自然损耗不算租客的锅，但人为改动（如改户型、刷墙）须按合同恢复原状——上海长宁法院判例已划清责任边界。
一、案情回顾：18年租约引发24万索赔
2006年6月，张先生与房东刘女士签订一年期租赁合同，此后持续居住至2024年7月退租，共18年。
租住期间，张先生经房东口头同意，将墙体由白刷黄、三室改四室。
退租时房东要求“恢复如新”，索赔修复费14万余元、空置损失10万余元及违约金5000元，合计24万余元。
法院最终判决张先生支付修复费3万余元、空置损失3万余元，房东返还保证金6600元，合计赔付约6万元。
二、法院判决核心：自然损耗 vs 人为改动
| 争议项目 | 房东主张 | 法院认定 | 判决结果 |
|---|---|---|---|
| 墙面粉刷/户型改动（白→黄、三室→四室） | 恢复原状 | 属合同约定的“恢复原状”义务，租客应承担 | 判赔修复费3万余元 |
| 墙体漏水、地板磨损、灶台老化 | 租客使用不当 | 自然损耗，房东无法举证系人为损坏 | 不支持赔偿 |
| 房屋空置损失 | 10万余元 | 租客拒绝修复导致空置，但房东也有减损义务 | 判赔空置损失3万余元 |
| 逾期支付租金违约金 | 5000元 | 未支持 | 未支持 |
三、自然损耗为何不算租客的锅？
房屋出租时已装修多年，租客又使用18年，正常使用必然产生墙面泛黄、地板磨损、设备老化。
房东申请鉴定后，结论显示“因果关系客观无法鉴定”，未能证明系租客使用不当所致。
法律依据：《民法典》第七百一十条，承租人按约定使用租赁物导致的正常损耗，不承担赔偿责任。
租金本身已包含房屋折旧成本，房屋自然老化是房东持有房产的固有成本，不应转嫁给租客。
四、人为改动部分为何要赔？
合同明确约定“租赁期满需恢复房屋交接时现状”，张先生虽经房东口头同意改动，但合同条款优先，口头同意不能对抗书面约定。
改结构、刷墙属于“变更原有设施”，按合同必须恢复原状，该部分修复费用由租客承担。
五、给租房者的关键提醒
入住时拍摄全屋照片、视频，留存房屋原始状态证据。
合同中的“恢复原状”不等于“恢复全新”，正常损耗不需赔偿，但人为改动需按约复原。
任何装修改动前，务必获得房东书面同意，明确退租时责任划分。
遇到房东无理索赔，可依据《民法典》第七百一十条维护权益，自然损耗部分无需承担。 (以上内容均由AI生成)
