一线城市二手房淡季成交创新高各方观点
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观点组1: 二手房市场率先回暖标志着房地产流动性修复取得关键进展，‘卖旧买新’链条重启是健康市场生态重建的核心标志。
观点作者：上海易居房地产研究院副院长严跃进
观点内容：二手房市场和新房市场的联动，更是为房地产各市场的平稳健康发展提供了有力支撑。二手房交易的积极态势，体现了‘卖旧换新’行为的增加，这也为新房市场带来了更充足的购买力，激活了置换链条。
观点作者：上海中原地产市场分析师卢文曦
观点内容：市场最担心没有流动性，所以目前这个‘第一步’完成得不错。在卖旧买新的置换层面，二手房价格调整充分之后，难免与新房价格区间重叠，会有一些客户上的争夺。但需求得以大量释放，市场交易就盘活了。
观点作者：作者
观点内容：这波回暖里，最让我感到鼓舞的，不是某个楼盘售罄，而是‘卖一买一’置换链条的重新转动。前两年这链条是彻底断掉的，就像自行车掉了链子，你瞪再大的力气（出再多政策），轮子也不转。现在，链子接上了。这一笔二手房交易，意义非凡：释放了一个家庭的购买力，腾出了一个购房资格，创造了一个潜在的改善需求。
观点作者：21世纪经济报道记者
观点内容：在上海链家的部分门店，本月出现久违的‘深夜签约’。有中介人员反映，客户的决策周期有所缩短，‘卖一买一’的置换链条正在打通。春节假期的延后，也使得部分需求提前释放。在近期天津市场的二手房交易中，南开、河西等传统教育强区保持领先，凸显出学区房需求在当前市场中占据主导地位。
观点组2: 一线城市二手房市场已实质性回暖，成交放量是政策托底、价格回调与置换链条打通共同作用的结果。
观点作者：中原地产首席分析师张大伟
观点内容：在一系列促进房地产市场“止跌回稳”政策的作用下，楼市出现了积极的变化，北京楼市已连续高位运行3个月。2024年全年，北京二手房成交量高达17.56万套，相比2023年的15.54万套上涨了13%。
观点作者：上海易居房地产研究院副院长严跃进
观点内容：二手房交易积极态势非常可贵。它标志着市场在经历2022年的周期性深度大调整后，已连续第三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰且稳健。519021套的成交量已明显高于近9年的平均线，说明市场活跃度已回归行业平均线以上。
观点作者：上海中原地产市场分析师卢文曦
观点内容：2026年延续这种趋势的可能性比较大。从政策层面来看，降息降准等宽松的货币政策可期，市场会越来越向好。目前置换链条较为顺畅，从交易情况可以发现，仍然有一部分房东出售旧房后购买新房，尽管短期有一些拉锯、置换周期稍长，但置换链条始终能够维系。
观点作者：北京链家研究院
观点内容：政策调整后1个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。‘卖一买一’的置换链条正在打通。
观点组3: 本轮回暖本质是‘以价换量’驱动的理性复苏，价格深度回调释放了真实居住需求，而非投机性反弹。
观点作者：作者
观点内容：核心就俩字：跌透了，性价比出来了。北京同比跌超6%，广州跌近8%，上海、深圳也跌了5%左右。以前高不可攀的‘一线资产’，现在价格有了松动。对于真正有住房需求的人来说，这不再是遥望，而是可以掂量掂量的选择。这是‘以价换量’，卖家愿意让利，才能撬动买家的钱包。
观点作者：中指研究院
观点内容：11月北京二手房均价64984元/平方米，同比下跌6.08%；深圳均价64946元/平方米，同比下跌4.10%；上海为56708元/平方米，同比下跌5.56%；广州34163元/平方米，同比跌幅7.60%。部分二手房的确是跌出性价比了。
观点作者：上海市房地产科学研究院房地产经济研究所副所长吴佳
观点内容：租金回报率是房价的‘锚’，其超过无风险利率时，房价底部支撑增强。租金回报率、房价收入比等指标有所好转，市场预期企稳，刚性或改善性需求充分释放，将会促进房地产市场止跌回稳。
观点作者：某绿色招牌中介门店王店长
观点内容：现在来的客户，眼神特冷静，拿着我们打印的小区历史成交价表，问的是‘这套比楼上同户型去年成交价低了多少’、‘业主为什么卖’、‘贷款审批现在要多久’。他们不是来‘抢’的，是来‘挑’的，是来‘算’的。
观点组4: 市场正从‘全面下行’转向结构性分化，优质地段与高性价比刚需盘率先企稳，而平庸资产仍面临长期出清压力。
观点作者：某绿色招牌中介门店王店长
观点内容：现在成交快的，就两种。一种是总价特别低、户型特别刚需、价格真降到位了的‘捡漏盘’，买家是实在等不起的刚需。另一种，是地段、学区、品质都没得挑的‘硬货’，价格没咋动，但看房的人多了，业主心态稳了，也不急着降价了。中间那些‘高不成低不就’的房子，还是老样子。
观点作者：上海链家某房产经纪人
观点内容：上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2%，部分房源甚至需要加价购买。南京某房产经纪从业者也表示，少数受到热捧的优质房源甚至开始上调价格。
观点作者：安居客上海
观点内容：挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26%。‘挂牌量下降背后，是房东心态明显转变’——过去多次降价，如今要么撤牌观望，要么将房源由售转租，尤其是一些地段较好的老房子，翻新后年化租金回报率可达3.3%～3.5%。
观点作者：国金证券首席经济学家宋雪涛
观点内容：与以往几轮市场阶段性回暖相比，2026年初的市场改善呈现出两个显著不同：一是本轮房价跌幅放缓并非政策刺激所致，而是市场自发力量推动，房地产市场泡沫已去化充分；二是过去房价跌幅收窄往往伴随挂牌量上升，但年初以来上海的二手房挂牌量持续回落，反映出买卖双方预期正在重构。
