香港学生公寓投资热潮 资本抢改物业布局各方观点

观点:

观点组1: 学生公寓已从单纯居住空间升级为融合科技服务、社群运营与职业赋能的‘教育生活综合体’，其价值内核正从租金收益转向长期用户生命周期价值。
观点作者：作者
观点内容：学生公寓已从‘床位生意’升级为融合科技服务与社群生态的长期价值投资。香港理工大学旁的iRent公寓配备VR自习室和职业导师服务；美国伯克利的学生公寓引入AI订餐机器人，这些增值服务使租金溢价可达30%，客群也从本科生扩展至IANG签证毕业生等高学历、长租期（2-3年）租客。


观点作者：Y.X（YdotX）
观点内容：作为香港最大的私人学生宿舍运营商，我们管理约1000–1500个床位，聚焦大学周边区位。在红磡Y83项目中，我们联合AEW投资建设，配备自习空间、健身房、舞蹈室，租金含水电网费，单人间月租1.3万港元，近六成租客为香港都会大学学生——这不仅是租房，更是构建可持续的青年成长社区。


观点作者：香港都会大学校长林群声
观点内容：‘城中学舍计划’允许我们将酒店停车场及后勤办公室改装为自修室或健身室等学生活动空间，善用空间提升体验。MU88学生宿舍不仅解决宿位短缺，更通过整合语言培训、职业社交等增值服务，打造校内外协同的教育支持生态。


观点组2: 香港学生公寓投资热潮是供需严重失衡、政策强力松绑与资本理性套利共同驱动的结构性机会，而非短期投机泡沫。
观点作者：ICCRA
观点内容：香港学生住宿市场目前主要由大学自营宿舍、非牟利机构青年宿舍、酒店改造宿舍及Co-living品牌构成，整体宿位覆盖率仅约三成；授课型硕士普遍难以获分配。截至2025年9月，PBSA与Co-living总供给不足2万床，远低于超7万名授课型硕士的需求。供需错配是当前投资的根本逻辑。


观点作者：招商房托管理人
观点内容：此举旨在‘丰富其资产组合，提升长期收入及每基金单位分派的稳定性’。在写字楼空置率攀升、零售物业面临挑战的当下，为不断涌入的国际学生提供住宿，正持续成为行业的新蓝海。学生公寓作为逆周期资产类别，开始吸引越来越多机构投资者的目光。


观点作者：香港测量师学会土地政策小组主席刘振江
观点内容：以往将商厦改装为学生公寓在商业上几乎不可行，因规划用途限制与建筑管制双重障碍。但‘城中学舍计划’已扩阔‘酒店’用途定义，豁免规划申请，并允许按非住用楼宇计算地积比，大幅降低技术门槛与成本，使存量资产功能切换成为现实可行路径。


观点组3: 学生公寓已成为穿越经济周期的抗周期优质资产，其刚性需求与稳定入住率显著优于传统商业物业。
观点作者：海岸岭首席投资官丹·杜利
观点内容：学生住房是典型的刚性需求，即便在经济下行期，入住率仍保持稳定。相比传统长租公寓，学生公寓更强的‘抗周期’属性更有吸引力。疫情期间，美国高校线下复课推动学生公寓租金年涨幅达8%-10%，显著高于传统租赁住房。


观点作者：世邦魏理仕香港资本市场及私募投资主管周镇邦
观点内容：香港投资物业市场在过去两个月中交投量显著回升，主要由本地投资者和基金主导，这一趋势释放出市场触底的信号。特别是学生宿舍因其回报稳定而受到资金的重点配置，成为当前投资市场的热门板块。


观点作者：晶苑投资首席投资官陈伟文
观点内容：香港特区政府推出包括‘城中学舍’计划在内的政策，简化商业楼宇改建学生宿舍的流程。同时，香港的大学扩大非本地生招收名额，导致学生公寓市场出现超7万张床位的供应缺口。这使得学生公寓成为具备稳定租金收益及高入住率的抗周期资产类别，吸引大型开发商及国际基金进场。


观点组4: 酒店等存量商业物业批量‘爆改’为学生公寓，是资本对低估值资产进行功能重置与价值重估的高效策略，兼具成本优势与快速现金流能力。
观点作者：中原集团主席施永青
观点内容：香港的商业楼宇市场目前处境不妙：供应过多、租金回落，回报减少令资产贬值，社会信贷收缩，经济亦受累。做学生公寓，令到商业楼宇在这么低迷的情况下，多了一条生路。尖沙咀‘一步居·117’开业两个月即达100%入住率，验证了该模式的可复制性与强需求支撑。


观点作者：Dash Living
观点内容：我们独创‘酒店式学生共居’模式，将东京、大阪的闲置商业楼改造为带公共厨房、自习室的智能公寓，单间月租金较传统学生宿舍低20%，却能为投资者创造12%-15%的运营回报率。这种‘轻资产改造+重服务溢价’策略正在快速复制。


观点作者：宏安集团
观点内容：2022年收购九龙贝尔特酒店（20亿港元），2024年翻新为‘日新舍启德’学生公寓，提供720间房、1424个床位，首轮放租出租率达97%；2025年再以4.35亿港元收购旺角旭逸酒店，计划于2026年推出1800个床位。酒店改造路径已被反复验证为低成本、高周转、稳回报的成熟模型。