己所在选区旧金山,解决好无家可归问题这些烂摊子,别只顾着弹劾自己。

加州“扶贫”有点难

住房危机困扰的不仅是个体,也让加州背负上巨大压力。

麦肯锡研究报告指出,住房短缺每年给加州带来的经济损失约为1430亿到2330亿美元。比如密集的郊区住宅使山火带来的损失高达120亿美元;再比如,当人们只能在遥远的市郊和市区通勤,大量的温室气体排放让加州的减排目标变得遥不可及;而过高的住房成本使得人们的消费能力被不断压缩;同时,无家可归的流浪者也需要政府支付大量成本为其提供一些服务。

想让贫困问题不再围绕着山火和住房危机持续恶化,解决方向看起来似乎很明确,要么做好WUI区域房屋消防,要么在城市多建房子。

可这两条路,都有些难。

会跑到城市边缘寻求栖身之所的,除了名流政要,便是经济上拮据的普通人。

大火来临前,富人可以雇佣专人清除消防隐患,卡戴珊夫妇甚至在家旁挖了深沟隔绝可能的火势。即便山火袭来,他们也有足够的经济实力请来私人消防队,《洛杉矶时报》在报道中称,18年加州大火时,消防局甚至接到大量选民代表电话,要求他们优先保护自己。哪怕房屋被大火吞噬,保险让他们有能力重新造房子,《纽约时报》甚至说,重建家园对于有经济能力和有保险的人而言,已经成为受灾后的疗愈方式。

但穷人的境况显然糟糕太多,他们缺乏应对自然灾害的准备,请不起私人消防队,也无法将房屋和火种隔绝,甚至没有足够的钱为房屋投保,去年在大火中严重受创的天堂镇和莱克县就是如此,当地有60%的居民没有保险,或是投保严重不足。

第二条路也并不那么容易。

加州早已经意识到在城市新建房屋的必要性。现任州长纽森在竞选时表示,加州应该设定目标,到2025年时建造350万套新房屋。《洛杉矶时报》很不留情面地评价,尽管纽森自认为在住房危机上处理得很好,但事实并非如此,他所提出的许多引人注目的举措都陷入停滞或是已经失败,包括加快住房生产、提高州政府在发展决策中的权威、提高私人资金在保障性住房建设中的投入等等,如今所实现的距离满足住房需求还遥不可及。

但至少纽森所乐见的一些变化正在发生,比如科技巨头们决定出手了。

就在上周,苹果公司决定拿出25亿美元来解决加州住房危机,CEO库克说,旧金山房价中位数猛增,使苹果感受到“强烈的公民责任”解决问题。

CBS报道中称,这25亿美元资金包括10亿美元住房投资基金、10亿美元首次购房者抵押贷款援助基金,以及计划用位于圣何塞价值3亿美元的土地开发经济适用房,这块土地归苹果公司所有。此外,苹果公司还将启动1.5亿美元的湾区住房基金,支持新的经济适用房项目,另外还有5千万美元提供给致力于解决无家可归现象的非营利组织“终点:家”。

而早在苹果之前,谷歌和脸书公司都曾承诺拿出10亿美元应对加州住房危机。

多建房必然可以带来一些改善,但仅仅依靠巨头企业的出资,还远不足以使加州过高的房价被彻底撼动,相较于加州的3956万人口,这些投入恐怕只是杯水车薪。

毕竟摆在纽森面前的,是加州几十年都未能解决的问题:比如如何减少政治博弈的内耗以通过防火灾法案,如何解决邻避效应给新住宅项目建设带来的巨大阻力,此外,又如何保证住房项目不违背严格的环境法约束......而现实阻碍,显然只会更多。

想远离山火和住房危机,想减少“贫困”人口,对加州而言,恐怕真的有点难。

文/徐亦凡

来源/穿梭在美帝

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